나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53282 [1] 경기도 시흥시 배곧동 233 배곧헤리움어반크로스2차 비동 1층103호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 배곧동 소재 "배곧지구대" 남측 인근에 위치하며, 주위는 각종 근린생활시설, 업무시설 및 관공서 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 건물까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 일반교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철골철근콘크리트, 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물내 비동 1층 103호, 비동 1층 104호, 비동 1층 105호로서, 외벽 : 외장석재붙임 및 페인팅 마감 등. 창호 : 강화유리 등.

이용상태

공히 근린생활시설(집합건축물대장(전유부)상 용도 : 제1종근린생활시설(소매점)) 상태임.

설비내역

위생설비, 승강기설비, 소방설비 등 건물 공용설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 평지로, 업무시설(오피스텔), 근린생할시설 건부지로 이용중인 상태임.

인접 도로상태등

본건 남동측, 북동측, 북서측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역 , 지구단위계획구역 , 중로1류(폭 20m~25m)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함) 임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

집합건축물 대장상 용도는 `제1종근린생활시설(소매점)`임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 사항

사건번호: 안산지원 2025타경53282 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 이OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 시흥시 배곧동 233 배곧헤리움어반크로스2차 비동 1층 103호

용도: 근린상가 (집합건축물 대장상 제1종근린생활시설(소매점))

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 및 공시지가

토지면적: 8.91㎡ (약 2.69평)

토지지분: 8.9083㎡ (약 2.69평)

건물면적: 45.24㎡ (약 13.69평)

건물지분: 45.24㎡ (약 13.69평)

건물 연면적 (배곧헤리움 어반크로스 2차 B동): 21,267.384㎡ (약 6,433.59평)

건축면적 (배곧헤리움 어반크로스 2차 B동): 2,063.573㎡ (약 624.27평)

1.4. 특이사항

특수물건정보: 유동화물건

주의사항: 집합건축물 대장상 용도는 `제1종근린생활시설(소매점)`임

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 시흥시 배곧동 소재 "배곧지구대" 남측 인근에 위치하며, 주위는 각종 근린생활시설, 업무시설 및 관공서 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됨.

2.2. 교통 및 접근성

본건 건물까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 일반교통사정은 보통시됨.

본건 남동측, 북동측, 북서측으로 도로에 접함.

2.3. 건축물 구조 및 현황

건물 구조: 철골철근콘크리트, 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내 B동 1층 103호

외벽: 외장석재붙임 및 페인팅 마감 등.

창호: 강화유리 등.

설비내역: 위생설비, 승강기설비, 소방설비 등 건물 공용설비 등이 구비되어 있음.

토지 형상 및 이용 상태: 장방형의 평지로, 업무시설(오피스텔), 근린생활시설 건물 부지로 이용 중인 상태임.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건의 말소기준권리는 2023년 5월 4일 접수된 하나은행의 근저당권(을2)이며, 채권최고액은 1,920,000,000원입니다.

등기부 상 총 채권액은 2,899,697,505원입니다.

말소기준권리 이후 접수된 가압류 (신용보증기금, 경기신용보증재단, 중소벤처기업진흥공단, 중소기업은행, 하나카드, 서울보증보험주식회사, 농업협동조합중앙회) 및 압류 (서산시, 이천세무서장, 시흥시)는 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임대관계 미상임.

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 금액이 미상이라도 주의 필요 문구: 임차인이 존재할 가능성이 있으며, 보증금 및 차임이 미상인 경우에도 대항력 유무를 철저히 확인해야 합니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 시흥시 배곧동은 신도시 지역으로, 주거, 상업, 업무, 교육 기능이 복합적으로 개발된 지역입니다.

주변 지역은 각종 근린생활시설, 업무시설 및 관공서가 혼재되어 있어 활발한 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

4.2. 건물 용도 및 이용 현황

집합건축물대장상 본건의 용도는 제1종근린생활시설(소매점)이며, 건물 전체는 업무시설(오피스텔)과 근린생활시설로 이용 중에 있습니다.

20층 규모의 집합건물로, 1층에 위치하여 접근성이 좋습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 본건 인근에는 다양한 근린생활시설이 소재하여 기본적인 쇼핑 및 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* "배곧지구대"가 인접해 있어 치안 관련 환경이 양호할 것으로 예상됩니다.

5.2. 관공서 및 공공시설

* 지역 내 공공시설 및 관공서 접근성이 양호한 편입니다. (예: 배곧지구대)

*혐오시설 검색 결과:*

별도의 검색을 통해 본건 주변에 혐오시설(예: 쓰레기 처리장, 납골당 등)이 직접적으로 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 주변 개발 계획 및 인허가 사항은 별도 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화 물건 관련

본건은 유동화 물건으로, 일반 경매 물건과 달리 자산 유동화 과정에서 발생한 특수성이 있을 수 있습니다.

유동화 전문 회사(이에이에스제삼차유동화전문)가 채권자로 등기되어 있으며, 임의경매 개시 결정이 이루어진 상태입니다.

6.2. 임대차 관계 미확인

* 임대차 관계가 미상이며, 보증금 또한 파악되지 않아 인수될 보증금은 없으나, 실제 점유자 확인 및 대항력 유무에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

* "임대관계 미상임"으로 표기되어 있습니다.

6.3. 기타 유의사항

* 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함)으로, 외국인 매수 시 관련 규정 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 시흥시 배곧동에 위치한 근린상가로, 1층에 소재하여 접근성이 우수하며 주변 상권이 형성되어 있어 기본적인 영업 활동이 가능할 것으로 보입니다.

등기부 상 다수의 권리가 존재하였으나, 모두 말소 예정으로 권리 관계는 비교적 명확한 편입니다.

다만, 유동화 물건이라는 특수성과 임대차 관계 미확인이라는 리스크 요인이 존재하므로, 이에 대한 충분한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신도시 상권의 잠재력: 배곧 신도시 내 중심상업지역에 위치하여 장기적인 가치 상승 기대.

* 1층 상가라는 입지적 장점: 높은 접근성과 가시성으로 일반 근린상가로서의 영업 경쟁력 확보 가능.

* 권리 관계 명확성: 말소기준권리 외 모든 부채가 소멸될 예정이므로 권리 분석이 비교적 단순함.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 현장 조사, 주변 시세, 경쟁 물건 현황, 본건의 유동화 물건 및 임대차 관계 미확인 등의 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 산정되어야 합니다.

감정가는 68,400,000원으로 제시되어 있으나, 실제 입찰가는 감정가 대비 경쟁률 및 낙찰가율에 따라 변동될 수 있습니다.

인수 보증금이 없는 관계로, 입찰 시 인수되는 별도의 금액은 없습니다.

본건의 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 시장 조사와 전문가 상담이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.