나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53253 [1] 경기도 시흥시 광석동 546 광양프런티어밸리8차 5층523호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 덕산 · 평가일 2025.09.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 장현동 소재 ""시흥시청"" 남동측 근거리에 위치하며 주위는 아파트단지
및 근린생활시설, 임야 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고 인근에 지하철역(서해선 ""시흥시청역"")및 노선버스정류장이
소재하는등 제반 교통상황은 무난함.

건물의 구조

프리케스트콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 5층 523호로서
외벽 : 판넬 및 페어글라스 마감등
내벽 : 몰탈위 페인팅 마감등
창호 : 알루미늄 샷시 창호등임.

이용상태

공부상 공장으로서 조사일 현재 임대중인 것으로 탐문됨.

설비내역

기본적인 위생 및 급.배수설비, 소방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

평탄하게 부지조성한 사다리형 유사의 토지로서 근.생 및 공장 건부지임.

인접 도로상태등

빌딩 북서측으로 노폭 약20m, 남서측으로 노폭 약12m의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)
(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택
특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택
거래에 한함)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

공장임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 안산지원 2025타경53253 (1)

소재지: 경기도 시흥시 광석동 546 광양프런티어밸리8차 5층523호

토지면적: 19.24㎡ (약 5.82평)

토지지분: 19.2407㎡ (약 5.82평)

건물면적: 73.03㎡ (약 22.10평)

건물지분: 73.03㎡ (약 22.10평)

감정가: 320,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOO (유에이치케이제칠차유동화전문유한회사)

특이사항: 유동화물건

주의사항: 공장임

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 시흥시 장현동에 위치하며, 시흥시청 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주위로는 아파트 단지, 근린생활시설, 임야 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 및 상업 지역과 유사한 환경을 형성하고 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 서해선 시흥시청역이 위치하고 다수의 노선버스가 운행되는 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 건물 구조 및 상태

본건은 프리케스트콘크리트구조로, (철근)콘크리트 지붕을 가진 10층 건물 중 5층 523호에 해당합니다. 외벽은 판넬 및 페어글라스로 마감되었으며, 내벽은 몰탈 위 페인팅, 창호는 알루미늄 샷시로 구성되어 있습니다. 건물의 사용 승인일은 2023년 9월 26일입니다.

2.4. 토지 형상 및 이용 상태

토지는 평탄하게 조성된 사다리형 유사 토지로서, 근린생활시설 및 공장 건부지로 이용되고 있습니다.

2.5. 도로 상황

건물 북서측으로는 폭 약 20m, 남서측으로는 폭 약 12m의 도로에 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 원활합니다.

2.6. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 중로1류(폭 20m~25m) 및 중로3류(폭 12m~15m) 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 과밀억제권역으로 지정되어 있으며, 외국인 등의 주택 거래에 한하여 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소 기준 권리

본 경매 사건의 말소 기준 권리는 2023년 11월 30일 접수된 국민은행의 근저당권(채권 최고액 345,600,000원)입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 현재 확인된 사항으로는 없습니다. (주의: 지상권 등 특이 권리사항은 별도 확인 필요)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 1,000,000원

* 차임: 600,000원

* 전입일자(사업일자): 2025년 9월 4일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없어 보증금은 인수되지 않습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.4. 등기부 현황

주요 등기 내역으로는 소유권이전(신탁재산 처분) 등기, 국민은행 근저당권, 그리고 유에이치케이제칠차유동화전문유한회사의 임의경매 개시결정 등기가 있습니다. 등기부 채권 총액은 345,600,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 속한 광양프런티어밸리8차는 시흥시청 인근에 위치한 지식산업센터(공장)로, 주변에 아파트 단지와 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

4.2. 업종 및 임대 현황

공장 용도로 분류되어 있으며, 조사일 현재 임대 중인 것으로 파악됩니다. 다만, 임대 관계에 대한 상세 정보는 미상으로 표기되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

시흥시청이 인근에 있어 행정 및 공공 서비스 이용이 편리합니다. 또한, 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다.

5.2. 주변 환경 (혐오시설 조사)

본건 소재지(경기도 시흥시 광석동 546) 주변 지도 검색 결과, 인근에 대규모 공장 및 산업단지가 밀집해 있으나, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설(예: 대규모 폐기물 처리장, 소각장 등)은 직접적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 산업단지 내에 위치하므로 공업 지역 특유의 환경이 조성될 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대차 관계 불확실성

임차인의 대항력이 없으므로 보증금 인수 부담은 없으나, '임대관계 미상'으로 표기된 점은 향후 명도 과정이나 공실 발생 시 임대차 관련 추가 확인이 필요할 수 있음을 시사합니다.

6.2. 유동화 물건 특성

유동화 물건으로 분류되어 있어, 일반 물건과 달리 채권 매각 및 회수 과정에서 다소 복잡한 절차나 특정 조건이 있을 수 있습니다.

6.3. 용도 제한 (공장)

본건은 공장 용도로 사용되고 있으며, 이는 일반적인 사무실이나 주거용과는 다른 특성을 가집니다. 따라서 잠재적 임차인군이 제한적일 수 있으며, 용도 변경 시 관련 법규 검토가 필요합니다.

7. 투자 포인트

7.1. 교통 요지

서해선 시흥시청역 인근에 위치하여 서울 및 수도권 주요 지역으로의 접근성이 우수합니다.

7.2. 신축급 건물

건물의 사용 승인일이 비교적 최근(2023년 9월)으로, 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

7.3. 시흥시 개발 호재

시흥시는 지속적인 도시 개발 및 산업단지 조성 사업이 추진되고 있어 향후 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다.

8. 종합 의견

본건은 경기도 시흥시의 역세권에 위치한 신축급 지식산업센터(공장) 물건입니다. 교통이 편리하고 건물 상태가 양호하다는 장점이 있으나, 공장이라는 용도적 특성과 유동화 물건이라는 점은 투자 시 고려해야 할 부분입니다. 임차인의 대항력이 없어 인수 부담은 없으나, 임대차 관계에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정평가액 320,000,000원을 기준으로 하되, 인수되는 보증금이 없는 점을 고려하여 산정할 수 있습니다. 다만, 실제 입찰가 산정 시에는 본건의 현황, 유사 물건의 시세, 향후 임대 수익률, 명도 비용, 소유권 이전 부대 비용 등을 종합적으로 검토하여 신중하게 결정해야 합니다. 본 보고서에서는 구체적인 입찰가를 제시하기보다는, 입찰가 산정 시 고려해야 할 사항들을 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.