나이스옥션 법원경매 속초 2025타경282 [1] 강원특별자치도 고성군 토성면 청간리 211-1 종교시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해뜨는감정 · 평가일 2025.09.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 고성군 토성면 청간리 소재 "청간사거리" 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 농경지 및 단독주택, 임야, 소규모공장 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량진입이 가능하며, 대체로 개별 운송수단을 이용하여 출입함.

형태 및 이용상태

공히 부정형의 토지로서, 종교시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태

공히 본건 서측으로 왕복2차선의 포장도로를 이용하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1: 계획관리지역(2024-10-14), 가축사육제한구역(2023-12-14)(소 250m이상 지역, 닭ㆍ오 리ㆍ메추리 250~450m 지역(조례확인요))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가 축사육제한구역(2023-12-14)(젖소ㆍ말 200~300m 지역, 양(염소)ㆍ사슴 200m이상 지역 (조례확인요))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 기호2: 계획관리지역(2024-10-14), 가축사육제한구역(2023-12-14)(소 100m에서 250m 지역 25 0마리 미만 (조례확인요))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역 (2023-12-14)(소 250m이상 지역, 닭ㆍ오리ㆍ메추리 250~450m 지역(조례확인요))<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2023-12-14)(양ㆍ염소ㆍ사슴 1 50m에서 200m 지역 40마리 미만 (조례확인요))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률 >, 가축사육제한구역(2023-12-14)(젖소ㆍ말 200~300m 지역, 양(염소)ㆍ사슴 200m이상 지역(조례확인요))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 기호3: 계획관리지역(2024-10-14), 가축사육제한구역(소 250m이상 지역, 닭ㆍ오리ㆍ메추리 2 50~450m 지역(조례확인요))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구 역(젖소ㆍ말 200~300m 지역, 양(염소)ㆍ사슴 200m이상 지역(조례확인요))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호4 본 건물은 일반철골조 경량철골지붕 3층건으로서 외벽: 싸이딩 마감. 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임, 인테리어 마감 등. 창호: 샷시 창호임. 기호4-부속 본 건물은 경량철골조 경량철골지붕 단층건으로서 외벽: 싸이딩 마감. 내벽: 타일붙임 마감 등. 창호: 샷시 창호임. 기호5 본 건물은 일반철골구조 일반철골구조지붕 단층건으로서 외벽: 싸이딩 마감. 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임, 인테리어 마감 등. 창호: 샷시 창호임. 기호6 본 건물은 경량철골구조 경량철골구조지붕 단층건으로서 외벽: 치장벽돌 마감. 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등. 창호: 샷시 창호임. 기호7 본 건물은 경량철골구조 철근콘크리트지붕 2건으로서 외벽: 싸이딩 마감. 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등. 창호: 샷시 창호임. 기호8 본 건물은 철근콘크리트구조 경량철골지붕 2층건으로서 외벽: 싸이딩 마감 등. 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임, 인테리어 마감 등. 창호: 샷시 창호임. 기호9 본 건물은 일반철골구조 경량철골지붕 단층건으로서 외벽: 싸이딩, 드라이비트, 치장벽돌쌓기 마감 등. 내벽: 판넬 및 일부 벽지도배 및 타일붙임 마감 등. 창호: 샷시 창호임. 기호11 본 건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 단층건으로서 외벽: 치장벽돌 마감 등. 내벽: 몰탈위페인팅 및 인테리어, 일부 타일붙임 마감 등. 창호: 샷시 창호임. 기호12 본 건물은 경량철골구조 경량철골지붕 단층건으로서 외벽: 싸이딩 마감. 내벽: 판넬 마감. 창호: 샷시 창호임. 기호13 본 건물은 경량철골구조 경량철골지붕 단층건으로서 외벽: 치장벽돌 마감. 내벽: 벽지도배 마감 등. 창호: 샷시 창호임. 기호10 본 건물은 경량철골구조 경량철골지붕 2층건으로서 외벽: 싸이딩 마감. 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등. 창호: 샷시 창호임. 기호10-부속 본 건물은 경량철골조 경량철골지붕 단층건으로서 외벽: 싸이딩 마감. 내벽: 벽지도배 마감 등. 창호: 샷시 창호임.

