나이스옥션 법원경매 충주 2025타경2206 [1] 충청북도 음성군 맹동면 두성리 1340 충북혁신도시영무인더스비트타운지식산업센터 7층751호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 음성군 맹동면 두성리 소재 ‘충북혁신도시 공용터미널’ 북동쪽 인근에 위치하며, 본건 인근은 업무시설, 근린생활시설, 공장(지식산업센터) 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 지방도(533호선), 간선도로 및 노선버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 10층 건물 내 제7층 제751호로서 외벽: 석재, 페인트 마감 등. 내벽: 페인트, 타일 마감 등. 창호: 플라스틱 프레임의 창임.

이용상태

공장(지식산업센터)으로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 개별난방설비, 도시가스설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접지 대비 대체로 등고평탄한 가장형의 토지로서, 공장(지식산업센터) 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본 단지 북서쪽으로 중로한면 폭의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(2013-01-07), 준주거지역(2015-12-31), 제1종지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(2015-12-31)(중(국)2-15)(접합), 가축사육제한구역(2025-05-30)(절대제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 혁신도시개발예정지구<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>, 중점경관관리구역(2020-04-06)(중점경관관리구역)임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 및 물건 개요

사건번호: 충주지원 2025타경2206 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

용도: 지식산업센터 (공장)

2.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 충청북도 음성군 맹동면 두성리 1340, 충북혁신도시 영무인더스 비트타운 지식산업센터 7층 751호

건물 구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 10층 건물 중 제7층 제751호

외벽: 석재, 페인트 마감 등

내벽: 페인트, 타일 마감 등

창호: 플라스틱 프레임 창

2.3. 면적 정보

토지면적: 29.30㎡ (약 8.86평)

토지 지분: 29.2995㎡ (약 8.86평)

건물면적: 72.11㎡ (약 21.81평)

건물 지분: 72.1139㎡ (약 21.81평)

토지/건물 제시외면적: 0.00㎡

2.4. 감정가

감정가: 262,000,000원

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주변 환경

본건은 충청북도 음성군 맹동면 두성리 소재 '충북혁신도시 공용터미널' 북동쪽 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 업무시설, 근린생활시설, 공장(지식산업센터) 등이 혼재되어 있습니다.

3.2. 교통 접근성

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 지방도(533호선) 및 간선도로가 소재합니다. 또한, 노선버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용도 가능합니다.

3.3. 토지 현황

본건 토지는 인접지 대비 대체로 등고평탄한 가장형의 토지로서, 현재 공장(지식산업센터) 및 근린생활시설 건부지로 이용되고 있습니다. 단지 북서쪽으로 중로한면 폭의 포장도로와 접해 있습니다.

3.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역에 해당하며, 중로2류(폭 15m~20m) 도로와 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(절대제한구역), 혁신도시개발예정지구, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2024년 02월 19일 접수된 하나은행 근저당권(을1)입니다.

4.2. 등기부 현황

* 총 채권액: 1,368,845,182원

* 주요 권리 사항 (모두 말소 예정):

* 소유권보존 (갑1): 2023-12-15, 유한회사서지

* 소유권이전 (갑2): 2024-02-19, 주식회사비티에스 (매매)

* 근저당 (을1): 2024-02-19, 하나은행 (237,600,000원) - 말소기준권리

* 가압류 (갑5): 2025-09-03, 중소기업은행 (109,229,097원)

* 임의경매 (갑6): 2025-09-09, 하나은행 (198,184,824원)

* 가압류 (갑7): 2025-10-14, 신용보증기금 (990,000,000원)

* 가압류 (갑8): 2025-11-24, 하나카드주식회사 (32,016,085원)

4.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서에 기재된 내용에 따르면, 지상권은 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있습니다. (단, 해당 권리가 실제로 존재하는지는 별도 확인 필요)

4.4. 임차인 현황

임차인 정보는 미상이며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

주의: 임차인 중 대항력이 있으나 보증금 및 차임 등 금액이 미상인 경우, 명도 및 정산 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으니 각별한 주의가 필요합니다.

