나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53260 [1] 경기도 안산시 단원구 선부동 1054-17 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예인 · 평가일 2025.09.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 선부동 '경일관광경영고등학교' 동측 인근에 위치하며, 주위로 다세대주택, 학교, 임야, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물내 제1층 제101호로서 (사용승인일 : 2011.06.24) 외 벽 : 인조석 붙임 마감 등 창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임. (후첨 내부구조도 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수시설, 가스시설 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 평지로 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약 15미터, 북측으로 폭 약 6미터 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접함), 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접함), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 절대보호구역(경일관광경영고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경 개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자:외국인 등. 용도:단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26~2026.8.25)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

2026. 6. 9. 신청채권자 주택도시보증공사(임차권자 최순득)로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하여 임대차보증금반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 안산지원 2025타경53260 (1) 사건으로, 경기도 안산시 단원구 선부동 1054-17번지 1층 101호에 소재한 다세대주택입니다.

건물명은 그린펠리스이며, 2011년 6월 24일 사용 승인되었습니다. 건물은 철근콘크리트구조이며, 해당 호실은 1층에 위치합니다.

물건의 용도는 다세대주택으로, 매각 대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 부동산강제경매 물건입니다.

감정가는 150,000,000원입니다.

토지 면적은 22.59㎡ (약 6.83평)이며, 건물 면적은 40.85㎡ (약 12.36평)입니다.

채권자는 주택도시보증공사입니다.

1.1. 입지조건

본 건은 경기도 안산시 단원구 선부동 소재 '경일관광경영고등학교' 동측 인근에 위치합니다.

주위로는 다세대주택, 학교, 임야, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황은 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

본 건 토지는 서측으로 약 15미터, 북측으로 약 6미터 폭의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

본 물건은 부동산강제경매로 진행 중이며, 채권자는 주택도시보증공사입니다.

말소기준권리는 수원지방법원 안산지원의 강제경매개시결정(2025타경53260)이며, 등기부 채권 총액은 150,000,000원입니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (임차권자: 최 )

* 보증금: 150,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-07-08

* 확정일자: 2022-06-10

* 배당신고일자: 2024-07-11

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권

특이사항으로, 2026년 6월 9일 신청채권자인 주택도시보증공사(임차권자 최 )로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하였으며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것에 동의한다는 내용의 확약서가 제출되었습니다.

이에 따라 본 건 매각으로 인해 낙찰자가 인수하게 되는 임차인의 보증금은 없습니다.

등기부상 을9 주택임차권(채권자 최 )은 말소될 예정입니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 지역은 다세대주택과 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 주거 밀집 지역입니다.

인근에 학교가 있어 학생 및 교직원 관련 수요가 있을 수 있으며, 일반적인 주거지 상권으로 형성되어 있습니다.

제공된 매매/전월세 JSON 정보는 주로 주거용 부동산의 거래 내역을 담고 있어, 직접적인 상권 분석보다는 주변 부동산 시세 파악에 활용됩니다.

1.4. 생활정보

건물은 철근콘크리트구조로, 4층 건물 중 1층에 위치한 다세대주택입니다.

내부에는 기본적인 위생, 급배수, 가스 설비가 갖추어져 있습니다.

토지는 가장형의 평지로 주상용 건부지로 이용 중입니다.

주변 도로 접근성이 양호하며, 서측 15미터, 북측 6미터 도로에 접해 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경에 따른 임차권 확약서:

임차인이 대항력을 포기하고 매수인에게 보증금 반환 청구권을 포기하는 확약서를 제출하였으나, 임대차보증금 반환 채권 전액 변제 여부 및 향후 발생할 수 있는 법적 분쟁 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다. 매수인은 이 확약서 내용을 신중하게 검토해야 합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

본 건은 도시지역, 제1종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류, 중로1류에 해당합니다.

또한, 가축사육제한구역, 절대보호구역(경일관광경영고등학교), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

특히, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정된 이력이 있으며 (지정기간: 2025.8.26~2026.8.25), 현재 시점(2026년 9월) 기준으로 해당 기간이 만료되었거나 만료 직전이므로, 매수 시점에 정확한 허가구역 지정 여부 및 관련 절차를 확인해야 합니다.

* 주변 혐오시설 유무:

주변 지역에 혐오시설이 있는지에 대한 정보는 제공되지 않았습니다. 입찰 전 현장 방문 및 주변 탐문을 통해 혐오시설 유무를 반드시 확인하는 것이 좋습니다.

* 비교사례 분석:

제공된 최근 매매 JSON 정보를 분석한 결과, 2026년 7월 4일 안산시 단원구 선부동 1057-4번지 소재 2011년식 다세대주택 (전용면적 62.35㎡)이 162,000,000원에 거래되었습니다. 본 건(전용면적 40.85㎡, 2011년식 다세대주택)과 유사한 조건의 거래 사례로, 이를 바탕으로 본 건의 시세 적정성을 판단할 수 있습니다. 1990년식 연립주택 거래 사례는 참고용으로만 활용해야 합니다.

본 건의 감정가 150,000,000원은 최근 유사 거래가(162,000,000원)와 비교했을 때, 면적 차이를 감안하더라도 합리적이거나 다소 낮게 책정되었을 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 안산시 단원구 선부동에 위치한 2011년식 다세대주택으로, 비교적 최신 건축 연도를 가지고 있어 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

권리 관계상 낙찰자가 인수하는 부담은 없으나, 임차인 관련 확약서 내용을 면밀히 검토할 필요가 있습니다.

주변 실거래가 대비 감정가 수준이 합리적이거나 다소 낮아 투자 매력이 있을 수 있습니다.

토지거래허가구역 지정 여부 및 관련 절차를 반드시 확인해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 2011년식 다세대주택으로 건물 상태 양호 기대.

* 대항력 없는 임차인으로 권리 인수 부담 없음.

* 감정가(150,000,000원) 대비 유사 조건 최근 실거래가(약 106,000,000원 추정)가 낮아, 감정가 수준에서의 입찰 시 고가 매수 가능성 있음.

* 지역 내 실거주 목적 투자 고려 가능.

1.8. 예상 입찰가

인수되는 보증금 합계: 0원

감정가: 150,000,000원

최근 실거래가 (유사 물건, 전용 62.35㎡, 2011년식 다세대): 162,000,000원 (2026년 7월)

분석:

제공된 비교사례(안산시 단원구 선부동 1057-4번지, 2011년식 다세대주택, 전용 62.35㎡)의 거래가(162,000,000원)를 바탕으로 본 건(전용 40.85㎡)의 현 시세를 분석한 결과, 제곱미터당 약 2,600,000원의 거래 단가를 적용 시 약 106,000,000원 수준으로 추정됩니다.

본 건의 감정가는 150,000,000원으로, 추정된 현 시세보다 약 44,000,000원 (약 41%) 높습니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가 수준보다는 추정 시세 범위 내에서 결정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

경쟁 강도, 현장 조사 결과, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 110,000,000원 ~ 130,000,000원 사이에서 신중하게 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

정확한 예상 입찰가는 현장 답사 및 권리 관계 재확인을 통해 최종적으로 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.