이용상태

공히 종교시설(상세 내역은 후첨 '건물개황도' 참조)로 이용중임.

설비내역

일부 기본적인 위생설비 및 일부 난방설비 설치되어 있으나, 장기간 작동을 하지 않은 상태 로 보이며 정상작동 여부는 경매 진행시 재확인 하시기 바람.

부합물 및 종물

별첨 '건물개황도' 참조바람.

공부와의 차이

본건 기호5-9,11-13건물은 공부 및 귀제시목록 상 기호1토지인 '청간리 211-1' 지상에 소재 하는 것으로 등재되어 있으나, 2025.04.08자 토지 분할로 인하여 기호2토지인 '청간리 211- 11'지상에 소재하는 것으로 조사되었는바, 경매 진행시 참조바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함하며 본건 토지상에 소재하는 조경수 및 수도,전기설비, 휀스 등 구조물은 토지가치에 포함하여, 본건 건물의 외부계단, 다락, 데크 등은 건물가치에 포함하여 각 평가함
- 목록1에 철골조 천막지붕 정자1동, 철재구조물 2개, 철골조 조립식판넬 구분칸막이 구조물이 있음
- 목록2 지상에 야외수영장, 철골조 천막지붕 정자 2동, 철재구조물 6개, 철골조 조립식판넬 구분칸막이 구조물이 있음
- 목록3 지상에 채무자 소유의 이동 가능한 컨테이너 1동, 철골조 싱글지붕 정자 1동 있음
- 목록5~9, 11~13 건물은 공부상 목록1 토지인 '청간리 211-1'지상에 소재하는 것으로 등재되어 있으나 토지 분할로 인하여 목록2 토지인 '청간리 211-11'지상에 소재함(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 현황

사건번호: 속초지원 2025타경282 (1)

소재지: 강원특별자치도 고성군 토성면 청간리 211-1

용도: 종교시설

토지면적: 10,042㎡ (약 3,037.41평)

건물면적: 2,637.01㎡ (약 797.95평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 동명새마을금고 (추정)

1.2. 감정가

감정가: 4,463,866,740원

2. 입지조건

본건은 강원특별자치도 고성군 토성면 청간리 소재 "청간사거리" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경으로는 농경지, 단독주택, 임야, 소규모 공장 등이 혼재하는 지역입니다.

차량 진입은 가능하며, 주로 개별 운송수단을 이용하여 접근할 수 있습니다.

본건의 서측으로는 왕복 2차선의 포장도로가 접해 있어 접근성을 확보하고 있습니다.

주변 지역에서 혐오시설은 발견되지 않았습니다. 다만, 지역의 특성상 추가적인 현장 확인을 권장합니다.

3. 권리분석

본 건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

등기부등본상 확인된 채권 총액은 2,520,000,000원입니다.

말소기준권리는 2020년 3월 19일 접수된 동명새마을금고의 근저당권입니다.

본 경매 절차 진행 시, 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

토지 등기부상 대한예수교장로회새동선교회의 소유권 관련 권리(갑1, 갑12)는 매각으로 소멸되지 않는 권리로 분류될 수 있습니다. (자세한 내용은 등기부등본 및 관련 법률 검토 필요)

본 건에는 임차인 정영길 씨가 존재하나, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있으며 대항력이 없습니다. 따라서 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 정

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-11-16

대항력: 없음

4. 상권분석

본 물건은 종교시설 부지로 이용되고 있으며, 주변 지역은 농경지, 임야, 단독주택, 소규모 공장 등이 혼재하는 계획관리지역입니다.

대규모 상업 시설이나 주거 밀집 지역과는 거리가 있어 일반적인 상권 분석보다는 특정 종교 활동 또는 시설 운영 목적에 따른 수요가 중요할 것으로 판단됩니다.

