나이스옥션 법원경매 원주 2025타경1803 [1] 강원특별자치도 횡성군 횡성읍 정암리 112 동물 및 식물 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하랑감정 · 평가일 2025.09.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 횡성군 횡성읍 정암리 소재 "아랫정암" 남측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 농가주택, 축사, 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 버스정류장과의 거리, 노선, 운행빈도 등을 감안할 때 대중교통 사정은 다소 불편시됩니다.

형태 및 이용상태

기호(1)(2)는 대체로 평탄하게 조성한 사다리형의 토지로서 기호(1)은 "단독주택 및 부속건물 부지 등", 기호(2)는 "목장용지(축사부지)및 일부진입도로 등" 상태이며, 기호(6)은 부정형 완경사의 토지로서 현황 "전, 일부 배수로 및 진입도로 등"상태입니다.

인접 도로상태

본건 기호(1)(2) 북동측으로 로폭 약3미터 내외의 아스콘포장도로가 소재하고 있으며, 기호(2) 북서측 및 기호(1) 남동측으로 인접필지 및 본건 일부를 포함한 로폭 약2미터 내외의 시멘트포장도로 및 비포장도로가 소재하고 있고, 기호(6)은 지적도상 맹지이나 본건 기호(2) 및 인접토지를 이용한 소폭의 농로를 이용하여 진출입이 가능하나 정상적, 합법적 이용가능 여부 등은 불분명합니다.

토지이용계획 및 제한상태

공히 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(일부제한구역(소,말,사슴,양,염소,산양:110m이하))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

제시목록 외의 물건

후첨 「지적 및 건물개황도」를 참조하시기 바랍니다.

공부와의 차이

기호(2)는 의뢰목록 및 공부상 지목이 "목장용지"이나 현황 일부 "진입도로 등"상태이며, 기호(6)은 의뢰목록상 지목이 "전"이나, 현황 일부 "배수로 및 진입도로 등" 상태입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(3)은 경량철골구조 판넬슁글지붕 단층 건물로서, ㅡ 외 벽 : 치장벽돌쌓기 및 샌드위치판넬(부속건물 창고) 등 마감. ㅡ 내 벽 : 벽지도배, 일부 타일붙임 및 샌드위치판넬(부속건물 창고) 등 마감. ㅡ 창 호 : 하이샷시 이중창 등 마감 입니다. 기호(4)(5)는 강파프구조 갈바륨지붕 단층 건물로서, ㅡ 축사부분은 무벽체 및 일부 강판벽체, 퇴비사는 일부 노출콘크리트 반벽체입니다.

이용상태

기호(3)은 "단독주택 및 부속 창고 등"으로 이용중이며, 기호(4)(5)는 "축사 및 퇴비사"로 이용중입니다.

설비내역

기호(3) 주택부분에 기본적인 위생설비, 급배수설비, 유류보일러 및 화목보일러 등에 의한 난방설비가 되어 있습니다.

부합물 및 종물

후첨 『지적 및 건물개황도』를 참조하시기 바랍니다.

공부와의 차이

건물 기호(3)은 귀의뢰목록상 횡성읍 정암리 112번지 및 62-3번지 지상에 소재하나 2023.09.25 합병으로 112번지 지상에 소재하고 있으며, 기호(4)(5)는 귀 의뢰목록 및 공부상 지붕이 갈바륨이나 현황 "갈바륨 및 썬라이트지붕입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

- 일괄매각, 제시외 건물 포함
- 목록6 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수, 입찰기일 전 농지취득자격증명 신청이 가능하므로 해당 관서에 미리 발급 문의 바람)
- 지적경계불분명(특히 목록 6은 인접지와 경계구분없이 일단의 농경지로 이용)
- 목록1 및 인접지 지상에 매각에서 제외된 비닐하우스 2동 소재
- 목록2 공부상 목장용지이나 현황 일부 도로
- 목록6 공부상 전이나 현황 일부 배수로 및 도로
- 감정평가액(최저매각가격)은 수목, 담장, 석축, 옹벽, 바닥포장 및 관수시설, 데크, 테라스, 가추, 계단, 태양광설비 및 난간, 차양을 모두 포함한 가격임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 원주지원 2025타경1803 (1)

