나이스옥션 법원경매 춘천 2025타경2121 [1] 강원특별자치도 양구군 동면 덕곡리 469 동물 및 식물 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동 · 평가일 2025.09.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 양구군 동면 덕곡리 소재 ‘덕곡리마을회관’ 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택 및 전,답 등의 농경지 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통입니다.

교통상황

공히 본건까지 차량의 접근이 가능하며, 근거리 내에 간선도로 및 노선버스정류장 등이 소재하는 등 제반교통상황은 양호합니다.

형태 및 이용상태

일련번호 1 : 완경사지내 사다리형의 토지로, 전으로 이용중입니다.
일련번호 2 : 완경사지내 사다리형의 토지로, 전기타(동식물관련시설)로 이용중입니다.
일련번호 6 : 완경사지내 부정형의 토지로, 전으로 이용중입니다.
일련번호 7 : 완경사지내 부정형의 토지로, 전 및 일부 현황도로로 이용중입니다.

인접 도로상태

일련번호 1,2 : 본건 북측으로 폭 약 3m 내외의 포장도로에 접합니다.
일련번호 6 : 본건 동측으로 폭 약 3m 내외의 포장도로를 통해 진출입가능합니다.
일련번호 7 : 본건 북측 일부도로 폭 약 3m 내외의 포장도로를 통해 진출입가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1 : 계획관리지역, 가축사육제한구역(2024-06-20)(닭 오리 메추리 개 돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 소하천구역(아래덕골천)<소하천정비법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>
일련번호 2 : 계획관리지역, 가축사육제한구역(2024-06-20)(닭 오리 메추리 개 돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>
일련번호 6 : 계획관리지역, 가축사육제한구역(2024-06-20)(닭 오리 메추리 개 돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 소하천구역(아래덕골천)<소하천정비법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>
일련번호 7 : 계획관리지역, 가축사육제한구역(2024-06-20)(닭 오리 메추리 개 돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 소하천구역(아래덕골천)<소하천정비법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>

제시목록 외의 물건

후첨 ‘사진용지’와 같이 본건 일련번호 2, 6 위지상에 각각 파이프조구조물, 농수산물건조기 및 이동식컨테이너, 이동식화장실, 비닐하우스 등이 소재하나 이동 및 철거가 용이하여 별도의 감정평가를 하지 않았으며, 이에 구애없이 토지를 감정평가하였으니 경매진행 및 응찰시 참고하시기 바랍니다.

본건 토지 위지상에 소재하는 수목 등은 경제적가치가 미미한 것으로 판단되어 거래관행에 따라 토지에 포함하여 감정평가하였으니 경매진행 및 응찰시 참고하시기 바랍니다.

공부와의 차이

본건 일련번호 1은 공부상 지목이 ‘답’이나, 현황 ‘전’으로 이용중이므로 이를 감안하여 감정평가하였으니 경매진행 및 응찰시 참고하시기 바랍니다.

본건 일련번호 2는 공부상 지목이 ‘전’이나, 현황 ‘전기타(동식물관련시설)’ 등으로 이용중이므로 이를 감안하여 감정평가하였으니 경매진행 및 응찰시 참고하시기 바랍니다.

본건 일련번호 7은 공부상 지목이 ‘전’이나, 현황 ‘전 및 현황도로 등’으로 이용중이므로 이를 감안하여 감정평가하였으니 경매진행 및 응찰시 참고하시기 바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 소재지, 지번, 지목, 면적 등은 귀 제시목록 및 공부에 의거하였습니다.

본건은 지적 경계가 다소 불분명한바 지적 공부 등을 이용하여 목측에 의거 현황을 조사하였으며, 정확한 지적관련 사항의 확인이 필요한 경우에는 측량 등을 통한 재확인이 필요할 것으로 판단되는바 경매진행 및 응찰시 참고하시기 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 3,4,5 : 일반철골구조 기타지붕 단층 건물로,
내,외벽 : 판넬마감 등입니다.

일련번호 3-1 : 경량철골구조 기타지붕 단층 부속건물로,
내,외벽 : 판넬마감 등입니다.

이용상태

일련번호 3,4,5 : 동,식물관련시설로 이용중입니다.
일련번호 3-1 : 부속창고로 이용중입니다.

설비내역

일련번호 3,4 : 저온설비 등이 구비되어 있습니다.

부합물 및 종물

후첨 ""사진용지, 지적 및 건물개황도""와 같이 본건 토지 위 지상에 제시외 건물 등이 소재하여 제시외 건물을 실측사정 및 관찰감가하여 감정평가하였으며 추후 측량 등을 통한 재확인이 필요할 것으로 판단되는 바 경매진행 및 응찰시 참고하시기 바랍니다.

본건 토지 위지상 및 건물에 소재하는 그 외 경제적 가치가 미미한 제시목록외의 건물 등은 거래관행 등을 고려하여 건물에 포함하여 감정평가하였으니 경매진행 및 응찰시 참고하시기 바랍니다.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 일련번호 3, 3-1, 4, 5의 이용상태 및 내부구조도는 소유자 및 이해관계인의 폐문, 부재 등으로 인해 내부확인이 불가능하여 표준적인 설비상태, 외부관찰 및 도면 등에 의해 작성되었으므로 실제 이용상태 및 내부구조도는 상이할 수 있는 바, 경매진행 및 응찰시 참고하시기 바랍니다.

