나이스옥션 법원경매 청주 2025타경51712 [1] 충청북도 청주시 상당구 용암동 2537 중흥마을마이빌아파트 510동 1층102호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한 · 평가일 2025.09.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 상당구 용암동 소재 '용암초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트벽식조 철근콘크리트슬래브지붕 지하1층/지상15층 중 제1층 제102호로서, - 외 벽 : 몰탈위페인팅 등 마감입니다. - 창 호 : 샷시창호 등 마감입니다.

이용상태

아파트로 이용 중입니다.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비, 지하주차장 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서, 아파트 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

간선도로와 연계된 단지내 도로 개설되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 주거용지(공동주택용지, 건폐율 25%이하, 용 적률 220%이하, 높이 지상15층이하) , 지구단위계획구역(용암2택지개발지구) , 보행자전용도로(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접 합), 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관 한 법률>입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 청주지방법원 2025타경51712 (1)

소재지: 충청북도 청주시 상당구 용암동 2537 중흥마을마이빌아파트 510동 1층102호

용도: 아파트

감정가: 163,000,000원

토지면적: 37.08㎡ (약 11.22평)

건물면적: 59.40㎡ (약 17.97평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 상당구 용암동 소재 '용암초등학교' 북동측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 주거 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

간선도로와 연결된 단지 내 도로망이 구축되어 있습니다.

2.3. 도시계획 및 토지이용

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(용암2택지개발지구)에 속합니다.

공동주택 용지로 건폐율 25% 이하, 용적률 220% 이하, 지상 15층 이하로 제한됩니다.

주변 도로: 보행자전용도로, 소로2류(8~10m), 중로1류(20~25m)와 접해 있습니다.

가축사육 제한 구역입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (말소기준권리: 2023-09-12, 가압류, 주택도시보증공사)

집합건물 등기부상 매각으로 대부분의 권리가 소멸될 예정입니다.

다만, 을구 7번 순위 주택임차권(2024.01.05. 접수)은 말소되지 않고 매수인이 인수하게 됩니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 조

보증금: 155,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2017-12-29

확정일자: 2021-11-08

대항력: 있음

인수 여부: 본 임차인은 대항력 있는 임차인으로, 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. (보증금 155,000,000원)

*주의: 임차인의 보증금 155,000,000원이 배당을 통해 전액 회수되지 못할 경우, 그 차액만큼 매수인이 인수해야 하는 부담이 발생합니다.*

4. 상권분석

본건은 주거지역 내에 위치하며, 아파트 단지 밀집 지역입니다.

인근에 근린생활시설이 다수 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

대규모 상업 시설이나 유흥가는 인접해 있지 않아 비교적 조용한 주거 상권을 형성하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 마트, 편의점, 병원, 약국 등 근린생활시설이 있어 일상생활에 필요한 대부분의 편의시설 이용이 가능합니다.

용암초등학교가 인근에 위치합니다.

5.2. 교통시설

단지 주변으로 버스 정류장이 있어 시내외 대중교통 이용이 편리합니다.

주요 도로 접근성이 양호합니다.

5.3. 주거 환경

아파트 단지 내 편의시설(관리사무소, 노인정, 주민공동시설 등)을 이용할 수 있습니다.

총 주차 대수는 417대로, 이 중 지하 주차 30대, 지상 주차 4대, 지하 자동 주차 311대, 지상 자동 주차 420대입니다.

전기차 충전 시설도 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 선순위 임차인의 인수 부담

가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인 조 씨의 보증금 155,000,000원 중 배당으로 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다.

명확한 배당 예상액을 확인하기 전까지는 최대 155,000,000원의 보증금 인수 위험을 고려해야 합니다.

6.2. 공동담보 경매

본 건은 공동담보로 진행된 경매로, 다른 담보물건의 진행 상황 및 결과에 따라 본 물건의 매각 진행에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 청주시 상당구에 위치한 아파트로, 준수한 입지와 생활 편의시설을 갖추고 있습니다.

하지만, 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 인수라는 중대한 리스크를 안고 있어 신중한 접근이 필요합니다.

특히 임차인의 보증금 총액(155,000,000원)이 감정가(163,000,000원)에 근접하는 수준이므로, 배당 가능 금액에 대한 면밀한 분석과 함께 임차인과의 협상 가능성을 타진해 볼 필요가 있습니다.

안전한 투자를 위해서는 해당 보증금이 배당으로 전액 변제될 수 있는지, 또는 인수 시 예상되는 총 실투자금을 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 청주시 상당구 용암동의 주거 지역 내 위치, 초등학교 인접.

* 편리한 교통: 대중교통 및 차량 접근성 양호.

* 안정적인 주거 환경: 아파트 단지로서 기본적인 편의시설 및 주차 시설 완비.

* 잠재적 시세 차익: 시장 가격 대비 저가 매수 기회 (단, 임차인 부담 감안 시).

9. 예상 입찰가

현 시세 및 유사 물건 최근 매매가를 종합적으로 고려한 감정가는 163,000,000원입니다.

최근 2026년 6월 거래 사례를 보면, 59.40㎡ ~ 59.91㎡ 면적의 아파트가 142,000,000원에서 163,000,000원 사이에서 거래되었습니다.

본 건은 대항력 있는 임차인(보증금 155,000,000원)이 존재하며, 배당으로 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 큰 부담이 있습니다.

따라서, 이러한 위험 요소를 감안하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

초기 입찰 고려 금액은 110,000,000원 ~ 120,000,000원 선으로 제안합니다.

*추가 조언: 입찰 전 반드시 임차인 현황, 배당 현황, 법원 경매 절차에 대한 전문가의 추가적인 검토를 받으시길 권장합니다.*

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.