나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52835 [1] 경기도 성남시 분당구 이매동 32 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브 · 평가일 2025.09.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 성남시 분당구 이매동 소재‘이매역(수인분당선, 경간선)’ 북동측 근거리에 위치하는 부동산으로서, 인근으로 단독주택, 다세대주택 및 연립주택, 근린생활시설 등이 소재하고 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근으로 버스정류장, 근거리로 지하철(이매역 수인분당선, 경강선) 등이 소재하고 있습니다.

형태 및 이용상태

인접도로 대비 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 기준시점일 현재 단독주택(다가구주택) 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

본건 필지 북서, 남서, 남동측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 보전녹지지역, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전기통신:2km)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 대기환경규제지역<대기환경보전법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/ 대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대/ 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.)

제시목록 외의 물건

후첨 "지적개황도 및 내부구조도" 참고 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 슬라브지붕 지하 1층/지상 3층 건물로서, (사용승인일 : 2002.08.02) 외 벽 : 몰탈위 페인팅 및 일부 외장 타일 붙임 마감 등 내 벽 : 몰탈위 페인팅 및 벽지도배 마감 등 창 호 : 샷시 창호 마감 등입니다.

이용상태

본건은 기준시점일 현재 다가구주택으로 이용 중입니다.

설비내역

본건은 도시가스에 의한 난방설비, 기본적인 위생 및 급배수설비 등이 구비되어 있습니다.

부합물 및 종물

후첨 "지적개황도 및 내부구조도" 참고 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

물건 비고

일괄매각. 지분매각. 제시외 건물 포함. 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 성남지원 2025타경52835 (1)

소재지: 경기도 성남시 분당구 이매동 32

용도: 다가구주택

감정가: 254,345,140 원

토지면적: 636.00㎡ (약 192.42평)

토지 지분: 39.8772㎡ (약 12.06평)

건물면적: 503.04㎡ (약 152.17평)

건물 지분: 31.54㎡ (약 9.54평)

건물 제시외면적: 17.70㎡ (약 5.35평)

매각대상: 토지 및 건물 지분매각

경매구분: 청산을위한 형식적경매

채권자: 장OO

1.2. 건물정보

건축구조: 철근콘크리트 슬라브지붕 지하 1층/지상 3층

사용승인일: 2002년 08월 02일

내부구조: 총 8가구 구성 (다가구주택)

1.3. 토지이용계획

지역지구: 도시지역, 보전녹지지역

제한사항: 비행안전제6구역, 제한보호구역(전기통신), 대기환경규제지역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025-08-26 ~ 2026-08-25)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본 물건은 경기도 성남시 분당구 이매동에 소재하며, 이매역(수인분당선, 경강선) 북동측 인근에 위치합니다. 주변으로는 단독주택, 다세대주택, 연립주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통 접근성

단지까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하고 있습니다. 또한, 지하철 이매역이 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 향후 GTX-A 노선 연계 개발 예정인 성남역도 인근에 위치하여 광역교통망 이용이 더욱 확대될 것으로 기대됩니다.

2.3. 토지 및 도로

토지는 인접 도로 대비 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 단독주택(다가구주택) 건부지로 이용 중입니다. 필지 북서, 남서, 남동측으로는 노폭 약 5미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각물건 및 경매특성

* 매각대상: 토지 및 건물 지분매각

* 경매구분: 청산을 위한 형식적경매

* 특이사항: 형식적경매, 공유자우선매수신고, 대항력있는임차인, 지분매각.

* 주의사항: 일괄매각. 지분매각. 제시외 건물 포함. 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음.

3.2. 말소기준권리 및 인수되는 권리

* 말소기준권리: 토지 및 건물 등기부상 '갑35' (토지) 및 '갑29' (건물) 압류 (분당세무서, 접수일자 2013-03-08) 입니다.

* 매각으로 인해 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 명시된 권리사항 중 '지상권'은 매각으로 소멸되지 않을 수 있으나, 현재 등기부상 별도로 등기된 지상권은 확인되지 않습니다.

3.3. 임차인 현황

* 구춘서: 전입일자 2002-04-03, 대항력 있음. (보증금 및 차임 0원으로 신고)

* 김대희: 전입일자 2011-10-07, 대항력 있음. (보증금 및 차임 0원으로 신고)

* 박종순: 전입일자 2012-12-04, 대항력 있음. (보증금 및 차임 0원으로 신고)

* 조성정: 전입일자 2012-11-27, 대항력 있음. (보증금 및 차임 0원으로 신고)

* 박창준: 전입일자 2025-08-14, 대항력 없음.

