나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53279 [1] 경기도 광명시 광명동 713 광명중앙하이츠아파트 201동 6층604호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한국자산 · 평가일 2025.09.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광명시 광명동 소재 ""경기항공고등학교"" 남측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 20층건 중 6층 604호로서(사용승인일:1993.11.26)
외 벽:몰탈위 페인트 등 마감,
창 호:샷시창호 마감.

이용상태

공부상 아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 소화전, 화재탐지설비, 주차장, 승강기 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

8필지를 일단지 이용중인 남서측으로 경사진 부정형 토지로 공동주택 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내 도로 상태 양호하며, 단지 외곽 공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

713, 713-5:제3종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합), 상대보호구역(경기항공고등학교해당 교육청에 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 재정비촉진지구(재정비촉진지구)<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-02-26)(국토교통부 공고 제2024-230호~2027.3.1.),토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택))).
713-1, 713-2:제3종일반주거지역, 상대보호구역(경기항공고등학교해당 교육청에 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 재정비촉진지구(재정비촉진지구)<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-02-26)(국토교통부 공고 제2024-230호~2027.3.1.),토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택))).
713-3, 713-4, 713-6, 713-7:제3종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합), 재정비촉진지구(재정비촉진지구)<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-02-26)(국토교통부 공고 제2024-230호~2027.3.1.),토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택))).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경53279 (1)

소재지: 경기도 광명시 광명동 713 광명중앙하이츠아파트 201동 6층604호

용도: 아파트

감정가: 590,000,000원

면적:

* 토지: 35.80㎡ (약 10.83평)

* 건물: 131.54㎡ (약 39.79평)

* 분양면적 (추정): 131.54㎡ (약 39.79평)

* 전용면적 (참고): 최근 거래 데이터 상 56.49㎡ (약 17.10평) ~ 84.79㎡ (약 25.68평)의 전용면적 거래가 확인됩니다. 본 물건의 정확한 전용면적은 별도 확인이 필요할 수 있습니다.

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 행OOOOOOOOOO

건축물 정보:

* 사용승인일: 1993년 11월 26일

* 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 건물 중 6층 604호

2. 입지조건

주위환경:

* 본 건은 경기도 광명시 광명동 소재 "경기항공고등학교" 남측 인근에 위치합니다.

* 주변 지역은 공동주택, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재된 주거 및 생활 편의시설 밀집 지역입니다.

교통상황:

* 차량 접근이 용이하며, 단지 내 도로 상태가 양호하고 외곽 공도와도 접하고 있습니다.

* 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

인접도로: 단지 내 도로 상태 양호, 단지 외곽 공도 접함.

3. 권리분석

말소기준권리: 2003년 10월 8일 접수된 하나은행 근저당 (을1)입니다.

등기부 요약:

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 총 등기부 채권액은 453,200,000원입니다.

* 주요 권리 내역:

* 소유권 변동: 최옥열 (1997), 임종애 (2003), 이현욱 (2018, 증여).

* 근저당: 하나은행 (2003, 말소), 광명새마을금고 (2009, 말소), 레인보우에셋대부 (2023, 말소), 행복드림금융대부 (2023, 질권설정, 말소), 강수연 (2024, 질권설정, 말소).

* 임의경매 개시: 행복드림금융대부 (2025년 9월 9일 접수).

임차인 현황:

* 인수할 보증금 합계는 0원입니다.

* 임대 관계는 미상이며, 입찰 전 점유 관계 및 실제 임대차 여부에 대한 현장 조사가 필수적입니다.

4. 상권분석

* 본 물건이 속한 광명동 일대는 주거단지와 상업, 교육, 녹지시설이 복합적으로 발달된 지역입니다.

* 주변에 근린생활시설이 다수 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 광명중앙하이츠 아파트는 총 9개 동, 1191세대의 대단지로서 단지 자체의 규모가 상권 형성에 기여합니다.

5. 생활정보

편의시설:

* 단지 주변으로 다수의 근린생활시설 및 상업시설이 분포하여 쇼핑, 외식 등 이용이 편리합니다.

* 주변 시설 검색 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

교육시설:

* 단지 남측 인근에 경기항공고등학교가 위치하며, 초, 중, 고등학교 등 교육시설 접근성이 양호합니다.

교통:

* 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능하며, 주요 도로망 접근성도 보통 수준입니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본 물건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 취득 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다. (2024.02.26 ~ 2027.03.01, 외국인 등 대상은 2025.08.26 ~ 2026.08.25).

* 정비구역 및 재정비촉진지구: 해당 구역 지정은 향후 도시 정비 및 개발 가능성을 내포하며, 이는 잠재적 가치 상승 또는 사업 진행에 따른 변동성을 의미할 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 현재 점유자의 임대차 관계가 불분명하여, 인수되는 권리 및 명도 과정에서의 변수 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 노후화: 1993년 사용승인을 받은 건물로, 시설 노후화에 따른 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 광명시 광명동의 준수한 입지조건을 갖춘 아파트입니다.

* 대단지 아파트로서 기본적인 생활 인프라가 잘 갖추어져 있으며, 교육시설 및 교통 접근성도 양호합니다.

* 다만, 토지거래허가구역 지정, 재정비촉진지구 편입, 임대 관계 미상 등의 리스크 요소를 신중하게 검토해야 합니다.

* 감정가가 590,000,000원이나, 최근 유사 면적 거래 시세가 이를 상회하는 점은 긍정적인 신호로 볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 잠재적 개발 가치: 재정비촉진지구 지정으로 인한 향후 미래 가치 상승 기대.

* 경쟁력 있는 감정가: 최근 시장 거래가 대비 감정가가 상대적으로 낮게 책정되어 있어 시세 차익 기대 가능성.

* 안정적인 주거 환경: 대단지 아파트로서 안정적인 주거 환경 및 편의시설 이용 용이.

9. 예상 입찰가

감정가: 590,000,000원

최근 매매 시세 분석:

* 56.49㎡ (약 17.10평) 기준 거래가: 2026년 5월 34,000만원, 2026년 7월 34,150만원, 2026년 7월 38,000만원.

* 평균 매매가 (56.49㎡ 기준): 약 35,717만원.

* 평균 제곱미터당 가격 (56.49㎡ 기준): 약 632만원/㎡.

본건 면적(131.54㎡, 약 39.79평)에 상기 평균 단가를 적용 시 추정 시세는 약 831,500,000원 수준입니다.

감정가(590,000,000원) 대비 시장 시세가 높게 형성되어 있음을 고려할 때, 경쟁력 있는 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

예상 입찰가: 650,000,000원 ~ 750,000,000원 (감정가 대비 약 110% ~ 127%)

* 주의: 상기 예상 입찰가는 제공된 정보 및 시장 분석에 기반한 것으로, 실제 입찰 시에는 최신 시세 변동, 물건 상태, 경쟁 입찰 현황 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.