나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101399 [1] 경기도 안양시 만안구 안양동 908-119 세강파크빌2차 1층102호 업무시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브 · 평가일 2025.09.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 '안양공업고등학교' 서측 인근에 위치하며 주변은 단독주택, 다세대주택, 근린상가, 아파트 및 학교 등이 소재하는 지역으로 위치, 환경, 접근 정도 등으로 보아 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며 인근에 버스정류장 등이 소재하는바 제반 교통상황은 보통입 니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브 지하 1층 / 지상 5층 건물 중 제1층 제102호외 1개호로서, (사용승인일자 : 2020.06.23.) 외 벽 : 석재 붙임 마감 등 입니다. 내 벽 : 몰탈위페인팅 마감 등 입니다. 창 호 : 샷시 창호 등 입니다.

이용상태

기호1(102호) : 사무실('(주)세강E&C', '주식회사 호산')로 이용중입니다. 기호2(101호) : 사무실('(주)행복주택컨설팅)로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 승강기설비, 주차시설 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서 제2종근생 및 다세대주택의 건물부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 북측 및 남측으로 노폭 6미터 및 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 상대 보호구역(안양공업고등학교, 세부사항은 안양과천교육지원청에 문의하시기 바람)<교육환경보 호에 관한 법률>, 상대보호구역(안양과학대.안양과학대유치원.세부사항은 안양과천교육지원 청에 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(안양공업고등학교, 세부사항은 안양 과천교육지원청에 문의하시기 바람)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권 역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권)<도로법>, 도시교 통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가 구역((대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26. ~2026.8.25.))입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 : 미상입니다. ② 기타 : 없습니다.

물건 비고

공부상 지상1층으로 등재되어 있으나, 남측 인접 도로 기준 현황 1층, 북측 인접 도로 기준 현황 2층임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 안양지원 2025타경101399 (1) 사건에 대한 물건 정보를 종합적으로 분석한 내용입니다.

1.1. 물건 개요

사건번호: 안양지원 2025타경101399 (1)

소재지: 경기도 안양시 만안구 안양동 908-119 세강파크빌2차 1층102호

건물명: 세강파크빌2차

구분건물: 1층 102호

용도: 업무시설 (이용상태: 사무실)

감정가: 242,000,000원

총 면적:

토지면적: 46.68㎡ (약 14.12평)

토지 지분: 46.683㎡ (약 14.12평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 73.21㎡ (약 22.15평)

건물 지분: 73.21㎡ (약 22.15평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 융OOOOO (융창상호저축은행)

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브 지하 1층 / 지상 5층 건물 중 제1층 제102호

사용승인일자: 2020년 06월 23일

건축물대장상 층수: 지하 1층, 지상 5층

전유부상 층수: 1층

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 '안양공업고등학교' 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 단독주택, 다세대주택, 근린상가, 아파트 및 학교 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황

차량 접근성이 양호하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 소로2류(폭 8m~10m) 및 소로3류(폭 8m 미만)에 접해 있습니다. 또한, 안양공업고등학교 및 안양과학대학교와 관련된 상대/절대 보호구역으로 지정되어 있으며, 대기관리권역, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권), 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당됩니다. 외국인 등 특정 대상자에 대한 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있습니다 (기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.).

1.3. 권리분석

* 등기부 현황

말소기준권리는 2020년 07월 20일 접수된 융창상호저축은행의 근저당(을3)이며, 이보다 선순위인 권리는 없습니다. 등기부등본 상 을구에 근저당, 갑구에 가압류 및 임의경매 개시결정 등 다수의 권리가 설정되어 있으나, 경매로 인해 모두 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액은 1,033,767,003원입니다.