5. 상권분석

5.1. 지역 특성

본건이 위치한 충북혁신도시는 다수의 공공기관이 이전한 지역으로, 업무 및 주거 기능이 복합적으로 발달하고 있습니다. 주변으로는 업무시설, 근린생활시설, 지식산업센터 등이 밀집해 있어 관련 업종의 시너지를 기대할 수 있습니다.

5.2. 혁신도시 내 입지

충북혁신도시 내에 위치하여 혁신도시의 발전과 함께 가치를 상승시킬 잠재력을 가지고 있습니다. 특히, 충북혁신도시는 음성군과 진천군에 걸쳐 있으며, 지속적인 개발이 이루어지고 있습니다.

6. 생활정보

6.1. 편의시설

본건이 속한 건물이 지식산업센터이면서 제1,2종 근린생활시설 용도로도 활용 가능하여, 건물 내 또는 인근에 기본적인 편의시설이 갖춰져 있을 것으로 예상됩니다. 충북혁신도시 공용터미널이 인근에 있어 교통 편의시설도 이용 가능합니다.

6.2. 교통

지방도, 간선도로 및 버스 정류장이 인근에 있어 출퇴근 및 이동이 편리한 편입니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 임대 관련 리스크

현재 임차인 현황이 미상이고 임대 관계 또한 파악되지 않고 있어, 명도 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. 인수 보증금이 0원이라도, 실제 점유 관계 및 임대차 내용을 확인하는 것이 중요합니다.

7.2. 권리 관련 리스크

등기부상 모든 권리는 말소될 예정이나, 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '지상권'이 명시되어 있습니다. 해당 권리가 현재 실존하는지 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다.

7.3. 지역 제한

본건 토지는 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역 등으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역에 해당하여 일부 행위 제한이 있을 수 있습니다.

7.4. 혐오시설 유무

주변에 혐오시설이 있다는 정보는 현재 확인되지 않았습니다. 다만, 충북혁신도시는 국가기관 이전으로 조성된 도시이며, 주변이 업무시설, 근린생활시설, 지식산업센터 등으로 형성되어 있어 혐오시설이 있을 가능성은 낮아 보입니다.

8. 종합 의견

8.1. 장점

* 충북혁신도시라는 신흥 개발 지역에 위치하여 향후 발전 가능성이 높습니다.

* 건물이 10층 규모의 지식산업센터로, 관련 업종의 집적 효과 및 인프라를 활용하기 좋습니다.

* 등기부상 권리 관계가 비교적 명확하며, 말소기준권리 이후의 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

8.2. 단점

* 지식산업센터의 공급 과잉 및 공실 문제가 일부 지역에서 심화되고 있다는 점은 잠재적 투자 리스크입니다. (영무인더스 2차는 비교적 양호한 분양률을 기록했다는 기사도 있으나, 전반적인 시장 상황은 고려해야 합니다.)

* 임차인 현황 미상 및 권리분석 상 '지상권' 명시 등은 명도 및 권리 관계에 대한 추가 확인이 필요함을 시사합니다.

8.3. 투자 가능성

충북혁신도시는 국가기관 이전 및 지속적인 개발로 인해 꾸준한 성장이 기대되는 지역입니다. 지식산업센터로서의 본 물건은 해당 지역의 경제 활동과 함께 가치를 높여갈 가능성이 있습니다. 다만, 최근 지식산업센터 시장의 공급 과잉 이슈와 본건의 구체적인 임대 현황 및 잠재적 권리 관계에 대한 면밀한 추가 조사가 선행되어야 합니다.

9. 투자 포인트

9.1. 혁신도시 개발 호재

충북혁신도시는 11개 공공기관이 입주를 완료하였으며, 지속적인 개발이 추진되고 있어 관련 종사자 및 기업의 수요가 꾸준히 유지될 것으로 예상됩니다.

9.2. 지식산업센터 투자 매력

정부의 세제 혜택(취득세, 재산세 감면 등) 및 비규제 상품으로서의 이점은 지식산업센터 투자의 매력을 높입니다.

