나이스옥션 법원경매 안산 2025타경824 [1] 경기도 시흥시 장현동 671-2 아띠프라자 5층502호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호담 · 평가일 2025.09.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 장현동 소재 "시흥시청" 남측 인근에 위치하는 부동산으로 주위는 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 빌딩까지 차량 진.출입이 가능하며 인근에 철도역(시흥시청역, 서해선)및 노선버스 정류장이 소재하는등 대중교통편의성은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상5층건 중 5층 502호로서 외벽 : 석재붙임 및 타일붙임 마감등 내벽 : 몰탈위 페인팅 마감등 창호 : 샷시 페어글라스 창호등임.

이용상태

사무소로 이용했으나 조사일 현재 "공실"로 조사됨. (내부에 일부 집기는 있는 것으로 조사됨:관리사무소 확인)

설비내역

위생설비 및 급.배수시설, 승강기, 화재탐지 및 경보설비등의 설비가 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

평탄하게 부지조성한 사다리형의 토지로서 상가건부지임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약20m, 남측으로 노폭 약12m의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(2021-05-07)(특수 도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2021-05-07) (집산도로)(접합) 공공주택지구<공공주택 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지 거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경824 (1)

소재지: 경기도 시흥시 장현동 671-2 아띠프라자 5층502호

용도: 근린상가

감정가: 898,000,000원

토지면적: 61.80㎡ (약 18.70평)

건물면적: 112.82㎡ (약 34.12평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 국OOO

1.1. 입지조건

본건은 경기도 시흥시 장현동 소재 "시흥시청" 남측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다 [cite: provided data].

차량 진출입이 용이하며, 인근에 철도역(시흥시청역, 서해선) 및 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다 [cite: provided data].

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 지상 5층 건물 중 5층 502호입니다. 외벽은 석재붙임 및 타일붙임 마감, 내벽은 몰탈위 페인팅 마감, 창호는 샷시 페어글라스 창호로 구성되어 있습니다 [cite: provided data].

토지는 평탄하게 부지조성된 사다리형의 토지로 상가건부지로 이용 중에 있습니다 [cite: provided data].

건물 북측으로는 노폭 약 20m, 남측으로는 노폭 약 12m의 포장도로와 접하고 있습니다 [cite: provided data].

토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역이며, 소로3류, 중로1류, 중로3류 도로에 접해 있습니다. 또한, 공공주택지구, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함)으로 지정되어 있습니다 [cite: provided data].

주변에 특정 혐오시설이 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

총 2명의 임차인이 조사되었습니다. 두 임차인 모두 사업자 등록일자(2023-11-08, 2023-10-31)가 확인되나, 대항력은 없는 것으로 나타났습니다.

주식회사아띠개발 (대표자 최 ): 보증금 24,000,000원, 차임 1,580,000원.

주식회사아띠건축사사무소 (대표자 최 ): 보증금 36,000,000원, 차임 2,370,000원.

인수해야 할 보증금은 0원입니다.

등기부 요약 정보에 따르면, 말소기준권리는 2023년 8월 11일 접수된 국민은행의 근저당권(채권최고액 573,600,000원)입니다.

이후 국민은행의 임의경매 개시결정(2025-09-04, 491,217,520원) 및 시흥시의 압류(2026-04-24)가 있었으며, 이들 권리는 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

현재까지 파악된 등기부채권 총액은 643,600,000원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

본 건물은 현재 사무소로 이용되었으나, 조사일 현재 공실 상태입니다. 다만, 내부에 일부 집기가 남아있는 것으로 확인되었습니다 [cite: provided data].

건물은 위생설비, 급배수시설, 승강기, 화재탐지 및 경보설비 등 기본적인 설비를 갖추고 있습니다 [cite: provided data].

"시흥시청" 남측 인근에 위치하여 시청 관련 업무 및 민원인 유동인구가 예상되며, 인근에 근린생활시설 및 업무시설이 혼재하는 지역으로 상권의 배후수요는 보통 수준으로 판단됩니다. 또한, 시흥시 장현지구는 신도시 개발이 진행 중인 지역으로 향후 상권 활성화 가능성이 있습니다 [cite: provided data, 9].

1.4. 생활정보

본건은 "시흥시청"이 인근에 위치하여 행정 및 공공 서비스 이용이 편리합니다. 또한, 다양한 업무시설과 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 차량 및 대중교통 이용이 편리하여 시흥시 전역 및 인근 지역으로의 이동이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

현재 건물이 공실 상태로, 즉각적인 임대 수익 창출에 어려움이 있을 수 있습니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 공공주택지구, 과밀억제권역 등 다양한 용도 및 규제가 적용되어 있어 향후 건물 이용 및 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

경매 대상 물건의 감정가는 8억 9천 8백만원으로 높은 편이며, 현재 공실 상태임을 감안할 때 적정 임대 수익을 확보하기 위한 전략이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 시흥시청 인근에 위치한 근린상가 건물로, 교통 및 생활 편의성이 양호한 입지조건을 갖추고 있습니다. 현재 공실 상태이나, 인근 지역의 개발 계획 등을 고려할 때 향후 상권 활성화 가능성을 기대해볼 수 있습니다. 권리분석상 인수되는 부담은 없으나, 높은 감정가와 공실 상태는 투자 시 주요 고려사항입니다.

1.7. 투자 포인트

시흥시청 인근의 직주근접 입지로 잠재 수요 확보 용이.

향후 시흥 장현지구 개발에 따른 상권 성장 기대.

넓은 건물 면적(112.82㎡)으로 다양한 업종의 입점 가능성.

대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적음.

1.8. 예상 입찰가

본건은 감정가 898,000,000원 대비 현재 공실 상태, 주변 시세, 향후 임대수익률 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 인수 보증금이 없는 점을 감안할 때, 감정가의 70% 수준인 약 6억 2천 8백만원에서 80% 수준인 약 7억 1천 8백만원 사이에서 경쟁력 있는 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 실제 투자 결정 시에는 상세한 현장 조사 및 시장 분석이 반드시 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.