나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53157 [1] 경기도 안산시 단원구 와동 125-7 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이스턴 · 평가일 2025.09.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 와동 소재 '와동중학교' 서측 인근에 위치하는 통칭 웅진빌라
다세대주택 3층 302호로서 주위는 다세대주택, 중고등학교, 근린상가 등으로 이루어져 주거
여건은 보통인 편입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 본건 인근에 시내버스정류장이 위치하여 대중교통여건은
무난한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 다세대주택 건물 중 3층 302호
다세대주택으로서, 2003.03.24.사용승인되었으며
외벽 : 인조석붙임, 드라이비트마감
내벽 : 페인팅 및 벽지마감
바닥 : 비닐계 장판
창호 : 새시 이중창호입니다.

이용상태

다세대주택으로 이용중입니다.
(방3, 주방, 거실, 욕실 등)

설비내역

급·배수시설, 위생설비,도시가스설비, 개별난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 토지로서 다세대주택부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남측 및 서측으로 세로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8M미만)(접합), 가축사육
제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(와동중학교)<교육환경 보호
에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리
법>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 역사문화환경보존지역
(시도지정문화재 역사문화환경보존지역, 사세충렬문 외곽경계로부터 300미터이내의 지역으로
문화재협의구역임)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>
토지거래계약에관한허가구역(대상자:외국인 등, 용도:단독 다가구 아파트 연립 다세대, 지정
기간: 2025.8.26~2026.8.25,)

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시 폐문부재로 임대관계는 미상입니다.

물건 비고

2026. 2. 26. 신청채권자 서울보증보험주식회사(임차인 한국토지주택공사)로부터 우선변제권만 주장하고, 대항력을 포기하여 임대차보증금 반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 내용의 확약서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

사건번호: 안산지원 2025타경53157 (1)

소재지: 경기도 안산시 단원구 와동 125-7 3층302호

용도: 다세대주택

1.2. 건물 및 토지 현황

건축물 현황:

사용승인일: 2003년 3월 24일

구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 다세대주택 건물 중 3층 302호

이용상태: 방3, 주방, 거실, 욕실 등 다세대주택으로 이용 중

설비: 급배수, 위생, 도시가스, 개별난방 설비

외벽: 인조석붙임, 드라이비트마감

내벽: 페인팅 및 벽지마감

바닥: 비닐계 장판

창호: 새시 이중창호

토지 형상: 가장형 토지

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 142,000,000원

토지 면적: 32.41㎡ (약 9.80평)

토지 지분: 32.407㎡

건물 면적: 61.66㎡ (약 18.65평)

건물 지분: 61.66㎡

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 경매 기본 정보

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOO (서울보증보험주식회사)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 안산시 단원구 와동 소재 '와동중학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 중고등학교, 근린상가 등으로 형성되어 있어 주거 여건은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 무난한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8M미만)(접합)에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(와동중학교), 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 대기관리권역, 역사문화환경보존지역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다. 특히, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다 (대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대).

3. 권리 분석

3.1. 권리 분석 요약

본건은 부동산강제경매 사건으로, 2022년 10월 31일자 안산시 압류(갑20)가 말소기준권리입니다. 말소기준권리 이후의 권리들은 경매를 통해 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 12월 6일

* 확정일자: 2022년 2월 4일

* 대항력: 있음

* 배당신고일자: 2025년 11월 10일

* 임차인: 서울보증보험주식회사 (한국토지주택공사 명의로 기록)

* 보증금: 85,500,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019년 2월 28일

* 확정일자: 2019년 2월 12일

* 대항력: 없음

* 비고: 등기부상 주택임차권(110,000,000원)은 말소 처리되었습니다.

3.3. 말소 기준 권리 및 인수되는 권리

말소 기준 권리: 2022년 10월 31일자 안산시 압류 (갑20)

말소되는 권리: 주택임차권 (을14, 한국토지주택공사), 압류 (갑20, 안산시), 강제경매 (갑21, 서울보증보험).

