나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101373 [1] 경기도 군포시 당동 747-15 비씨팰리스3차 3층304호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동 · 평가일 2025.09.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 군포시 당동 소재 "군포역" 북서측에 위치하며, 주위환경은 다세대주택, 근린생활시설, 공동주택, 학교 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반교통 상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 17층 내 제3층 제304호로써, 외벽: 몰탈위 페인트 및 일부 석재붙임 등 마감입니다. 창호: 샷시창호 등 마감입니다.

이용상태

공동주택(연립주택)으로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고평탄한 사다리형 평지의 토지로서 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 동측으로 약 6m의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역 , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(2013-10-15)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제지역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제지역(2022-09-06)<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역(2022-09-06)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-28)(지정일자: 25.8.26~26.8.25. 대상:외국인 등 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대)

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타참고사항은 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안양지원 2025타경101373 (1)

소재지: 경기도 군포시 당동 747-15 비씨팰리스3차 3층304호

건물명: 비씨팰리스3차

전유부 호수: 3층 304호

용도: 업무시설, 공동주택 (집합건축물대장상)

건축년도: 건물 신축 허가 2018년, 사용 승인 2019년 (해당 건물 등기부상)

감정가: 208,000,000원

토지면적: 6.76㎡ (약 2.04평)

건물면적: 43.63㎡ (약 13.20평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

1.1. 입지조건

주변 환경: 본건은 경기도 군포시 당동 소재 "군포역" 북서측에 위치하며, 주위 환경은 다세대주택, 근린생활시설, 공동주택, 학교 등이 혼재하는 지역으로 보통입니다.

교통 상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 상황은 보통입니다.

인접 도로 상태: 본건 동측으로 약 6m의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 건물 현황

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 17층 내 제3층 제304호

마감: 외벽: 몰탈위 페인트 및 일부 석재 붙임 등 마감. 창호: 샷시 창호 등 마감.

설비 내역: 기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기 설비 등이 되어 있습니다.

건축물 용도: 집합건축물대장상 업무시설 및 공동주택으로 이용 중입니다.

2. 권리분석

말소기준권리: 을3 근저당권 (2020-06-05)

인수되는 권리:

* 을4 주택임차권 (권리자: 호동환)

- 보증금: 218,000,000원

- 전입일자: 2019-11-29

- 확정일자: 2019-11-12

- 대항력: 있음

- 비고: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리이며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

소멸되는 권리:

* 을3 근저당권 (말소기준권리)

* 갑9 가압류 (2021-11-18)

* 갑11 압류 (2024-04-05)

* 갑12 압류 (2024-07-30)

* 갑13 압류 (2025-08-18)

* 갑14 강제경매 (2025-09-04)

* 갑15 압류 (2026-02-09)

기타 권리:

* 갑2 소유권이전1번신탁등기말소 (2019-04-04)

* 갑4 소유권이전3번신탁등기말소 (2019-11-13)

* 갑5 공유자전원지분전부이전 (2019-12-11)

3. 상권분석

주변 상권 특징: 다세대주택, 근린생활시설, 공동주택, 학교 등이 혼재된 지역으로, 주거 및 상업 기능이 복합적으로 이루어지고 있습니다.

역세권 여부: 군포역 북서측에 위치하여 도보 접근 가능한 거리에 있습니다.

주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보 분석:

* 2026년 5월 거래 사례 (면적, 건축년도, 거래금액, 평당가):

- 54.404㎡ (1992년식): 15,500만원 (약 285만원/㎡)

- 59.41㎡ (2002년식): 26,000만원 (약 438만원/㎡)

- 54.45㎡ (1998년식): 19,000만원 (약 349만원/㎡)

* 본건(43.63㎡)은 주변 매매 사례보다 면적이 작으며, 건축 연도는 비교 대상에 따라 상이합니다. 주변 시세는 ㎡당 약 285만원에서 438만원 수준을 형성하고 있습니다.