* 임차인 현황

임차인: 주식회사세강이앤씨

보증금: 150,000,000원

차임: 1,000,000원

전입일자(사업일자): 2020-11-04

확정일자: 미상

배당신고일자: 미상

대항력: 없음

비고:

* 인수되는 권리

상기 임차인은 대항력이 없으므로, 낙찰자가 인수해야 할 임차 보증금은 없습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 기재된 바 없음 (지상권 등)

1.4. 상권분석

* 주변 상업시설

본건은 근린상가들이 소재하는 지역에 위치하고 있습니다. 인접한 교육시설(안양공업고등학교, 안양과학대학교) 및 주거시설은 배후 수요를 제공할 수 있습니다.

* 영업 현황

본건 102호는 '(주)세강E&C' 및 '(주)호산'의 사무실로 이용 중이며, 101호는 '(주)행복주택컨설팅'으로 이용 중입니다. 이는 본 물건의 주된 용도가 업무시설임을 뒷받침합니다.

1.5. 생활정보

* 주거 및 상업 환경

주변에 단독주택, 다세대주택, 근린상가, 아파트 단지 등이 혼재하여 지역 커뮤니티 형성 및 생활 편의시설 이용에 무리가 없습니다.

* 교통 및 접근성

인근 버스정류장 이용이 용이하며, 차량을 이용한 주요 도로 접근성 또한 양호한 편입니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 공부와 현황의 차이

본건은 공부상 지상 1층으로 등재되어 있으나, 남측 인접 도로 기준으로는 현황 1층, 북측 인접 도로 기준으로는 현황 2층으로 이용되고 있습니다. 이는 건축물대장이나 등기부등본과의 불일치를 야기하며, 추후 불법 건축물 여부 확인, 민원 발생, 또는 행정상의 제약이 있을 수 있습니다.

* 교육환경보호구역 및 개발 제한

안양공업고등학교, 안양과학대학교 등과 인접한 보호구역으로 지정되어 있어, 건축 행위 및 토지 이용에 대한 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 토지거래계약 허가구역

외국인 등 특정 대상자에 대한 토지 거래 시 허가가 필요하며, 이는 거래의 유연성을 일부 제한할 수 있습니다.

* 다수의 권리 관계

등기부상 다수의 채권자가 존재하여 경매 과정이 다소 복잡할 수 있으나, 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸 예정입니다.

* 혐오시설 유무 확인 필요

주변 지역에 혐오시설이 있는지 여부는 추가적인 현장 조사 및 지도 검색을 통해 반드시 확인해야 합니다. (본 보고서 작성 시점에서는 관련 정보가 제공되지 않았습니다.)

1.7. 종합 의견

본 물건은 안양시 만안구 안양동에 위치한 비교적 신축(2020년 사용승인) 업무시설로서, 교육 시설이 인접한 지역적 특성을 가지고 있습니다. 감정가는 242,000,000원이며, 임차인은 대항력이 없어 명도 및 보증금 인수 부담이 없습니다.

주된 리스크 요인으로는 공부와 현황 간의 층수 차이가 있으며, 이는 향후 재산권 행사나 개발에 있어 면밀한 검토가 필요합니다. 교육환경보호구역, 토지거래허가구역 등도 고려해야 할 사항입니다.

1.8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2020년 사용승인으로 건물의 노후도가 낮아 초기 관리 비용 절감 및 자산 가치 유지에 유리합니다.

* 대항력 없는 임차인: 낙찰 후 명도 및 보증금 인수 부담이 없어 안전하게 투자를 진행할 수 있습니다.

* 안양시 발전 잠재력: 안양시는 지속적인 도시 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 향후 부동산 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

* 업무시설 용도: 사무실 및 근린생활시설로 활용 가능하여 다양한 임대 수익 창출 기회를 가질 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 물건의 적정 입찰가 산정을 위해서는 인근 유사 물건의 최근 거래 사례, 현장 방문을 통한 물건 상태 정밀 진단, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 현재 감정가 242,000,000원을 기준으로, 인수할 임차 보증금이 없는 점을 감안할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서 보수적인 접근이 권장됩니다. 다만, 공부와의 현황 차이로 인한 잠재적 리스크를 충분히 인지하고 신중한 검토 후 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.