인수되는 권리: 현재 자료상으로는 인수되는 권리가 없으나, 대항력 있는 임차인 김 의 보증금 130,000,000원에 대한 인수 여부는 최종 확인이 필요합니다. (인수 보증금 합계: 0원으로 기재됨)

4. 상권 분석

4.1. 주변 시세 동향

최근 실거래가 자료 분석 결과, 인근 단지의 유사 면적 다세대주택 거래가는 98,000,000원에서 120,000,000원 사이로 확인됩니다.

* 대영빌라 (2003년식, 61.07㎡) 1층: 2026년 7월 13일, 118,000,000원

* 장미아트빌(2002년식, 59.38㎡) 3층: 2026년 7월 2일, 98,000,000원

* 우정아트빌(2002년식, 75㎡) 2층: 2026년 7월 3일, 120,000,000원

4.2. 감정가 적정성 검토

본건의 감정가 142,000,000원은 최근 인근 실거래가 평균(약 108,000,000원) 대비 약 31% 높은 수준입니다. 따라서 유찰 가능성이 존재합니다.

5. 생활 정보

5.1. 교육 및 편의 시설

단지 인근에 와동중학교가 위치하며, 주변은 상대보호구역으로 지정되어 있습니다. 단지 인근으로 근린상가가 소재하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교통

인근 버스정류장을 통해 시내버스 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 (김 )

임차인 김 은 전입일자 및 확정일자를 기준으로 대항력을 갖추고 있습니다. 비록 '인수 보증금 합계 0원'으로 기재되어 있고 관련 확약서 내용이 존재하나, 본건 경매 절차에서 보증금을 전액 배당받지 못할 경우 잔여 보증금에 대해 매수인에게 청구할 가능성을 배제할 수 없습니다. 철저한 권리 분석 및 법적 검토가 필수적입니다.

6.2. SGI 인수조건 변경

본건에 SGI 인수조건 변경 사항이 있는 것으로 기재되어 있으나, 구체적인 내용에 대한 추가 확인이 필요합니다. 이는 낙찰 후 인수 조건에 영향을 줄 수 있습니다.

6.3. 토지거래허가구역

본건은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. 일반적인 국내 거주 매수자에게는 직접적인 영향이 적을 수 있으나, 계약 시점 및 매수인의 자격을 확인해야 합니다.

6.4. 현장 조사 정보

현장 조사 시 폐문부재로 임대 관계 등 정확한 현황 파악이 어렵습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 안산시 단원구 와동에 위치한 다세대주택으로, 입지 및 주거 환경은 보통 수준입니다. 그러나 감정가가 주변 시세 대비 높게 책정되었고, 대항력 있는 임차인 김 의 존재로 인해 상당한 권리상의 리스크가 존재합니다. '인수 보증금 합계 0원'이라는 정보와 제출된 확약서 내용만으로는 해당 임차인 관련 리스크가 완전히 해소되었다고 단정하기 어렵습니다. 따라서 투자 시 철저한 권리관계 확인 및 법률적 검토가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 인근 시세 대비 높은 감정가로 인해 유찰 가능성이 있습니다. 유찰 시 차순위 입찰을 통해 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 있습니다.

* 확실한 권리 분석 및 임차인 관련 리스크 해소 방안이 마련된다면, 안정적인 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 주변 개발 계획 등 호재 확인 시 추가적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 142,000,000원

최근 인근 시세: 98,000,000원 ~ 120,000,000원 (평균 약 108,000,000원)

주요 리스크: 대항력 있는 임차인 김 (보증금 130,000,000원)의 보증금 인수 가능성. (인수 보증금 합계 0원으로 기재되어 있으나, 최종 확인 필요)

본건의 높은 감정가와 대항력 있는 임차인 리스크를 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 유찰 가능성을 염두에 두고, 시세 평균값 이하로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가: 95,000,000원 ~ 108,000,000원

본 예상 입찰가는 '인수 보증금 합계 0원'이라는 정보를 기반으로 산정되었습니다. 만약 대항력 있는 임차인 김 의 보증금 130,000,000원을 인수해야 하는 상황이 발생할 경우, 입찰가는 크게 달라져야 합니다. 투자 전 반드시 해당 임차인 관련 법적 리스크를 최종적으로 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.