나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30770 [1] 충청북도 충주시 용관동 172-5 더푸른리버뷰아파트 103동 1층102호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강학선감정 · 평가일 2025.09.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 용관동 소재 "용관동마을회관" 동측 인근에 위치하며, 주위는 농경 지 및 단독주택 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 대체적으로 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 간선도로와 연계되어 일반차량을 이용한 접근성은 보통이며 대중교통 이용여건은 노선 및 배차간격 등을 고려시 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식구조 스라브지붕 10층 건물 내 제103동 제1층 제102호로서 외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등임. 내 벽 : 벽지 및 일부 타일마감 등임. 창 호 : 샷시창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

전기설비, 난방설비, 위생 및 급배수설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 부정형의 평지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지내 도로가 외곽 공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

대표필지 : 용관동 172-5번지 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역(용관동동보아파트), 제2종지구단위 계획구역(용관하늘아파트) , 하천(2019-12-27)(달천)(저촉), 가축사육제한구역(모든가축사육 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사 시설 보호법>, 하천구역(2021-07-20)(달천강 하천구역)<하천법>, (한강)폐기물매립시설 설치 제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건명: 더푸른리버뷰아파트 103동 1층 102호

사건번호: 충주지원 2025타경30770 (1)

소재지: 충청북도 충주시 용관동 172-5 더푸른리버뷰아파트 103동 1층 102호

용도: 아파트

감정가: 47,000,000원

토지 면적: 47.20㎡ (약 14.10평)

건물 면적: 38.65㎡ (약 11.69평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 박OO

1.1. 입지조건

본 물건은 충청북도 충주시 용관동에 소재하며, 주변은 농경지 및 단독주택 지역과 혼재되어 있습니다. '용관동마을회관' 동측 인근에 위치합니다.

차량 접근은 가능하며, 간선도로와의 연계성이 양호하여 일반 차량 이용 시 접근성은 보통 수준입니다. 대중교통 이용 여건 또한 노선 및 배차 간격을 고려 시 보통 수준으로 평가됩니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 권리 관계는 다음과 같이 분석됩니다.

집합건물 등기부 요약상 말소기준권리(MBR)는 2024년 9월 11일에 접수된 박형우 씨의 전세권 설정(을5)입니다.

본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

등기부상 주요 권리 내역:

* 소유권 보존 (갑1): 동보건설주식회사

* 소유권 이전 (갑5): 주식회사하우스뱅크

* 소유권 이전 (갑9): 김태현 (매매)

* 전세권 설정 (을5): 박형우, 금38,000,000원 (말소기준권리)

* 가압류 (갑10): 우리금융캐피탈주식회사, 금126,797,503원 (말소 예정)

* 임의경매 (갑11): 박형우, 금38,000,000원 (본 경매 사건) (말소 예정)

특이사항으로 '대항력있는 임차인, 선순위 전세권, 공동담보'가 언급되어 있으나, 말소기준권리가 박형우 씨의 전세권으로 명확하며, 해당 전세권 금액(38,000,000원)이 경매 신청 금액과 일치합니다.

권리분석 결과 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어, 낙찰자가 인수해야 할 별도의 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

다만, 임대관계가 미상으로 기재되어 있어, 실제 점유 관계는 현장 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 충주시 주거지역 내에 위치하며, 주변 개발 현황 및 토지이용계획을 고려할 때 주거 기능이 중심이 되는 지역입니다.

토지이용계획상 대표 필지(용관동 172-5)는 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역에 속해 있습니다.

주요 제한사항으로는 달천강 하천구역, 가축사육제한구역, 비행안전제2구역(전술), 폐기물매립시설 설치 제한지역 등이 있습니다. 이러한 제한 사항은 향후 토지 이용 및 건축 행위에 영향을 줄 수 있습니다.

주변에 대규모 혐오시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았으나, 하천 및 군사시설 보호 구역 등은 인지하고 있어야 할 요소입니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 '더푸른리버뷰아파트' 단지에 속해 있으며, 1999년 1월에 사용승인을 받은 건물입니다.

아파트 단지는 총 3개 동, 498세대로 구성되어 있습니다.

해당 물건은 103동 1층 102호이며, 철근콘크리트 벽식구조로 건축되었습니다.

단지 내 편의시설로는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등이 있습니다.

주차는 총 499대가 가능하며, 지상 3대, 지하 6대 외에 추가적인 주차 공간이 마련되어 있습니다.

전기차 충전 시설도 지상에 10대 구비되어 있습니다.

생활 편의 시설 접근성은 보통 수준으로 판단됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 중요하게 고려해야 할 잠재적 리스크는 '대항력있는 임차인' 존재입니다. 비록 인수 보증금은 0원으로 확인되었으나, 실제 명도 과정에서 예상치 못한 시간이나 비용이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

또한, 토지이용계획상의 각종 제한 사항(하천, 군사시설 보호구역 등)으로 인해 향후 재건축이나 리모델링 시 제약이 따를 수 있습니다.

건축 연도가 1999년으로 약 27년 경과한 아파트이므로, 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성도 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 충주시 용관동에 위치한 아파트로, 감정가는 4천7백만원입니다.

권리 관계가 비교적 명확하며, 말소기준권리인 전세권자가 경매를 신청하였고 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 0원이라는 점은 큰 장점입니다.

다만, 대항력 있는 임차인 박 의 존재 가능성과 명도 과정에 대한 면밀한 사전 조사가 필요합니다.

토지이용계획상의 제한 사항들은 장기적인 관점에서 고려해야 할 부분입니다.

전반적으로 권리상의 부담은 적으나, 명도 및 지역 규제 요소를 충분히 인지하고 접근해야 하는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 인수 보증금 0원: 권리관계상 낙찰자가 부담해야 할 추가 채무가 없어 투자 안정성이 높습니다.

* 경쟁력 있는 감정가: 최근 실거래가(38.65㎡ 기준 4,800만원)와 비교 시, 감정가가 시세와 유사하거나 다소 낮게 책정될 가능성이 있습니다.

* 주거용 부동산: 아파트는 수요가 꾸준하며, 안정적인 투자처로 고려될 수 있습니다.

* 명도 리스크 관리: 대항력 있는 임차인에 대한 철저한 사전 조사와 준비를 통해 명도 리스크를 최소화하는 것이 중요합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 47,000,000원입니다.

최근 동일 면적(38.65㎡)의 실거래가는 48,000,000원(2026년 6월 16일)으로 확인되었습니다.

이는 감정가(47,000,000원)보다 소폭 높은 수준입니다.

따라서, 경쟁 상황 및 낙찰 여부를 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

권리 인수 부담이 없는 점과 실거래가를 감안할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가는 42,000,000원에서 47,000,000원 사이를 권고하며, 시장 상황 및 경쟁률에 따라 48,000,000원까지도 고려 가능합니다.

정확한 입찰가 결정은 추가적인 현장 조사 및 시세 동향 분석을 통해 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.