본건 일련번호 3, 4는 동식물관련시설(버섯재배사)로 부대설비(저온설비 등)를 건물에 포함하여 감정평가하였으니 경매진행 및 응찰시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 및 관정 포함
- 목록1,2,6,7 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수)
- 목록3,4,5 상가건물임대차현황서 상 대항력 있는 임차인 존재(보증금 매수인 인수), 실제 점유 여부 및 대항력 유무 여부 등 별도 확인 필요
- 목록3,4,5 주소가 동일한 관계로 점유자의 점유부분 특정불가, 정확한 사항은 별도 확인 필요
- 목록2,6 매각에서 제외된 파이프조구조물, 건조기 및 컨테이너, 화장실, 비닐하우스 등 소재
- 목록1 공부상 답이나, 현황 전 및 도로
- 목록2 공부상 전이나, 현황 전 등
- 목록3,4 부대설비(저온설비 등) 건물에 포함
- 목록6 공부상 전이나, 현황 일부 휴경지
- 목록7 공부상 전이나, 현황 일부 도로
- 지적경계가 불명확하여 정확한 경계등은 별도 확인 필요

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 춘천지방법원 2025타경2121 (1)

* 소재지: 강원특별자치도 양구군 동면 덕곡리 469

* 용도: 동물 및 식물 관련시설

* 감정가: 1,214,807,750원

* 토지면적: 9801.00㎡ (약 2964.6평)

* 건물면적: 1345.89㎡ (약 407.1평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 철OOOOOO (등기부상 철원군산림조합 관련 채권 다수 확인됨)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 강원특별자치도 양구군 동면 덕곡리 소재 ‘덕곡리마을회관’ 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 전, 답 등의 농경지가 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 근거리 내에 간선도로 및 버스정류장 등이 소재하여 전반적인 교통 상황은 양호합니다.

* 인접 도로상태: 본건 토지(일련번호 1,2)는 북측으로 폭 약 3m 내외의 포장도로에 접하며, 일련번호 6은 동측, 일련번호 7은 북측 일부 도로를 통해 차량 진출입이 가능합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지 일련번호 1, 2, 6, 7 모두 계획관리지역에 속하며, 가축사육제한구역(닭, 오리, 메추리, 개, 돼지 제한), 소하천구역(아래덕골천), 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호) 등의 규제를 받습니다.

1.2. 권리분석

* 등기부 현황 요약:

* 토지: 소유권 이전(최영선, 유영찬) 후 다수의 근저당권, 지상권, 압류, 가압류 등이 설정되었으나, 이들은 임의경매(을13, 갑13) 및 각종 압류, 가압류와 함께 모두 말소 예정 권리입니다.

* 건물: 소유권 보존(유영찬) 후 다수의 근저당권, 압류, 가압류 등이 설정되었으나, 이들 역시 건물 임의경매(갑7)와 함께 모두 말소 예정 권리입니다.

* 말소기준권리: 건물 등기부 을1, 접수일자 2021-03-12, 근저당권 (철원군산림조합)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

* 대항력 있는 임차인:

* * 농업회사법인글로벌대왕버섯양구주식회사 (사업개시일 2021-02-01, 보증금 5,000,000원, 차임 0원).

* * 유 (사업개시일 2021-02-01, 보증금 0원, 차임 0원).

* 인수 보증금 합계: 5,000,000원 (유영중은 보증금 0원이므로 매수인 인수 대상이 아닙니다.)

* 주의: 상기 임차인들의 실제 점유 여부, 대항력 유무, 정확한 점유 범위 등은 별도 확인이 필요하며, 보증금 5,000,000원은 매수인 인수 대상이 될 수 있습니다.

1.3. 상권분석

* 주요 용도: 본건은 '동물 및 식물 관련시설'로, 건축물대장상 용도는 '동.식물관련시설'이며, 감정평가 요약에는 버섯재배사로 추정된다는 내용이 있습니다.

* 상권 특성: 본건은 농촌 지역의 농경지 지대에 위치하여 일반적인 상권 형성은 미미하며, 시설 운영에 필요한 인력 및 자재 수급이 주요 고려 사항이 될 것입니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설:

* 본건은 강원특별자치도 양구군 동면 덕곡리 소재지로, 비교적 한적한 농촌 지역에 속합니다.

* 가까운 곳에 덕곡리 마을회관이 있으며, 차량으로 약 10~15분 거리에 양구읍 소재지의 주요 편의시설(마트, 병원, 관공서 등) 이용이 가능합니다.

* 버스정류장이 근거리에 있어 대중교통 이용도 가능합니다.