4. 생활정보

교통: 군포역을 중심으로 대중교통 이용이 편리하며, 주변 도로망을 통한 차량 이동도 용이합니다.

편의시설: 단지 인근의 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

교육시설: 주변에 학교들이 위치하고 있어 교육 환경은 양호한 편입니다.

혐오시설: 본건 소재지 주변에서 특정 혐오시설이나 위험시설이 특별히 확인되지는 않았습니다.

5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인의 보증금 인수: 본건에는 대항력 있는 임차인 호동환이 존재하며, 보증금 218,000,000원을 매수인이 인수해야 합니다. 이는 감정가(208,000,000원)를 초과하는 금액으로, 임차인의 보증금 전액이 매수인의 총 취득 비용에 포함될 가능성이 매우 높습니다.

토지이용계획상의 제한: 본건 토지는 과밀억제지역으로 지정되어 있으며, 2025년 8월 28일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. 이는 향후 토지 이용이나 거래에 제한이 될 수 있습니다.

건축물 용도 복합성: 업무시설 및 공동주택으로 복합 사용되는 건물로, 일반적인 단일 용도 건물 대비 관리나 유지보수 측면에서 복잡성이 있을 수 있습니다.

6. 종합 의견

본 물건의 가장 큰 특징은 선순위 대항력 있는 임차인이 존재하고, 그 임차인의 보증금이 감정가를 초과한다는 점입니다. 이는 곧 매수인이 추가적인 자금(임차인 보증금)을 인수해야 함을 의미합니다. 따라서 본건에 대한 입찰은 단순히 감정가나 주변 시세뿐만 아니라, 임차인이 보증금을 얼마나 회수할 수 있는지, 그리고 매수인이 인수하게 될 총액이 시장 가치 대비 적정한지를 면밀히 분석해야 합니다. 임차인의 보증금 전액 인수가 예상되므로, 실질적인 취득 비용이 매우 높아져 투자 매력이 현저히 떨어질 수 있는 물건입니다.

7. 투자 포인트

철저한 권리 분석 필수: 본건은 임차인의 보증금 인수 여부가 투자 수익률을 좌우하는 핵심 요소이므로, 권리 관계를 매우 신중하게 분석해야 합니다.

시장 가치 대비 총 취득 비용 고려: 예상 입찰가와 인수되는 임차 보증금을 합한 총액이 주변 시세 및 건물의 미래 가치와 비교했을 때 합리적인 수준인지 판단해야 합니다.

유찰 가능성 및 시세 변동 파악: 인수 보증금 부담으로 인해 높은 가격에 낙찰되기 어려울 수 있으며, 유찰될 경우 시세 대비 합리적인 가격으로 매입할 기회가 될 수 있습니다.

8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정하며, 주변 시세 및 감정가를 종합적으로 고려합니다.

주변 최근 매매 사례 분석 결과, 본건(43.63㎡)의 시가는 ㎡당 약 285만원에서 438만원 수준으로 추정됩니다. 보수적으로 ㎡당 300만원으로 산정 시, 약 130,890,000원 (1억 3천 89만원)의 시장 가치를 예상할 수 있습니다.

감정가 208,000,000원 (약 477만원/㎡)은 주변 시세 및 본건 면적 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

또한, 매수인이 인수해야 할 임차 보증금이 218,000,000원에 달하므로, 예상 입찰가는 해당 인수 금액과 합산했을 때 총 취득 비용이 과도하지 않도록 신중하게 결정해야 합니다.

이에 따라, 인수 보증금을 제외한 예상 입찰가를 보수적으로 산정하면 다음과 같습니다.

예상 입찰가: 130,000,000원 (1억 3천만원)

총 예상 취득 비용: 130,000,000원 (입찰가) + 218,000,000원 (인수 보증금) = 348,000,000원.

이 총 예상 취득 비용은 감정가 208,000,000원보다 상당히 높으며, 주변 시세 기반 추정 가치(약 1.3억~1.5억)에 인수 보증금을 더한 금액이므로, 본건 투자는 매우 신중한 접근이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.