인근 청간사거리 일대에 일부 편의시설이 산재해 있을 가능성이 있으나, 이를 통한 활발한 상권 형성은 기대하기 어렵습니다.

토지이용계획상 가축사육 제한 구역에 포함되어 있어, 주변 환경을 고려한 시설 운영 시 관련 법규 준수가 필요합니다.

5. 생활정보

본 물건은 강원특별자치도 고성군 토성면 지역에 위치하며, 주변은 자연환경이 비교적 잘 보존된 곳입니다.

가장 가까운 편의시설이나 관공서, 의료시설 등은 차량을 이용하여 접근해야 할 것으로 보입니다.

도로 접근성은 양호하나, 대중교통 이용은 제한적일 수 있습니다.

주변에 학교, 병원, 대형마트 등 생활 편의 시설에 대한 정보는 구체적으로 파악되지 않았으며, 전원생활이나 조용한 환경을 선호하는 경우 적합할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 설비: 일부 기본적인 위생 및 난방 설비가 있으나 장기간 작동하지 않은 상태로 정상 작동 여부 확인이 필요합니다. 낙찰 후 수리 및 보수가 필요할 수 있습니다.

* 토지 분할로 인한 건물 위치 오류: 목록 5~9, 11~13번 건물이 공부상 기재된 토지(211-1)가 아닌, 분할된 토지(211-11) 상에 소재하는 것으로 조사되었습니다. 이는 향후 건축물대장 등 공부 정리 시 이슈가 될 수 있습니다.

* 가축사육제한구역: 계획관리지역이나 일부 구역은 가축사육 제한 사항이 존재하므로, 종교시설 외 다른 용도로의 활용 시 관련 규제 확인이 필요합니다.

* 구조물 현황: 제시외 건물 및 구조물(정자, 컨테이너, 수영장 등)이 다수 존재합니다. 감정평가 요항표에 따라 이러한 구조물들은 토지 또는 건물 가치에 포함하여 평가되었습니다.

7. 종합 의견

본건은 강원도 고성군에 위치한 종교시설로, 넓은 토지와 상당한 규모의 건물을 포함하고 있으며 감정가는 약 44.6억원입니다.

주변은 개발이 많이 이루어지지 않은 자연환경과 농경지, 임야 등이 혼재된 지역으로, 조용하고 한적한 입지를 선호하는 경우 고려해볼 수 있습니다.

권리관계는 비교적 명확하여 말소기준 권리보다 후순위의 근저당권 및 임의경매 개시 결정은 모두 소멸될 예정입니다. 인수할 보증금이나 대항력 있는 임차인은 없습니다.

다만, 건물 설비의 노후화 가능성, 공부상 건물 위치 오류, 제시외 구조물의 복잡성 등은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

또한, 넓은 토지와 건물이 종교시설로 이용되고 있다는 점에서, 해당 용도에 적합한 단체나 기관에서의 활용 가능성을 타진해 보는 것이 중요할 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지와 다수의 건물: 약 3천평 이상의 토지에 여러 동의 건물이 있어 활용 가치가 높습니다.

* 명확한 권리관계: 말소기준권리 이후의 모든 채무는 소멸 예정으로, 인수 부담이 적습니다.

* 특정 용도 활용 가능성: 종교시설로서의 특성을 고려할 때, 해당 용도에 적합한 단체나 기관의 관심을 끌 수 있습니다.

* 지역 잠재력: 고성군 지역의 잠재적 개발 가능성을 고려한 장기적 투자 관점에서 접근할 수 있습니다. (단, 이는 별도 시장 조사 필요)

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 4,463,866,740원입니다.

현재 등기부상 채무 총액은 2,520,000,000원이며, 인수해야 할 보증금은 0원입니다.

종교시설이라는 특수성과 현재 부동산 시장 상황, 물건의 상태 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가 대비 70% ~ 90% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

이는 보수적인 접근이며, 시장 상황 및 경쟁 물건과의 비교 분석을 통해 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

예상 입찰가 범위: 3,124,706,000원 ~ 4,017,480,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.