나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42518 [1] 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 101동 24층2414호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 고덕동 소재 '삼성전자 평택캠퍼스' 동측 인근에 위치하는 오피스텔로
주위는 지식산업센타, 공장, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조, 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 27층 건내 24층 2414호로,
외벽 : 복합판넬 및 석재붙임 마감 등
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 승강기설비, 중앙현관 보안장치, 화재경보기, 스프링클러, 옥내소화전
등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 평지로, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 북측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로, 서측으로는 노폭 약 10미터 내외의
포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(장당지구), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)
(접합), 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 철도
보호지구(철도보호지구)<철도안전법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부
공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함),토지거래계
약에관한허가구역(지정기간:2023.6.21.~2026.6.20.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 평택시 장당동 154번지에 위치한 평택고덕아이파크 101동 24층 2414호 오피스텔입니다.

사건번호는 평택지원 2025타경42518 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정가는 159,000,000원입니다.

토지 면적은 6.56㎡ (약 1.98평)이며, 건물 면적은 21.16㎡ (약 6.40평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

채권자는 주식회사OOOOOO입니다.

1.1. 입지조건

본 건은 경기도 평택시 고덕동 소재 '삼성전자 평택캠퍼스' 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 지식산업센터, 공장, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

인접 도로로는 남측 및 북측으로 노폭 약 15미터, 서측으로는 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

삼성전자 평택캠퍼스가 인근에 있어 관련 배후 수요가 예상됩니다.

주변에 대규모 산업단지 및 업무시설이 분포하고 있으며, 이는 지역 경제 활성화 및 고용 창출에 기여할 것으로 보입니다.

대중교통으로는 인근 버스 정류장을 통해 평택시 내 주요 지역 및 삼성전자 평택캠퍼스로 이동이 용이합니다.

다만, 일부 검색 결과에 따르면 평택 고덕신도시 인근에서 폐기물 처리 시설(평택에코센터, 폐기물매립장 추진 등) 관련 이슈가 존재하며, 과거 방치 폐기물에서 불소가 검출된 사례가 보고된 바 있습니다. 이러한 시설들이 본 물건과 직접적인 영향을 주는지 여부는 추가적인 확인이 필요하나, 잠재적인 환경 리스크 요인으로 고려할 수 있습니다.

1.2. 권리분석

본 건의 경매 개시 결정 채권자는 주식회사교원이며, 등기부등본상 말소기준권리는 주식회사교원의 전세권 설정(을3)으로 확인됩니다.

등기부 요약에 따르면, 김태언의 소유권이전(신탁말소) 등기, 주식회사교원의 전세권 설정(말소기준권리), 경기신용보증재단의 가압류(말소), 주식회사교원의 임의경매(말소)가 순차적으로 등기되어 있습니다.

말소기준권리인 주식회사교원의 전세권이 말소됨에 따라, 해당 전세권보다 후순위인 가압류 및 임의경매 개시 결정 등기는 전부 말소될 것으로 예상됩니다.

그러나, '특이사항' 및 '특수물건정보'에 '선순위전세권'이 언급되어 있어 주의가 필요합니다. 만약 이 '선순위전세권'이 등기부상 말소기준권리보다 앞서는 미등기 또는 별도의 권리라면, 낙찰자가 인수해야 할 수 있습니다.

'임차인 현황' 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, '선순위전세권' 언급과 함께 보증금 등 상세 내용이 미상이므로, 이에 대한 철저한 조사가 필요합니다. 선순위 전세권 존재 시, 이는 낙찰자가 인수하여 잔여 보증금을 부담해야 할 수 있는 중대한 인수 부담이 될 수 있습니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 장당동 일대는 산업단지, 공장, 업무시설, 근린생활시설 등이 복합적으로 분포하는 지역입니다.

특히, '삼성전자 평택캠퍼스'가 인근에 위치하여 해당 캠퍼스 종사자를 대상으로 하는 임대 수요가 풍부할 것으로 예상됩니다.

오피스텔로서의 기능에 충실한 입지이며, 주변 편의시설 및 상업시설 이용도 가능할 것으로 보입니다.

다만, 일부 후기에서는 주변 편의시설이 다소 부족하고 상가가 일찍 문을 닫는다는 의견도 있습니다.

