나이스옥션 법원경매 강릉 2025타경30708 [1] 강원특별자치도 삼척시 근덕면 교가리 389 삼척근덕더스테이 101동 4층 405호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2025.09.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 강원특별자치도 삼척시 근덕면 교가리 소재 '근덕중학교' 남동측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 공동주택, 농경지 등이 산재하는 면소재지 내 주거지대임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진·출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 중 4층 405호로서 외벽 : 적연와치장, 일부 화강석 등 마감. 내벽 : 벽지, 타일 등 마감. 창호 : 하이샷시 이중창임.

이용상태

도시형생활주택(단지형연립주택)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 가스보일러에 의한 난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평탄한 토지로서, '도시형생활주택(단지형연립주택)' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 남측으로 노폭 약 8미터, 북동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합). 가축사육제한구역(2024-08-29)(모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(교가리느티나무)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>.

공부와의 차이

공부면적에 의함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-도시형 생활주택 (단지형 연립주택)임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

* 사건번호: 강릉지원 2025타경30708 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

1.2. 소재지 및 건물 정보

* 소재지: 강원특별자치도 삼척시 근덕면 교가리 389 삼척근덕더스테이 101동 4층 405호

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 건물 중 4층

* 용도: 연립주택 (도시형 생활주택 - 단지형 연립주택)

* 건축연도: 2020년 (사용승인일 2020년 9월 25일)

1.3. 면적 정보

* 토지면적: 103.88㎡ (약 31.42평)

* 건물면적 (전용면적): 84.94㎡ (약 25.69평)

* 건물총면적 (101동): 2603.76㎡ (약 787.65평)

* 총 대지면적 (단지): 4155㎡ (약 1257.04평)

1.4. 감정가 및 매각 정보

* 감정가: 234,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 대상물건은 강원특별자치도 삼척시 근덕면 교가리에 위치하며, '근덕중학교' 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

* 부근은 단독주택, 공동주택, 농경지 등이 산재하는 면소재지 내 주거지대입니다.

2.2. 교통상황

* 대상물건까지 차량의 진·출입이 용이합니다.

* 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 및 도로 상태

* 토지는 부정형의 평탄한 토지로서, '도시형생활주택(단지형연립주택)' 건부지로 이용 중입니다.

* 단지 남측으로 노폭 약 8미터, 북동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 각각 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합).

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역 (모든 축종 제한), 역사문화환경보존지역 (교가리느티나무).

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 말소기준권리: 우리은행 근저당 (2020-10-06 접수)

3.2. 소멸되는 권리

* 매각으로 인해 말소될 권리들은 다음과 같습니다.

* 우리은행 근저당 (을1)

* 주택임차권 (이만진) (을2)

* 삼척시 압류 (갑2, 갑6)

* 한국주택금융공사 가압류 (갑3)

* 오추월 외 16명 가압류 (갑4)

* 김보규 외 138명 가압류 (갑5)

* 국민건강보험공단 압류 (갑8)

* 주택도시보증공사 강제경매 (갑7)

3.3. 인수되는 권리

* 매각으로 인해 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (대리인: 이만진)

* 보증금: 187,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업자등록일): 2020-10-12

* 확정일자: 2020-11-19

* 배당신고일자: 2024-10-15

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 실거래가 정보

* 최근 매매 정보 (2026년 7월 9일): 삼척근덕더스테이 2층, 84.9387㎡ (약 25.69평) 매매가 155,000,000원.

* 이 정보는 동일 단지 내 유사 면적의 실거래가로, 현재 시세 파악에 중요한 참고자료가 됩니다.

4.2. 건물 개요

* 삼척근덕더스테이는 2020년 9월 준공된 도시형 생활주택(단지형 연립주택)으로, 총 40세대, 3개동, 최고 5층 규모입니다.

4.3. 주변 시설 조사

* 주요 시설: 근덕중학교, 근덕초등학교, 근덕면 행정복지센터, 하나로마트 삼척, 삼척해변, 맹방해변 등이 인근에 위치합니다.

* 혐오시설: 현재까지 파악된 정보로는 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다. (다만, 삼척공공하수처리시설이 있으나, 이는 일반적인 주거 지역과 거리가 있어 직접적인 영향은 적을 것으로 판단됩니다.)

4.4. 시장 동향

* 제공된 최근 실거래가(1억 5천 5백만원)는 감정가(2억 3천 4백만원)와 비교 시 차이가 있습니다. 이는 시장 상황, 개별 물건의 특성 등을 반영한 것으로 보입니다.

* 건축 6년차의 신축급 연립주택으로, 연식 대비 관리 상태 양호 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

* 근덕초등학교, 근덕중학교가 인접해 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 편의시설

* 근덕면 행정복지센터, 하나로마트, 병원, 약국 등 면소재지의 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5.3. 자연 및 여가

* 삼척해변, 맹방해변 등 동해안 해변이 가까워 해양 레저 및 휴양 활동에 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 및 명도

* 등기부상 다수의 권리가 존재했으나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* '대항력 없음'으로 분석된 임차인이 있으나, 실제 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁 발생 가능성을 배제할 수 없습니다. 세심한 확인과 대응이 필요합니다.

* 임차인 보증금(187,000,000원)은 본 물건의 채권 총액(9,317,292,640원) 대비 상당한 비중을 차지하므로, 배당 여부 및 명도 절차를 신중하게 검토해야 합니다.

6.2. 건축물 용도 특수성

* '도시형 생활주택(단지형 연립주택)'은 일반 아파트와는 다른 관리 규정이나 특성이 있을 수 있습니다.

6.3. 토지이용 제한

* 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있어 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다. (단, 현 상태에서는 직접적인 리스크는 적습니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 2020년에 준공된 신축급 연립주택으로, 삼척시 근덕면의 주거 밀집 지역에 위치하고 있습니다. 동해안 해변 접근성이 우수하며, 면 소재지로서 기본적인 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 권리분석상 인수 부담이 없는 것으로 판단되나, '대항력 없음'으로 처리된 임차인의 보증금 규모와 배당 여부, 그리고 명도 절차에 대한 면밀한 추가 확인이 필수적입니다. 최근 실거래가와 감정가의 차이를 고려할 때, 시장 가격을 기반으로 한 합리적인 입찰 전략이 요구되는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 신축급(2020년 준공) 연립주택으로, 연식 대비 우수한 주거 가치 및 가치 보존 기대.

* 삼척해변, 맹방해변 등 동해안 해변 인근에 위치하여 휴양 및 관광 수요 연계 가능성.

* 인수되는 권리가 없어 권리 관계가 클린한 상태로 명도 후 즉시 활용 가능.

* 최근 실거래가(1.55억)와 감정가(2.34억)의 차이를 이용한 시세차익 기대.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 234,000,000원

* 최근 실거래가: 155,000,000원 (2026년 7월)

* 전용면적: 84.94㎡ (약 25.69평)

* 시세 분석: 최근 실거래가를 기준으로 볼 때, 감정가는 시세 대비 높은 편입니다. 따라서 최근 실거래가 수준 또는 약간 상회하는 가격에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 예상 입찰가: 160,000,000원 ~ 180,000,000원 (1억 6천만원 ~ 1억 8천만원)

* 본 예상 입찰가는 제공된 정보를 바탕으로 산정되었으며, 실제 현장 조사, 최근 시장 동향, 경쟁 입찰 현황 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.