소재지: 강원특별자치도 횡성군 횡성읍 정암리 112

용도: 동물 및 식물 관련시설

감정가: 614,859,100원

최저매각가격: 614,859,100원

토지면적: 5130.00㎡ (약 1551.8평)

건물면적: 799.58㎡ (약 241.9평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 225.10㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 이OO (말소기준권리인 근저당권자 이종범)

건축물 사용승인일:

* 주택 및 부속건물 (기호3): 2011년 09월 28일

* 축사 및 퇴비사 (기호4,5): 2006년 01월 27일

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 강원특별자치도 횡성군 횡성읍 정암리 소재 "아랫정암" 남측 인근에 위치하며, 부근은 농가주택, 축사, 농경지 및 임야 등으로 형성된 전형적인 농촌 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근은 가능하나, 버스정류장과의 거리, 노선, 운행 빈도 등을 감안할 때 대중교통 사정은 다소 불편한 편입니다.

* 인접 도로상태:

* 기호(1), (2) 토지는 북동측으로 로폭 약 3미터 내외의 아스콘 포장도로와 접하고 있습니다.

* 기호(2) 토지는 북서측, 기호(1) 토지는 남동측으로 인접 필지 및 본건 일부를 포함한 로폭 약 2미터 내외의 시멘트 포장도로 및 비포장도로가 소재합니다.

* 기호(6) 토지는 지적도상 맹지이나, 본건 기호(2) 토지 및 인접 토지를 이용한 소폭의 농로를 통해 진출입이 가능하나, 정상적이고 합법적인 이용 가능 여부는 불분명합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역(일부제한구역(소, 말, 사슴, 양, 염소, 산양: 110m 이하))에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 등기부채권 총액: 200,520,339원

* 말소기준권리: 2023년 12월 28일 접수된 이종범 씨의 근저당권입니다.

* 소멸주의: 본 물건은 임의경매로, 말소기준권리보다 선순위 권리가 존재하지 않아 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. (근저당, 가압류, 임의경매 등)

* 인수되는 권리:

* 등기부상 인수되는 권리는 없는 것으로 보입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리가 '지상권'으로 개요에 언급되어 있으나, 등기부 요약에는 해당 권리가 등기되어 있지 않아 실제 인수되는 지상권은 없을 것으로 판단됩니다. 다만, 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 아쿠아케이테크(주)

* 보증금: 500,000원

* 차임: 50,000원

* 전입일자(사업일자): 2016년 01월 29일

* 대항력: 있음

* 비고: 대항력 있는 임차인이 존재하나, 보증금이 50만원으로 소액입니다. 배당받지 못하는 금액이 있더라도 인수될 가능성은 매우 낮습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 본건은 농업 및 축산업 관련 시설이 밀집된 지역에 위치하고 있습니다.

* 주변에 농가주택, 축사, 농경지가 주를 이루어, 해당 용도와 관련된 지역 경제 활동이 주된 상권 특성을 보입니다.

* 일반적인 상업 시설보다는 지역 농업 활동 지원 기능이 중심이 되는 입지입니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 주변에 대규모 편의 시설은 부족하며, 차량을 이용해 횡성읍 중심지(마트, 병원, 은행 등)로 이동해야 합니다.

* 교통: 대중교통 이용이 다소 불편하여 자가용 이용이 필수적입니다.

* 주변 환경: 농경지와 임야가 풍부하여 조용하고 쾌적한 환경을 제공하지만, 생활 편의 시설 접근성은 떨어집니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필요: 본건의 목록 6 토지는 농지법상 농지취득자격증명이 반드시 필요합니다. 미제출 시 입찰 보증금이 몰수되므로, 입찰기일 전 반드시 해당 관서에 문의하여 발급 가능 여부 및 절차를 확인해야 합니다.

