나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52912 [1] 경기도 성남시 분당구 수내동 79-2 5층1호 교육연구시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태승감정 · 평가일 2025.09.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 성남시 분당구 수내동 소재 ""수내중학교"" 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 6층 건물 내 5층 1호로서,
외벽 : 석재 붙임 등
내벽 : 인테리어 마감 등
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

학원임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서, 상업용 건부지임.

인접 도로상태등

북서측 및 북동측, 남동측으로 대로 및 중로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역, 도시지역, 지구단위계획구역(분당), 대로1류(폭 35m~40m)(보조간선도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 대기환경규제지역<대기환경보전법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/ 대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대/ 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

- 본건은 기준시점 현재 내부를 벽체 구분하여 여러 개의 학원으로 이용 중임.(사진용지 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경52912 (1)

소재지: 경기도 성남시 분당구 수내동 79-2 5층1호

건물명: 현대제일상가

용도: 교육연구시설, 판매시설, 근린생활시설 (현재 학원 이용)

감정가: 3,200,000,000원

토지면적: 296.54㎡ (약 89.7평)

건물면적: 926.37㎡ (약 280.3평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에이치에프더블유오이유동화전문유한회사

특이사항: 유동화물건, 선순위전세권 인수, 공동담보

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 성남시 분당구 수내동 소재 "수내중학교" 서측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 주변은 아파트 단지 및 근린생활시설이 소재하는 지역으로, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본 건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 여건은 보통입니다.

* 도로상태: 북서측 및 북동측, 남동측으로 각각 대로 및 중로에 접하여 차량 진출입이 용이합니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1. 말소기준권리 및 인수되는 권리

본 건은 다수의 권리 관계가 존재하나, 물건명세서에 따르면 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리가 있습니다. 이는 을구 7번 전세권설정등기(2002년 11월 22일 등기, 30,000,000원)이며, 매수인은 이 전세권을 별도로 인수해야 합니다. 등기부상 채권 총액은 630,000,000원이나, 이 금액 외에 인수되는 전세권을 반드시 고려해야 합니다.

1.2. 2. 임차인 현황

본 건에는 다수의 임차인이 존재하며, 현황 조사를 통해 파악된 임차인 정보는 다음과 같습니다. 모든 임차인은 대항력이 없습니다.

* 임차인: 구

보증금: 25,000,000원

차임: 1,800,000원

전입/사업일자: 2023-05-08

확정일자: 2025-09-12

배당신고일자: 2025-10-21

* 임차인: 김

보증금: 25,000,000원

차임: 1,200,000원

전입/사업일자: 2025-01-02

확정일자: 2025-09-12

배당신고일자: 2025-10-27

* 임차인: 서 (5층 중 177㎡)

보증금: 28,000,000원

차임: 2,700,000원

전입/사업일자: 2022-04-08

확정일자: 2025-09-12

배당신고일자: 2025-10-23

* 임차인: 서 (5층 중 8㎡)

보증금: 2,000,000원

차임: 100,000원

전입/사업일자: 2022-03-25

확정일자: 2025-09-12

배당신고일자: 2025-10-23

* 임차인: 이

보증금: 25,000,000원

차임: 2,500,000원

전입/사업일자: 2025-07-04

확정일자: (미상)

배당신고일자: (미상)

주의: 보증금/차임이 미상인 임차인은 없으나, 확정일자 및 배당신고일자가 미상인 점은 추가적인 확인이 필요합니다.

* 임차인: 주식회사

보증금: 25,000,000원

차임: 2,500,000원

전입/사업일자: 2025-07-04

확정일자: 2025-09-12

배당신고일자: 2025-10-20

* 임차인: 주식회사

보증금: 0원

차임: 0원

전입/사업일자: (미상)

확정일자: (미상)

배당신고일자: (미상)

주의: 보증금 및 차임이 미상이며, 전입/사업일자, 확정일자, 배당신고일자 정보가 누락된 임차인으로 명도 진행 시 주의가 필요합니다.

* 임차인: 새벽정신

보증금: 0원

차임: 0원

전입/사업일자: (미상)

확정일자: (미상)

배당신고일자: (미상)

주의: 보증금 및 차임이 미상이며, 전입/사업일자, 확정일자, 배당신고일자 정보가 누락된 임차인으로 명도 진행 시 주의가 필요합니다.

* 임차인: 주식회사인싸이트에듀

보증금: 20,000,000원

차임: 2,400,000원

전입/사업일자: 2024-12-18

확정일자: (미상)

배당신고일자: (미상)

주의: 확정일자 및 배당신고일자가 미상인 점은 추가적인 확인이 필요합니다.

* 임차인: 주

보증금: 25,000,000원

차임: 2,000,000원

전입/사업일자: 2016-09-21

확정일자: 2025-11-03

배당신고일자: 2025-11-03

* 임차인: 황

보증금: 30,000,000원

차임: 2,400,000원

전입/사업일자: 2021-11-03

확정일자: 2025-09-15

배당신고일자: 2025-10-23

인수 보증금 합계: 0원 (위 임차인들의 보증금은 매각으로 소멸되며, 매수인에게 인수되지 않습니다.)

