나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52876 [1] 경기도 하남시 신장동 430-22 신장동오피스텔 5층503호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동진 · 평가일 2025.09.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 신장동 소재 ""신장사거리"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 각종
상가, 모텔, 오피스텔, 아파트, 단독및 다세대주택, 근린생활시설, 재래시장 등이 혼재하는
일반상업지역임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장 및 근거리에 지하철(하남시청역)이 소재
하여 대중교통이용은 비교적 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 15층 건내 5층 503호로서
외 벽 : 몰탈위 페인트.석재붙임 마감.
내 벽 : 벽지도배 및 일부타일마감.
창 호 : 알미늄/하이샷시 이중창임.

이용상태

2019.09.26자로 사용승인된 오피스텔로서
방1,거실,주방,욕실,다용도실 등으로 이용중임.

설비내역

위생및 급배수설비 되어있고, 도시가스 개별난방이며,화재탐지및 소화설비, 승강기설비,
기계식주차설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 평지로서 인접도로와 등고평탄하며 업무및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약12m 의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,일반상업지역,방화지구(2016-05-31),중로3류(폭 12m~15m)(접함),가축사육제한구역
(전부제한지역),배출시설설치제한지역,과밀억제권역,공장설립제한지역.(한강)폐기물매립시설
설치제한지역,토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(지정기간:2025.08.26~26.08.25)(외국
인 등(외국법인,외국단체포함)이 매수자인 주택(단독,다가구.아파트,언립,다세대)거래에
한함)

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임(건축물현황도 참고 및 외부관찰하여 내부구조도 작성함)
(별칭: 신장루아22)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 성남지원 2025타경52876 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 최민국

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 하남시 신장동 430-22, 신장동 오피스텔 5층 503호 (별칭: 신장루아22)

용도: 오피스텔 (업무시설, 제2종근린생활시설)

건축년도: 2019년 09월 26일 사용승인

구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕, 15층 중 5층

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 250,000,000원

토지 면적: 6.81㎡ (약 2.06평) / 토지 지분: 6.8104㎡ (약 2.06평)

건물 면적: 48.37㎡ (약 14.63평) / 건물 지분: 48.37㎡ (약 14.63평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 하남시 신장동 소재 "신장사거리" 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 각종 상가, 모텔, 오피스텔, 아파트, 단독/다세대 주택, 근린생활시설, 재래시장 등이 혼재하는 일반상업지역입니다.

2.2. 교통

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 근거리에 지하철 하남시청역이 소재하여 대중교통 이용은 비교적 양호한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 요약

본건의 말소기준권리는 을1 근저당(최민국, 2026-04-16 접수, 38,000,000원)입니다.

그 외 압류, 임의경매, 임차권 등기 등이 존재하나, 말소기준권리보다 후순위이거나 임의경매 자체로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

집합건물 등기부 요약 상 총 등기부채권액은 208,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

주요 임차인으로는 주택도시보증공사(오덕희)가 있으며, 보증금 170,000,000원에 대하여 2024년 02월 15일 전입 및 확정일자를 취득하였습니다.

해당 임차인은 대항력이 있으며, 물건명세서 상 매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 수 있는 권리입니다.

배당받지 못하는 보증금이 있다면 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 말소 기준 권리

을1 근저당 (최민국, 2026-04-16 접수, 38,000,000원)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 하남시 신장동 일대는 상업시설과 주거시설이 혼합된 지역으로, 유동인구가 비교적 많아 일반적인 오피스텔 수요가 존재합니다.

인근에 하남시청역이 있어 역세권 프리미엄도 기대할 수 있는 입지입니다.

4.2. 주변 시설

* 본건 인근에는 각종 상가, 쇼핑몰, 병원, 은행, 공공기관 (하남시청 등)이 위치하고 있습니다.

* 제공된 정보 및 일반적인 지도 검색 상으로는 주변에 혐오시설 또는 부정적인 영향을 줄 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 그러나 현장 방문 시 반드시 재확인이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 특징

본건은 2019년 준공된 오피스텔로 비교적 신축에 속합니다.

내부 구조는 방 1개, 거실, 주방, 욕실, 다용도실로 구성되어 있으며, 기본적인 위생/급배수, 도시가스 개별난방, 승강기, 기계식 주차 설비 등을 갖추고 있습니다.

5.2. 편의시설

* 인근에 재래시장, 다양한 근린생활시설 및 상업시설이 있어 생활 편의성이 좋습니다.

* 대형마트, 백화점 등 대규모 편의시설 접근성도 양호할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

가장 중요한 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 170,000,000원이 매수인에게 인수될 수 있다는 점입니다.

해당 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 부담해야 하므로 입찰 전 보증금 인수 금액을 정확히 파악해야 합니다.

6.2. 토지 이용 계획

본건은 방화지구, 중로3류, 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역 (2025.08.26~26.08.25) 등 다양한 도시계획적 규제를 받고 있습니다.

특히 토지거래계약허가구역 지정 기간이 남아있어, 향후 부동산 거래 시 추가적인 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

6.3. 혐오시설

* 현재까지 공개된 정보로는 인근에 혐오시설이 확인되지 않았으나, 현장 방문 시 반드시 재확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 신축급 오피스텔로 입지 조건 및 교통 여건이 비교적 양호한 편입니다.

그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 170,000,000원이 매수인에게 인수될 수 있다는 점은 가장 큰 투자 위험 요소입니다.

경매 진행 시 배당표를 면밀히 분석하여 임차인이 얼마만큼 배당받을 수 있는지, 인수해야 할 보증금은 얼마인지 정확히 파악하는 것이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔로서 안정적인 임대 수익 기대 가능 (단, 임차인 인수 조건 고려)

* 하남시청역 역세권으로 향후 시세 상승 잠재력 보유

* 일반상업지역 내 위치하여 상업시설 이용 편리

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 250,000,000원입니다.

가장 중요한 고려사항은 170,000,000원의 대항력 있는 임차인 보증금이 매수인에게 인수될 수 있다는 점입니다.

"인수 보증금"을 제외하고 예상 입찰가를 산정하는 원칙에 따라, 본건의 순수 가치에서 인수해야 할 보증금을 차감하면 대략적인 투자 가치를 가늠해 볼 수 있습니다.

이를 바탕으로, 만약 해당 오피스텔의 실질적인 시장 가치가 감정가 수준이라고 가정할 때, 인수 보증금을 제외한 순수 투자 가능 금액은 약 80,000,000원 (250,000,000원 - 170,000,000원)으로 산정해 볼 수 있습니다.

그러나 실제 입찰가는 본건과 유사한 조건의 오피스텔들의 현재 시세, 최근 실거래가, 임대 현황, 공실률, 경매 시장의 낙찰가율 등을 종합적으로 분석하여 결정해야 합니다. 제공된 정보만으로는 현 시세를 정확히 반영한 최적의 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

따라서, 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 반드시 해당 지역의 유사 물건 시세 조사를 선행하고, 전문가와 상담 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.