* 지적경계 불분명: 특히 목록 6 토지는 지적경계가 불분명하며, 인접 토지와 구분 없이 일단의 농경지로 이용되고 있어 향후 경계 관련 분쟁 소지가 있을 수 있습니다.

* 현황과 공부상 지목 차이:

* 목록 2 토지는 공부상 '목장용지'이나 현황 일부가 '도로'로 이용되고 있습니다.

* 목록 6 토지는 공부상 '전'이나 현황 일부가 '배수로 및 도로'로 이용되고 있습니다.

* 도로 이용의 불확실성: 목록 6 토지는 지적도상 맹지이며, 인접 토지를 통한 농로 이용이 가능하나, 이러한 농로 이용의 정상적이고 합법적인 가능 여부는 불분명하여 진출입에 제약이 있을 수 있습니다.

* 제시외 물건: 목록 1 토지 및 인접지 지상에 매각에서 제외된 비닐하우스 2동이 소재하고 있어, 매각 대상 물건과의 구분을 명확히 해야 합니다. 또한, 225.10㎡의 제시외 건물 면적이 포함되어 있어 정확한 현황 조사가 필요합니다.

* 건물 지붕 마감 차이: 건물 기호(4)(5)의 경우, 공부상 지붕은 갈바륨이나 현황은 '갈바륨 및 썬라이트지붕'으로 일부 차이가 있습니다. (이는 감정평가에 반영되었을 것으로 보입니다.)

* 임대 관계 미상: 단독주택 및 부속건물(기호3)과 축사(기호4, 5)의 정확한 임대 관계는 현재 파악되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 강원도 횡성군에 위치한 동물 및 식물 관련시설로서, 축사, 주택, 창고 등 다양한 용도로 활용 가능한 넓은 토지(5130㎡)와 건물을 일괄 매각하는 물건입니다. 감정가는 6억 1천만원대로, 농지취득자격증명 필요, 지적경계 불분명, 도로 이용의 불확실성, 현황과 공부상 차이 등 여러 잠재적 리스크 요인이 존재하므로 철저한 사전 조사가 필수적입니다. 대항력 있는 임차인이 있으나 보증금이 소액이어서 인수 부담은 적을 것으로 예상됩니다. 농업 또는 축산업 관련 사업을 운영 중이거나 확장하려는 투자자에게는 매력적인 물건이 될 수 있으나, 관련 법규 및 현황을 정확히 파악한 후 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적과 다양한 용도의 건물 일괄 취득 가능.

* 동물 및 식물 관련 시설 용도에 적합한 입지.

* 농업, 축산업 등 6차 산업 관련 사업 추진에 유리한 잠재력 보유.

* 잠재적 리스크를 명확히 해소할 경우, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득 가능성.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 614,859,100원입니다.

핵심적인 리스크 요인으로는 농지취득자격증명 필요, 지적경계 불분명, 도로 이용의 불확실성 등이 있으며, 대항력 있는 임차인의 인수 보증금은 0원입니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 적정 입찰가는 감정가 대비 70% ~ 85% 수준에서 형성될 것으로 예상됩니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 4억 3천만원 ~ 5억 2천만원 범위로 추정됩니다.

본 예상 입찰가는 일반적인 시장 상황을 기반으로 한 추정치이며, 실제 입찰 시점의 경쟁 상황, 개인의 자금 계획, 권리 분석 결과 등을 종합적으로 반영하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

1.9. 추가 확인 사항

* 본 보고서에서는 주변 시설에 대한 외부 지도 서비스 검색을 수행하지 않았으므로, 혐오 시설 존재 여부에 대한 직접적인 확인은 이루어지지 않았습니다. 다만, 본건이 농촌 지역의 농경지 및 축사 밀집 지역에 위치하고 있어, 일반적으로 혐오 시설이 집중적으로 분포할 가능성은 낮을 것으로 예상됩니다.

* 제시외 건물 225.10㎡의 정확한 용도 및 현황, 매각 포함 여부를 최종적으로 확인해야 합니다.

* 도로 이용의 합법성 및 안정성에 대한 추가적인 법률 검토를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.