1.3. 상권분석

* 본 건이 소재한 성남시 분당구 수내동은 분당 신도시의 중심 상업지역으로, 아파트 단지와 오피스, 상업 시설이 밀집한 지역입니다.

* "현대제일상가" 건물 내에 위치하며, 교육연구시설, 판매시설, 근린생활시설 등으로 복합 이용되고 있어 학원, 사무실, 소매점 등 다양한 업종의 영업이 가능합니다.

* 주변에 수내중학교가 위치하고 있으며, 대규모 아파트 단지와 연계된 소비층이 형성되어 있어 안정적인 상권 수요가 예상됩니다.

* 대로와 중로에 접해 있어 외부 유동인구 및 차량 접근성이 우수합니다.

* 인근 지역 조사 결과, 혐오시설은 확인되지 않았으며, 오히려 교육환경 보호 구역으로 지정되어 있어 쾌적한 환경이 유지되고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 분당선 수내역 이용이 가능하며 (도보 거리 확인 필요), 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다. 차량을 이용한 서울 및 수도권 접근성도 양호합니다.

* 편의시설: 주변 아파트 단지 및 근린생활시설 내에 병원, 은행, 마트, 식당 등 다양한 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 교육시설: 본건 서측 인근에 수내중학교가 위치하며, 주변으로 초등학교, 고등학교 등 다수의 교육 시설이 분포하고 있어 교육 환경이 우수합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 선순위 전세권 인수: 매각으로 소멸되지 않는 을구 7번 전세권 (30,000,000원)을 매수인이 인수해야 하므로, 실제 총 취득 비용이 상승합니다.

* 유동화 물건: 채권이 유동화된 물건으로, 일반 경매 물건보다 권리 관계가 복잡하거나 예상치 못한 이슈가 발생할 가능성이 있습니다.

* 공동담보: 공동담보로 묶인 다른 물건의 처리 결과에 따라 본 건의 경매 절차나 결과에 영향을 줄 수 있습니다.

* 임차인 관련 불확실성: 일부 임차인의 경우 보증금, 차임, 전입/사업일자, 확정일자, 배당신고일자 등의 정보가 누락되거나 미상으로 파악되었습니다. 비록 대항력은 없으나, 명도 진행 시 추가적인 분쟁이나 예상치 못한 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한사항: 비행안전제2구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등 다수의 법규 및 지역 제한 사항이 존재하여 건물 증축, 용도 변경 등 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 토지거래계약허가구역: 지정기간(2025.8.26.~2026.8.25.) 동안 외국인 등 특정 대상자는 허가를 받아야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 경기도 성남시 분당구 수내동에 위치한 교육연구시설 및 상가 건물로, 우수한 교통 및 생활 환경을 갖추고 있습니다. 아파트 밀집 지역에 위치하여 학원 등 교육 시설로서의 수요가 기대되며, 대로변에 접해 있어 상업적 가치 또한 높다고 판단됩니다.

다만, 가장 큰 투자 리스크는 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 3천만원의 선순위 전세권입니다. 또한, 다수의 임차인이 존재하며 일부 임차인의 정보가 불확실한 점, 유동화 물건 및 공동담보 물건이라는 특수성 등을 고려할 때, 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 분당 지역의 안정적인 배후 수요를 바탕으로 한 교육 시설(학원)로서의 높은 활용 가능성.

* 대로변에 위치한 상가건물로서의 우수한 접근성과 가시성.

* 주변 아파트 단지와의 연계를 통한 꾸준한 임대 수익 기대.

* 복잡한 권리 관계를 분석하여 잠재적 가치를 발굴할 기회.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 3,200,000,000원입니다.

여기서, "인수 보증금 합계"는 0원이므로 입찰가 산정 시 직접적으로 제외되는 금액은 없습니다.

그러나 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 선순위 전세권 30,000,000원이 있으므로, 최종적인 총 취득 비용은 "입찰가 + 30,000,000원"이 됩니다.

따라서, 입찰가 산정 시에는 감정가에 대한 할인율을 적용하되, 반드시 인수되는 전세권 30,000,000원을 총 취득 비용으로 고려해야 합니다.

본 건과 같이 인수되는 권리가 있는 경우, 일반적인 감정가 대비 할인율 적용 방식으로는 부족할 수 있습니다.

시장 조사, 예상 임대 수익률, 명도 비용 및 소요 시간, 상환 가능 금액 등을 종합적으로 분석하여, 보수적인 관점에서 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 현장 조사 및 추가적인 권리 분석이 필수적이나, 인수되는 권리를 감안하면 총 취득 비용이 감정가 32억원을 초과하지 않는 범위 내에서, 또는 그 이하로 보수적으로 접근하는 것이 타당할 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.