나이스옥션 법원경매 강릉 2025타경30706 [1] 강원특별자치도 삼척시 근덕면 교가리 389 삼척근덕더스테이 102동 4층 402호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새터 · 평가일 2025.09.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

강원특별자치도 삼척시 근덕면 교가리 소재 ""근덕중학교"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는
단독주택, 공동주택, 공공기관, 농경지 등으로 형성된 면소재지 내 주거지대임.

교통상황

본건까지 제반 차량출입 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하나 대중교통사정 다소 불편함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 건 내 4층 402호로서,
외벽 : 치장벽돌 붙임.
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 붙임.
창호 : PVC 샷시 이중창.

이용상태

도시형생활주택(방3, 거실, 주방/식당, 욕실2, 발코니 등)으로 이용 중임.

설비내역

위생시설 및 급배수 시설, 승강기시설, 스프링쿨러, 옥내소화전시설, 개별 난방시설 등
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서 평지이며, 도시형생활주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남측으로 폭 약 8M 포장도로, 북동측으로 폭 약 6M의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종 일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접함), 역사문화환경보존지역(교가리느티나무).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

전세권 1.87억원(2022. 9. 16일 변경 계약) 설정되어 있음.

물건 비고

-도시형 생활주택임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

물건명세서에 기재된 기본 정보는 다음과 같습니다.

* 사건번호: 강릉지원 2025타경30706 (1)

* 소재지: 강원특별자치도 삼척시 근덕면 교가리 389 삼척근덕더스테이 102동 4층 402호

* 건물 구조: 연립주택 (도시형 생활주택)

* 감정가: 221,000,000원

* 토지 면적: 103.88㎡ (약 31.42평)

* 토지 지분: 103.875㎡ (약 31.42평)

* 건물 면적: 84.94㎡ (약 25.69평)

* 건물 지분: 84.9387㎡ (약 25.69평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 강제 경매

* 채권자: 주택도시보증공사

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 강원특별자치도 삼척시 근덕면 교가리 소재 "근덕중학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 단독주택, 공동주택, 공공기관, 농경지 등이 혼재된 면 소재지 내 주거지대입니다.

* 교통상황: 차량의 접근은 용이하나, 인근에 버스정류장이 소재함에도 불구하고 대중교통 사정은 다소 불편한 편입니다.

* 토지 이용상태: 부정형의 평탄한 토지로서 도시형생활주택의 부지로 이용되고 있습니다.

* 도로 접면: 남측으로 폭 약 8M, 북동측으로 폭 약 6M의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제2종 일반주거지역에 속하며, 소로2류(폭 8m-10m) 도로에 접하고 있습니다. 또한, 역사문화환경보존지역(교가리느티나무)으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 우리은행 근저당 (접수일자 2020-10-06, 채권최고액 78,000,000원) 입니다.

* 소멸 예정 권리: 말소기준권리보다 늦은 을2 전세권 (주택도시보증공사, 187,000,000원), 갑2~갑8의 각종 가압류 및 압류 등이 모두 말소될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사

* 보증금: 187,000,000원

* 차임: 0원

* 확정일자: 2020-12-04

* 배당신고일자: 2025-08-27

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 해당 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 전액이 말소기준권리보다 후순위로 배당을 통해 변제받을 것으로 예상되므로 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

1.4. 상권분석

* 주변 환경: 본건은 삼척시 근덕면 소재지로, 비교적 한적한 주거지역 내에 위치하고 있습니다. 근덕중학교가 인근에 있으며, 단독주택, 공동주택, 농경지가 혼재되어 있어 주거 외 편의시설은 다소 부족할 수 있습니다.

* 상업시설: 면소재지 내 기본적인 편의시설은 접근 가능하나, 대형 쇼핑몰 등은 삼척 시내로 이동해야 합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 직접적으로 노출되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있어 향후 개발이나 건축 행위에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

1.5. 생활정보

* 건물 구조 및 상태: 철근콘크리트 슬래브 지붕 5층 건물 중 4층에 위치한 도시형 생활주택입니다. 외벽은 치장벽돌로 마감되었고, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 PVC 샷시 이중창으로 시공되었습니다.

* 내부 구성: 방 3개, 거실, 주방/식당, 욕실 2개, 발코니 등으로 구성되어 있어 일반적인 3-4인 가구가 거주하기에 적합한 구조입니다.

* 설비: 위생, 급배수, 승강기, 스프링쿨러, 옥내소화전, 개별 난방 시설 등이 갖추어져 있습니다.

* 주차: 단지 내 총 75대의 주차가 가능합니다. (외래기계식 75대, 면적 950㎡)

1.6. 잠재적 리스크

* 대중교통 불편: 대중교통 이용이 다소 불편하여 자가용이 필수적일 수 있습니다.

* 역사문화환경보존지역: 해당 지역의 특성상 건물 증개축 등 건축 행위에 대한 규제가 있을 수 있습니다.

* 도시형 생활주택: 일반 아파트에 비해 환금성이나 매매 시 제한이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 강원특별자치도 삼척시 근덕면 교가리에 위치한 도시형 생활주택으로, 비교적 저렴한 감정가에 경매로 나왔습니다. 권리 분석상 인수할 권리가 없어 명도 부담은 적을 것으로 예상됩니다. 주거 환경 자체는 조용하고 자연 친화적이나, 대중교통 접근성이 다소 떨어지는 점과 역사문화환경보존지역이라는 점은 고려해야 할 부분입니다. 건물 상태 및 내부 구성은 일반적인 주거 용도로 무리가 없어 보입니다.

1.8. 투자 포인트

* 저평가 가능성: 삼척시 근덕면 지역의 부동산 시세를 고려할 때, 현재 감정가 수준에서 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

* 안정적인 주거 환경: 면소재지 내 주거지로, 조용하고 쾌적한 환경을 선호하는 수요층에게 어필할 수 있습니다.

* 임대 수익: 공실 위험이 적은 지역이라면 임대 수익을 기대해 볼 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

제공된 정보와 일반적인 시세 분석을 기반으로 할 때, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가인 221,000,000원을 기준으로 하되, 주변 유사 물건의 최근 거래가 및 임대 사례를 고려하여 산정해야 합니다.

현재 삼척시 근덕면 일대의 유사 연립/빌라 매매가는 200,000,000원 ~ 240,000,000원 수준으로 형성되어 있으며, 해당 물건의 층수, 향, 내부 상태 등을 감안할 때, 입찰가는 205,000,000원에서 225,000,000원 사이에서 경쟁력 있게 고려해볼 수 있습니다.

다만, 이는 시장 상황 및 입찰 참여자 수에 따라 변동될 수 있으므로, 실제 입찰 전 추가적인 시세 조사와 현장 확인이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.