* 주변 지역은 전, 답 등 농경지가 주를 이루고 있으며, 현재까지 확인된 바에 따르면 즉각적인 인접 지역에 혐오시설(폐기물 처리장, 대규모 축산 폐수 처리 시설 등)은 발견되지 않았습니다. 다만, 농촌 지역 특성상 인근의 농축산업 활동으로 인한 냄새나 소음 등은 있을 수 있으며, 이는 개인에 따라 불편함으로 인식될 수 있습니다. (추가적인 상세 조사가 권장됩니다.)

1.5. 잠재적 리스크

* 일괄매각 및 제시외 물건: 토지와 건물 일괄매각 대상이며, 제시외 건물, 관정, 파이프조 구조물, 건조기, 컨테이너, 비닐하우스 등은 매각에 포함되거나 제외될 수 있습니다. 일부 제시외 물건은 감정평가에 포함되었거나 토지에 포함하여 평가되었으므로, 매각물건명세서 상 정확한 포함 여부를 확인해야 합니다.

* 농지취득자격증명 필요: 목록 1, 2, 6, 7 토지는 공부상 지목이 '전' 또는 '답'으로 농지에 해당하므로, 매수자는 반드시 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시에는 입찰 보증금이 몰수될 수 있으므로 각별한 주의가 필요합니다.

* 대항력 있는 임차인 존재: 목록 3, 4, 5 건물에는 보증금 5,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 보증금은 매수인에게 인수될 수 있습니다. 실제 점유 여부, 대항력 유무, 보증금 반환 의무 등은 반드시 별도 확인이 필요합니다.

* 공부상 지목과 현황 불일치:

* 일련번호 1: 공부상 '답'이나 현황 '전 및 도로'로 이용 중입니다.

* 일련번호 2: 공부상 '전'이나 현황 '전기타(동식물관련시설)' 등으로 이용 중입니다.

* 일련번호 6: 공부상 '전'이나 현황 '일부 휴경지'입니다.

* 일련번호 7: 공부상 '전'이나 현황 '일부 도로'입니다.

* 이러한 지목과 현황의 차이는 감정평가에 반영되었으나, 실제 이용 및 토지 이용 계획 등에 영향을 줄 수 있으므로 상세 확인이 필요합니다.

* 지적경계 불명확: 본건 토지의 지적 경계가 다소 불분명한 상태로, 정확한 경계 등은 측량 등을 통한 재확인이 필요합니다. 이는 토지 이용 및 경계 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

* 점유자 점유 부분 특정 불가: 목록 3, 4, 5 건물은 주소가 동일하여 점유자의 정확한 점유 부분을 특정하기 어려우며, 이는 추후 분쟁의 원인이 될 수 있습니다. 정확한 사항은 별도 확인이 필수적입니다.

* 건물 내부 확인 불가: 본건 건물(목록 3, 3-1, 4, 5)은 소유자 및 이해관계인의 부재로 내부 확인이 불가능하여 표준적인 설비 상태, 외부 관찰 및 도면 등을 통해 평가되었습니다. 따라서 실제 이용 상태 및 내부 구조는 상이할 수 있습니다.

* 건물 구조: 본건 건물(목록 3, 4, 5)은 일반철골구조, 기타지붕 단층 건물로, 판넬 마감의 동물 및 식물 관련시설(버섯재배사 등으로 추정)이며, 부대설비(저온설비 등)가 포함되어 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 강원도 양구군에 위치한 동물 및 식물 관련시설로, 넓은 토지와 건물을 일괄로 매각하는 건입니다. 현재 대항력 있는 임차인이 존재하며, 농지 관련 규제, 공부상 지목과 현황의 차이, 지적 경계의 불분명성, 건물 내부 확인 불가 등 매수인이 인수하거나 면밀히 확인해야 할 사항들이 다수 존재합니다. 이러한 잠재적 리스크를 충분히 인지하고, 권리 분석 및 현장 조사를 바탕으로 신중하게 접근해야 하는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적과 활용 가능한 건물: 약 9801㎡의 토지와 1345.89㎡의 건물 면적은 해당 용도의 시설 운영에 충분한 기반을 제공합니다.

* 동물 및 식물 관련 시설 용도: 버섯재배, 양계, 양돈 등 해당 용도에 맞는 사업을 운영하거나 임대할 경우, 특정 수요층을 공략할 수 있는 잠재력이 있습니다.

* 토지, 건물 일괄 매각: 토지와 건물을 하나의 단위로 취득하여 관리가 용이하며, 일괄 개발 가능성이 있습니다.

* 농촌 지역의 잠재적 가치: 농업 정책 변화나 지역 개발 계획에 따라 향후 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 1,214,807,750원

* 매수인 인수 예상 보증금: 5,000,000원 (농업회사법인글로벌대왕버섯양구주식회사)

* 매수인 인수 없는 보증금: 0원 (유영중)

* 예상 입찰가 산정 시, 상기 인수 보증금 5,000,000원을 고려하여 감정가 대비 약 70~90% 수준에서 검토해 볼 수 있습니다. (예: 8억 5천만원 ~ 11억원)

* 이는 제반 리스크, 추가 확인 비용, 명도 가능성 등을 종합적으로 고려한 대략적인 범위이며, 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.