9.3. 명확한 권리 관계

말소기준권리 하단의 모든 권리는 소멸될 예정이므로, 낙찰 후 권리 인수 부담은 상대적으로 적습니다. (단, 미소멸 권리 및 임차인 문제는 별도 확인 필요)

10. 예상 입찰가

10.1. 참고 가격

감정가: 262,000,000원

10.2. 산정 고려사항

예상 입찰가는 본건의 현재 시장 가치, 유사 물건의 실거래가, 향후 임대 수익률, 예상 명도 비용, 그리고 본건의 구체적인 임대 현황 및 추가 조사 비용 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 일반적으로 감정가의 70%~90% 수준에서 시작하여, 경쟁 상황에 따라 달라질 수 있습니다. 본건의 경우, 임차인 현황 미상 및 권리분석 상의 주의사항 등을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

최근 충북혁신도시 내 지식산업센터의 분양률 및 공실률 동향도 참고해야 합니다.

인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 고려할 사항은 아닙니다.1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

사건번호: 충주지원 2025타경2206 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

용도: 지식산업센터 (공장)

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 충청북도 음성군 맹동면 두성리 1340, 충북혁신도시 영무인더스 비트타운 지식산업센터 7층 751호

건물 구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 10층 건물 중 제7층 제751호

외벽: 석재, 페인트 마감 등

내벽: 페인트, 타일 마감 등

창호: 플라스틱 프레임 창

1.3. 면적 정보

토지면적: 29.30㎡ (약 8.86평)

토지 지분: 29.2995㎡ (약 8.86평)

건물면적: 72.11㎡ (약 21.81평)

건물 지분: 72.1139㎡ (약 21.81평)

토지/건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 감정가

감정가: 262,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 충청북도 음성군 맹동면 두성리 소재 '충북혁신도시 공용터미널' 북동쪽 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 업무시설, 근린생활시설, 공장(지식산업센터) 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통 접근성

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 지방도(533호선) 및 간선도로가 소재합니다. 또한, 노선버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용도 가능합니다.

2.3. 토지 현황

본건 토지는 인접지 대비 대체로 등고평탄한 가장형의 토지로서, 현재 공장(지식산업센터) 및 근린생활시설 건부지로 이용되고 있습니다. 단지 북서쪽으로 중로한면 폭의 포장도로와 접해 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역에 해당하며, 중로2류(폭 15m~20m) 도로와 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(절대제한구역), 혁신도시개발예정지구, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2024년 02월 19일 접수된 하나은행 근저당권(을1)입니다.

3.2. 등기부 현황

* 총 채권액: 1,368,845,182원

* 주요 권리 사항 (모두 말소 예정):

* 소유권보존 (갑1): 2023-12-15, 유한회사서지

* 소유권이전 (갑2): 2024-02-19, 주식회사비티에스 (매매)

* 근저당 (을1): 2024-02-19, 하나은행 (237,600,000원) - 말소기준권리

* 가압류 (갑5): 2025-09-03, 중소기업은행 (109,229,097원)

* 임의경매 (갑6): 2025-09-09, 하나은행 (198,184,824원)

* 가압류 (갑7): 2025-10-14, 신용보증기금 (990,000,000원)

* 가압류 (갑8): 2025-11-24, 하나카드주식회사 (32,016,085원)

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서에 기재된 내용에 따르면, 지상권은 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있습니다. (단, 해당 권리가 실제로 존재하는지는 별도 확인 필요)

3.4. 임차인 현황

임차인 정보는 미상이며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

주의: 임차인 중 대항력이 있으나 보증금 및 차임 등 금액이 미상인 경우, 명도 및 정산 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으니 각별한 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 충북혁신도시는 다수의 공공기관이 이전한 지역으로, 업무 및 주거 기능이 복합적으로 발달하고 있습니다. 주변으로는 업무시설, 근린생활시설, 지식산업센터 등이 밀집해 있어 관련 업종의 시너지를 기대할 수 있습니다.

4.2. 혁신도시 내 입지

충북혁신도시 내에 위치하여 혁신도시의 발전과 함께 가치를 상승시킬 잠재력을 가지고 있습니다. 특히, 충북혁신도시는 음성군과 진천군에 걸쳐 있으며, 지속적인 개발이 이루어지고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건이 속한 건물이 지식산업센터이면서 제1,2종 근린생활시설 용도로도 활용 가능하여, 건물 내 또는 인근에 기본적인 편의시설이 갖춰져 있을 것으로 예상됩니다. 충북혁신도시 공용터미널이 인근에 있어 교통 편의시설도 이용 가능합니다.

