나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101394 [1] 경기도 군포시 당동 749-1 그랑시티2 1동 11층1103호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하임 C&A · 평가일 2025.09.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 군포시 당동 소재 "군포중학교" 남동측 인근에 소재하는 구분건물로서, 주위는 다세대주택, 연립주택, 주거용 오피스텔, 아파트 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하여 제반 주위환경의 사정은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 제반 대중교통의 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬라브지붕 18층 건물 내 11층 1103호로서, 외벽: 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등, 내벽: 벽지도배 및 타일마감 등, 창호: 새시창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비 및 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인근 토지 대비 등고 평탄한 일단의 부정형의 토지로서, 아파트 및 오피스텔 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 주위로 공도와 연계되고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 등임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 물건 개요

사건번호: 안양지원 2025타경101394 (1)

소재지: 경기도 군포시 당동 749-1, 그랑시티2 1동 11층1103호

용도: 오피스텔

감정가: 288,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 손OO (신상정보 보호를 위해 일부만 표기)

2.2. 면적 정보

토지면적: 11.65㎡ (약 3.52평)

토지 지분: 11.65㎡ (약 3.52평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물면적: 79.20㎡ (약 23.96평)

건물 지분: 79.2㎡ (약 23.96평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

2.3. 건물 정보

건물명: 그랑시티Ⅱ

구조: 철근콘크리트조 평슬라브지붕 18층 건물 내 11층 1103호

준공년월: 2020년 (사용승인일: 2020년 3월 18일)

건축물 현황: 업무시설, 공동주택, 제2종근린생활시설 등 복합 용도

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 군포시 당동 소재 "군포중학교" 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 다세대주택, 연립주택, 주거용 오피스텔, 아파트 및 각종 근린생활시설이 혼재하여 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

3.2. 교통 및 접근성

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

3.3. 토지 및 도로 상황

본건 토지는 인근 토지와 비교하여 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 아파트 및 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.

주위로는 공도와 연결되어 있어 도로 접근성이 양호합니다.

토지 이용계획은 일반상업지역 등입니다.

4. 권리분석

4.1. 권리관계 요약

본 물건은 선순위 임차권 및 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

매각으로 인해 말소되지 않는 권리로는 을구 1번 주택임차권(손정욱)이 있으며, 보증금 283,000,000원입니다.

임차인의 배당 신고일자는 2024년 8월 14일이며, 대항력이 있습니다.

말소기준권리는 남인천세무서장의 압류(2021년 3월 15일)입니다.

등기부채권 총액은 283,000,000원입니다.

4.2. 임차인 현황 (및 대항력 분석)

임차인: 손정욱 (본 보고서에서는 손 으로 표기)

보증금: 283,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020년 8월 31일

확정일자: 2020년 10월 7일

대항력: 있음

권리분석 상 인수 보증금 합계: 0원

집합건물 등기부 요약 상 해당 임차권은 인수(말소: 인수) 조건입니다.

이는 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 함을 의미합니다.

4.3. 등기부 권리 분석

을구 1번(2024.08.14): 주택임차권 (손정욱), 283,000,000원, 인수

을구 1번 임차권은 말소되지 않고 매수인에게 승계됩니다.

압류(갑7, 갑8, 갑9) 및 강제경매(갑10) 등기 등은 말소될 예정입니다.

다만, 본 경매는 임차인 손정욱이 채권자로서 신청한 강제경매로, 임차인이 자신의 보증금을 회수하기 위한 절차로 보입니다.

5. 상권분석

본 물건이 위치한 군포시 당동 일대는 주거용 오피스텔, 아파트, 연립주택 등 다양한 주거 시설과 근린생활시설이 밀집한 상업 및 주거 복합 지역입니다.

군포중학교 인근에 위치하여 교육 시설과의 접근성이 있으며, 주변 상권은 일반적인 도시 지역의 생활 편의 시설들을 갖추고 있어 주거 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.

6. 생활정보

* 주변 교통: 단지 인근으로 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 단지 내 또는 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑, 외식 등 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 군포중학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 조성되어 있습니다.

* 건물 내 설비: 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비가 구비되어 있어 생활에 불편함이 없습니다.

7. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수 위험:

물건명세서상 본건에는 대항력 있는 선순위 임차인이 있으며, 보증금 283,000,000원 전액이 배당받지 못할 경우 잔액을 매수인이 인수해야 하는 조건입니다.

권리분석 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 이는 경매 절차상 처리 방식에 대한 해석일 수 있으며, 물건명세서의 '매수인이 인수함' 문구를 최우선으로 고려하여 잠재적 추가 부담이 발생할 수 있음을 인지해야 합니다.

* 경매 신청인이 임차인이라는 점:

임차인 손정욱이 본 경매를 신청한 것은 보증금 회수에 어려움이 있음을 시사하며, 이는 임대인(채무자)의 재정적 문제와 관련될 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 군포시 당동의 준신축급 오피스텔로, 역세권 및 상업 시설 인근에 위치하여 입지적 강점을 가지고 있습니다.

다만, 현재 가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 선순위 임차인의 존재와 그 보증금 인수 문제입니다.

낙찰 시 해당 임차인의 보증금 전액 회수 여부를 면밀히 확인해야 하며, 미회수될 경우 추가적인 매수인의 부담이 발생할 수 있습니다.

철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해 위험 요소를 완전히 파악한 후 신중한 입찰 결정이 필요합니다.

9. 투자 포인트

* 우수한 입지: 군포시 당동 중심부에 위치하여 생활 편의시설 및 교통 이용이 편리합니다.

* 신축급 건물: 2020년 준공으로 비교적 신축에 해당하여 시설 노후화가 적습니다.

* 향후 임대 수익 기대: 임차인 문제가 해결된다면, 지역 내 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익 창출이 가능할 수 있습니다.

10. 예상 입찰가

10.1. 시세 분석

최근 실거래 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(약 79.4㎡)의 '그랑시티Ⅱ' 오피스텔은 다음과 같은 가격으로 거래되었습니다.

- 2026년 3월 11일: 270,000,000원 (6층)

- 2026년 4월 6일: 283,000,000원 (8층)

- 2026년 5월 9일: 320,000,000원 (3층)

본건의 감정가는 288,000,000원이며, 이는 최근 실거래가 범위 내에 위치합니다.

본건은 11층으로, 최근 거래된 3층, 6층, 8층보다 높은 층에 해당하므로, 층수 이점을 고려할 때 시세보다 높은 가격으로 거래될 가능성이 있습니다.

주변에 혐오시설이 확인되지 않아 쾌적한 주거 환경을 유지하고 있습니다.

10.2. 최종 예상 입찰가

상기 시세 분석 결과 및 감정가, 그리고 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 점을 고려하여, 예상 입찰가를 산정합니다. (단, 물건명세서 상 임차인 보증금 인수 가능성을 염두에 두어야 합니다.)

현 시세 및 물건의 가치를 종합적으로 판단할 때, 300,000,000원에서 310,000,000원 사이의 입찰가를 제안합니다.

이는 감정가 및 최근 실거래가(특히 8층 거래가)를 상회하며, 11층이라는 층수 프리미엄을 일부 반영한 금액입니다.

실제 입찰 시에는 임차인과의 협상 가능성, 경매 진행 상황, 본인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.