나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52788 [1] 경기도 광주시 초월읍 대쌍령리 309-2 진새골전원마을 107동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 연신감정 · 평가일 2025.09.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 초월읍 대쌍령리 소재 '초월읍 행정복지센터' 서남측 인근
완경사에 위치하며 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 임야 등이 혼재
하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통
여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사지붕) 4층건 내 3층 301호로서,
외벽 : 벽돌타일치장붙임 등
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감
창호 : 하이샷시 이중창임.

이용상태

다세대주택으로 발코니 확장 주거공간임.
[별첨 '건물개황도' 참조]

설비내역

급배수 및 위생설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

북측 하향의 완경사지를 자체 평탄화한 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 동측으로 폭약 6미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한
구역(일부제한구역), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역,
특별대책지역, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,
외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 등 미상임.
② 지1층은 별도 북측으로 출입구가 있으며, 지상층은 남측임.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전: 임차인 고미경)로부터 2026. 6. 1.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고, 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 광주시 초월읍 대쌍령리 309-2 진새골전원마을 107동 3층 301호에 소재한 다세대주택입니다. 사건번호는 성남지원 2025타경52788 (1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다. 감정평가액은 213,000,000원입니다.

토지 면적은 53.00㎡ (약 16.03평)이며, 건물 면적은 54.88㎡ (약 16.60평)입니다. 토지와 건물 일괄 매각 대상이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 광주시 초월읍 대쌍령리 소재 '초월읍 행정복지센터' 서남측 인근 완경사지에 위치하고 있습니다. 주변으로는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 임야 등이 혼재되어 있습니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

토지는 북측 하향의 완경사지를 자체 평탄화하여 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 북측 및 동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

본 건은 부동산강제경매로, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

등기부등본 상 말소기준권리는 2022년 8월 26일 접수된 주식회사한국대부금융의 근저당권(을5)입니다. 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

주택도시보증공사(양도 전: 임차인 고미경)로부터 2026년 6월 1일자로 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고, 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.'는 내용의 확약서가 제출되었습니다.

임차인 고미경은 보증금 230,000,000원, 차임 0원이며, 전입일자는 2022년 7월 18일, 확정일자는 2022년 6월 23일입니다. 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

따라서, 인수해야 할 임차보증금은 없으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

총 등기부채권액은 350,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본 물건과 유사한 입지 조건의 다세대주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 10일 거래된 주노빌리지(102동)는 2018년 건축, 전용면적 53.39㎡(약 16.15평)에 160,000,000원(약 299.7만원/㎡)에 거래되었습니다.

* 2026년 5월 14일 거래된 크로바빌(101동)은 2014년 건축, 전용면적 54.87㎡(약 16.60평)에 122,000,000원(약 222.3만원/㎡)에 거래되었습니다.

* 2026년 5월 4일 거래된 라임하우스1동은 2016년 건축, 전용면적 68.89㎡(약 20.84평)에 207,000,000원(약 300.5만원/㎡)에 거래되었습니다.

본 건의 건물 면적은 54.88㎡(약 16.60평)으로, 크로바빌(101동)의 면적과 매우 유사합니다. 그러나 크로바빌의 거래가는 122,000,000원으로, 본 건의 감정가 213,000,000원(약 388만원/㎡) 및 다른 사례에 비해 낮습니다.

주노빌리지와 라임하우스 사례를 볼 때, 제곱미터당 가격은 약 300만원 수준으로 형성되어 있습니다. 본 건의 감정가는 이보다 높은 수준입니다.

1.4. 생활정보

본 건은 계획관리지역, 성장관리구역(주거형), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(25.8.26.~26.8.25.) 등으로 지정되어 있습니다.

건물은 철근콘크리트 경사지붕 4층 건물 내 3층 301호이며, 내부 마감은 벽지도배 및 일부 타일, 창호는 하이샷시 이중창으로 되어 있습니다. 주거 공간으로 이용 중이며, 발코니 확장형입니다.

급배수 및 위생설비, 도시가스 개별난방 설비가 갖추어져 있습니다.

주변 지역에 대한 외부 검색 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획상의 각종 제한 구역 지정으로 인해 향후 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다. (예: 자연보전권역, 성장관리구역 등)

* 본 건의 감정가(213,000,000원) 대비 최근 거래된 유사 면적 물건의 시세가 낮게 형성되어 있어, 낙찰 후 시세 차익 기대치가 높지 않을 수 있습니다.

* 건축물대장상 전유부상 '107동 301호'로 표기되어 있으나, 일부 주변 물건의 명칭이 '주노빌리지', '크로바빌' 등으로 상이하게 표기되어 있어 동일 단지 내 정확한 위치 및 규모 파악에 추가 확인이 필요할 수 있습니다. (다만, '진새골전원마을'이라는 명칭은 일관성 있게 보입니다.)

1.6. 종합 의견

본 건은 권리상 인수 부담이 없다는 점이 가장 큰 장점입니다. 임차인 고미경은 대항력이 없으며, 보증금 반환에 대한 확약서가 제출되어 낙찰자가 임차보증금을 인수할 위험은 없는 것으로 판단됩니다.

다만, 감정평가액 대비 주변 실거래가 분석 시 시세가 다소 높게 형성되어 있는 것으로 보이며, 이는 향후 낙찰 후 가격 회복에 대한 신중한 접근이 필요함을 시사합니다.

입지 조건 및 건물 상태는 일반적인 다세대주택 수준으로 평가됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 인수할 권리가 없어 명도 및 권리관계가 깔끔합니다.

* 주변의 다른 전원마을 형태의 주택들이 형성되어 있어 지역적 특성을 가지는 점.

* 발코니 확장형으로 실사용 면적이 넓을 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 거래 사례 및 감정가를 종합적으로 고려했을 때, 본 건의 시장 가치는 감정가보다 낮을 것으로 판단됩니다. 크로바빌(101동)의 거래가(12,200만원/54.87㎡, 약 222만원/㎡)를 본 건의 면적(54.88㎡)에 적용하면 약 12,183만원이 됩니다. 주노빌리지 및 라임하우스 거래가(약 300만원/㎡)를 적용하면 약 16,464만원이 됩니다.

인수 보증금이 0원임을 감안하고, 향후 투자 수익률을 고려한다면, 시세와 감정가를 절충한 수준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

감정가 213,000,000원 대비, 낙찰 후 추가적인 시세 상승 가능성 및 주변 시세와의 괴리를 고려하여, 예상 입찰가는 185,000,000원으로 제안합니다.

이는 감정가의 약 87% 수준으로, 유사 면적대의 최고 거래가(약 16,464만원)보다는 높지만, 감정가보다는 낮은 금액입니다. 본 금액은 본건의 권리상 안전성을 고려한 보수적인 접근 방식이며, 실제 입찰 시에는 시장 상황 및 경쟁 입찰자들의 움직임을 고려하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.