5.2. 교통

지방도, 간선도로 및 버스 정류장이 인근에 있어 출퇴근 및 이동이 편리한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대 관련 리스크

현재 임차인 현황이 미상이고 임대 관계 또한 파악되지 않고 있어, 명도 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. 인수 보증금이 0원이라도, 실제 점유 관계 및 임대차 내용을 확인하는 것이 중요합니다.

6.2. 권리 관련 리스크

등기부상 모든 권리는 말소될 예정이나, 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '지상권'이 명시되어 있습니다. 해당 권리가 현재 실존하는지 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다.

6.3. 지역 제한

본건 토지는 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역 등으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역에 해당하여 일부 행위 제한이 있을 수 있습니다.

6.4. 혐오시설 유무

주변에 혐오시설이 있다는 정보는 현재 확인되지 않았습니다. 다만, 충북혁신도시는 국가기관 이전으로 조성된 도시이며, 주변이 업무시설, 근린생활시설, 지식산업센터 등으로 형성되어 있어 혐오시설이 있을 가능성은 낮아 보입니다.

7. 종합 의견

7.1. 장점

* 충북혁신도시라는 신흥 개발 지역에 위치하여 향후 발전 가능성이 높습니다.

* 건물이 10층 규모의 지식산업센터로, 관련 업종의 집적 효과 및 인프라를 활용하기 좋습니다.

* 등기부상 권리 관계가 비교적 명확하며, 말소기준권리 이후의 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

7.2. 단점

* 지식산업센터의 공급 과잉 및 공실 문제가 일부 지역에서 심화되고 있다는 점은 잠재적 투자 리스크입니다. (영무인더스 2차는 비교적 양호한 분양률을 기록했다는 기사도 있으나, 전반적인 시장 상황은 고려해야 합니다.)

* 임차인 현황 미상 및 권리분석 상 '지상권' 명시 등은 명도 및 권리 관계에 대한 추가 확인이 필요함을 시사합니다.

7.3. 투자 가능성

충북혁신도시는 국가기관 이전 및 지속적인 개발로 인해 꾸준한 성장이 기대되는 지역입니다. 지식산업센터로서의 본 물건은 해당 지역의 경제 활동과 함께 가치를 높여갈 가능성이 있습니다. 다만, 최근 지식산업센터 시장의 공급 과잉 이슈와 본건의 구체적인 임대 현황 및 잠재적 권리 관계에 대한 면밀한 추가 조사가 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 혁신도시 개발 호재

충북혁신도시는 11개 공공기관이 입주를 완료하였으며, 지속적인 개발이 추진되고 있어 관련 종사자 및 기업의 수요가 꾸준히 유지될 것으로 예상됩니다.

8.2. 지식산업센터 투자 매력

정부의 세제 혜택(취득세, 재산세 감면 등) 및 비규제 상품으로서의 이점은 지식산업센터 투자의 매력을 높입니다.

8.3. 명확한 권리 관계

말소기준권리 하단의 모든 권리는 소멸될 예정이므로, 낙찰 후 권리 인수 부담은 상대적으로 적습니다. (단, 미소멸 권리 및 임차인 문제는 별도 확인 필요)

9. 예상 입찰가

9.1. 참고 가격

감정가: 262,000,000원

9.2. 산정 고려사항

예상 입찰가는 본건의 현재 시장 가치, 유사 물건의 실거래가, 향후 임대 수익률, 예상 명도 비용, 그리고 본건의 구체적인 임대 현황 및 추가 조사 비용 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 일반적으로 감정가의 70%~90% 수준에서 시작하여, 경쟁 상황에 따라 달라질 수 있습니다. 본건의 경우, 임차인 현황 미상 및 권리분석 상의 주의사항 등을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

최근 충북혁신도시 내 지식산업센터의 분양률 및 공실률 동향도 참고해야 합니다.

인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 고려할 사항은 아닙니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.