* 심의도: 전입일자 2014-10-13, 대항력 없음.

* 이성열: 전입일자 2021-10-13, 대항력 없음.

* 임태훈: 전입일자 2018-03-23, 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 관련 주의 문구:

상기 임차인 중 구춘서, 김대희, 박종순, 조성정은 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있습니다. 실제 보증금 또는 차임이 존재할 수 있으며, 낙찰자가 이를 부담해야 할 위험이 있으므로 반드시 명확한 사실 확인 및 추가 조사가 필요합니다.

4. 상권분석

* 주변 시세: 본 물건이 위치한 분당구 이매동은 분당의 핵심 지역 중 하나로, 지역 개발 및 교통망 확충으로 꾸준한 가치 상승세를 보이고 있습니다.

* 상업 시설: 주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다. 이매역 인근으로 다양한 상가 및 편의시설이 분포하고 있습니다.

* 주거 환경: 단독주택, 다세대주택, 연립주택 등이 혼재된 주거 지역으로, 비교적 쾌적한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 이매역(수인분당선, 경강선) 및 향후 GTX-A 성남역 이용이 편리하여 서울 강남 등 주요 도심으로의 접근성이 우수합니다.

* 교육: 인근에 이매초등학교, 이매중학교, 이매고등학교 등이 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 의료: 분당삼성의원, 분당센트럴요양병원 등 의료 시설이 인근에 위치하고 있습니다.

* 편의시설: 주변에 마트, 카페, 헬스장 등 다양한 편의시설이 분포하고 있습니다.

* 기타: 주변에는 공원이 조성될 예정이었던 지역이 있어 녹지 공간 확보 가능성이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 지분 매각: 본 물건은 토지와 건물의 일부 지분만 매각되므로, 전체 소유권 확보에 제약이 있으며 다른 지분권자와의 협의가 필요합니다.

* 대항력 있는 임차인: 보증금/차임이 0원으로 신고된 대항력 있는 임차인이 다수 존재하여, 실제 인수 부담금이 발생할 수 있는 위험이 있습니다.

* 형식적 경매: 채권 회수 목적이 아닌 공유물 분할 등 형식적인 절차에 따른 경매이므로, 권리 관계 및 낙찰 후 절차에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 공유자 우선매수신고: 공유자가 우선매수 신고를 할 경우, 낙찰받지 못할 가능성이 있습니다.

* 토지이용 제한: 비행안전구역, 제한보호구역 등 다수의 토지이용 제한 사항이 있어 향후 건축 또는 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 성남시 분당구 이매동의 이매역 역세권에 위치한 다가구주택의 지분 매각 건입니다. 우수한 교통망과 생활 편의 시설을 갖추고 있어 입지 조건은 양호한 편입니다.

그러나 지분 매각, 다수의 대항력 있는 임차인(보증금/차임 미상), 형식적 경매, 공유자 우선매수 신고 등 권리 관계 및 거래 과정에서 주의해야 할 요소가 많습니다. 특히, 임차인들의 실제 보증금 및 차임 내역을 철저히 조사하고, 공유자들의 우선매수 신고 가능성 등을 면밀히 파악해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 분당구 이매동의 이매역 초역세권이라는 점과 향후 GTX-A 성남역 개발로 인한 교통 편의 증대 기대.

* 지역 가치 상승 잠재력: 분당 지역의 꾸준한 부동산 가치 상승세와 더불어 교통 허브 기능 강화로 인한 미래 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

감정가: 254,345,140 원

인수 보증금 합계: 0원

본 건의 경우, 감정가는 254,345,140원이며, 현재 파악된 인수 보증금 합계는 0원입니다.

그러나 대항력 있는 임차인들의 실제 인수 보증금 및 차임이 존재할 가능성이 매우 높으므로, 이에 대한 철저한 조사와 법률적 검토가 선행되어야 합니다. 또한, 지분 매각, 형식적 경매, 공유자 우선매수 신고 등 복합적인 위험 요소를 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

추가적인 현장 조사, 법률 전문가 상담, 시장 동향 분석 등을 통해 예상 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.