1.4. 생활정보

본 건물은 철근콘크리트구조, 철골철근콘크리트구조로 건축되었으며, 2021년 11월에 사용승인되었습니다.

총 27층 건물 중 24층에 위치하여 조망권이 우수할 것으로 예상됩니다.

외벽은 복합판넬 및 석재붙임 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일붙임, 창호는 샷시 창호 등으로 마감되어 있습니다.

위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 중앙현관 보안장치, 화재경보기, 스프링클러, 옥내소화전 등이 구비되어 있어 기본적인 생활 편의 및 안전 기능을 갖추고 있습니다.

건물 자체는 2021년 준공으로 비교적 신축에 속하여 자산 가치를 유지하는 데 유리합니다.

건축물대장상 총 주차 대수는 1778대로 넉넉한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 '선순위전세권'의 존재 여부 및 인수 여부입니다.

'특이사항', '주의사항', '특수물건정보'에 명시된 '선순위전세권'은 등기부상 말소되지 않고 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다.

'임차인 현황'에 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재된 점과 등기부상 '전세권'이 말소기준권리로 표기되어 말소되는 점은 상충되는 정보일 수 있습니다.

만약 선순위 전세권의 보증금을 낙찰자가 부담해야 한다면, 이는 실질적인 취득 가격을 크게 상승시키는 요인이 됩니다. 이에 대한 면밀한 조사가 필수적입니다.

주변 환경과 관련하여, 인근에 폐기물 처리 시설(에코센터, 매립장 추진 등)이 있어 잠재적인 환경 리스크가 존재할 수 있습니다. 이 부분은 직접적인 피해가 예상되지 않더라도, 부동산 가치 평가에 간접적인 영향을 미칠 수 있습니다.

부동산 임의경매 사건으로, 채무 불이행으로 인한 경매이므로 채무 관계가 복잡할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 삼성전자 평택캠퍼스 인근이라는 최적의 입지에 자리하고 있으며, 비교적 신축 건물이어서 투자 가치가 높습니다.

다만, '선순위전세권'의 존재 및 인수 가능성은 본 물건의 최대 리스크 요인입니다. 이 부분에 대한 명확한 확인 없이는 성급한 입찰은 지양해야 합니다.

만약 선순위 전세권이 인수 대상이 아니거나, 인수 부담이 미미한 수준으로 확인된다면, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 경우 좋은 투자 기회가 될 수 있습니다.

부동산 임의경매 절차의 특성상, 권리관계 분석에 더욱 신중을 기해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

삼성전자 평택캠퍼스 인근의 풍부한 배후 수요.

2021년 준공된 비교적 신축 오피스텔로 건물 상태 양호.

27층 중 24층의 고층으로 조망 및 일조권 유리.

토지/건물 일괄 매각으로 권리관계 정리 용이 (단, 선순위 전세권 예외).

주변 산업 및 업무단지 개발에 따른 잠재적 가치 상승 기대.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가를 고려할 때, 본 건과 유사한 면적(21.16㎡)의 오피스텔은 2024년 2월 14,000만원(1.4억), 2025년 9월 18,000만원(1.8억)에 거래되었습니다.

본 건의 감정가는 159,000,000원입니다.

24층이라는 고층임을 감안하면, 2025년 9월 실거래가(1.8억)가 현재 시세와 더 근접할 가능성이 있습니다.

하지만 '선순위전세권'의 존재 가능성 및 이에 따른 인수 부담이 불확실한 점을 감안하여, 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 감정가 수준 이하 또는 감정가 근처에서 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

본 건의 예상 입찰가는 130,000,000원 ~ 155,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

특히, '선순위전세권'의 인수 여부 및 구체적인 보증금 액수를 확인한 후 최종 입찰가를 산정해야 합니다.

만약 선순위 전세권 인수 부담이 없는 경우, 시세인 1.8억을 상회하는 가격까지도 고려해볼 수 있으나, 현재 정보로는 보수적인 입찰가 산정이 중요합니다.

본 보고서에서는 '선순위전세권' 존재 가능성을 염두에 두고, 인수 보증금 합계 0원으로 가정하더라도 잠재적 리스크 프리미엄을 감안하여 감정가 수준 이하인 145,000,000원을 최적 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.