나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52769 [1] 경기도 하남시 망월동 836 현대클러스터한강미사3차 6층비에이06-0030호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래자산 · 평가일 2025.09.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 하남시 망월동 소재 '미사초등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 지식산업센터, 아파트, 주상용 부동산 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

2022년 10월 17일 사용승인을 득한 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층, 지상10층 건물 내 제6층 제비에이06-0030호로서,
외벽: 알루미늄복합판넬 및 페어글라스 마감 등,
내벽: 몰탈 및 석고보드 위 페인트 마감 등,
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

공장(지식산업센터)으로 이용중이며, 자세한 사항은 후첨 '호별배치도 및 내부구조도' 참조바람.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비, 소방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서, 공장(지식산업센터), 지원시설(근린생활시설, 기숙사, 창고) 등 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 동측으로 노폭 약 40m 내외, 서측으로 노폭 약 25m 내외의 포장도로와 접해 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 도시지역미분류, 준주거지역, 지구단위계획구역(미사지구), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법 시행령 제14조의3제2호)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2016-10-06),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(지정기간: 25. 8. 26.~26. 8. 25. 외국인 등(외국법인, 외국단체 포함)이 매수자인 주택(단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대) 거래에 한함)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기타 : 없음.

물건 비고

곽미라(삼원공사)가 2026.8.24. 유치권신고(공사대금 14,728,500원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 성남지원 2025타경52769 (1)

* 소재지: 경기도 하남시 망월동 836 현대클러스터한강미사3차 6층비에이06-0030호

* 건물명: 현대클러스터한강미사3차

* 용도: 지식산업센터 (건축물대장상 공장(지식산업센터), 지원시설(근린생활시설, 기숙사, 창고))

* 건물 사용승인일: 2022년 10월 17일

* 건축 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

* 건물 외벽: 알루미늄복합판넬 및 페어글라스 마감

* 감정가: 352,000,000원

* 토지면적: 17.74㎡ (약 5.37평)

* 토지지분: 17.7364㎡ (약 5.37평)

* 건물면적: 66.78㎡ (약 20.20평)

* 건물지분: 66.78㎡ (약 20.20평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 하남시 망월동 소재 '미사초등학교' 북측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 근린생활시설, 지식산업센터, 아파트, 주상용 부동산 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통: 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 도로: 본건은 동측으로 노폭 약 40m, 서측으로 노폭 약 25m의 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(미사지구)으로 지정되어 있습니다. 토지이용계획 및 제한상태는 다음과 같습니다.

* 도시지역, 도시지역미분류, 준주거지역, 지구단위계획구역(미사지구)

* 중로1류(폭 20m~25m) 접합

* 가축사육제한구역(전부제한지역)

* 공공주택지구

* 배출시설설치제한지역

* 과밀억제권역

* 공장설립승인지역

* (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

* 중점경관관리구역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.08.26~26.08.25, 외국인 등 주택 거래 한정)

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 국민은행 근저당 (2022-11-03, 366,000,000원)

* 매각으로 인해 말소되는 권리:

* 국민은행 근저당 (을1)

* 삼성카드 가압류 (갑3)

* 서울신용보증재단 가압류 (갑4)

* 유에이치케이제육차유동화전문 임의경매 (갑5)

* 매수인에게 인수되는 권리:

* 토지 을구 1번 구분지상권설정등기 (2022.10.13.)는 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 해당 권리의 상세 내용 및 재산권 행사에 미치는 영향에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 유치권 신고:

* 곽미라(삼원공사)가 2026.8.24. 공사대금 14,728,500원에 대한 유치권을 신고하였습니다.

* 이 유치권의 성립 여부는 불분명하며, 낙찰자가 인수하거나 추가 비용이 발생할 가능성이 있습니다. 이에 대한 주의가 요구됩니다.

* 임차인 현황:

* 임대관계는 현재 파악되지 않은 상태입니다.

* 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 주의: 임대관계가 미상이며 보증금/차임이 확인되지 않았더라도, 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다. 현장 조사 및 추가적인 확인이 반드시 필요합니다.

* 등기부채권 총액: 431,518,222원. (본건 경매 신청 채권액 및 선순위 근저당 외 가압류 내역 포함. 말소 예정 권리를 제외한 실질적 부담은 별도 확인 필요)

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 건물은 지식산업센터 및 지원시설(근린생활시설, 기숙사, 창고)로 이용되고 있습니다.

* 주변 지역은 근린생활시설, 아파트 단지, 지식산업센터 등이 혼재되어 있어 사업체 운영 및 근로자를 위한 배후 수요 확보에 유리한 입지입니다.

* 미사초등학교 인근에 위치하여 교육 관련 시설과의 연계 가능성도 있습니다.

* 유사한 지식산업센터 및 업무 시설이 밀집한 지역으로, 관련 산업 생태계가 형성되어 있을 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육: 미사초등학교가 인접하여 학생들의 통학이 편리합니다.

* 교통: 인근 버스정류장을 통해 시내외 이동이 용이하며, 차량을 이용한 접근성 또한 양호합니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 유치권 부담: 곽미라(삼원공사)의 유치권 신고(14,728,500원)는 그 성립 여부가 불분명하여 낙찰 후 인수 또는 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 구분지상권 인수: 토지상의 구분지상권설정등기(2022.10.13)는 말소되지 않고 매수인에게 인수되므로, 해당 권리의 내용 및 재산권 행사에 미칠 수 있는 제약을 면밀히 확인해야 합니다.

* 미확인 임차인: 임대 관계가 미상이며 보증금/차임이 확인되지 않아, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 명도 및 보증금 관련 추가 부담이 발생할 수 있습니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함합니다.

* 유동화 물건: 채권 매각 과정에서 발생할 수 있는 법적, 절차적 특수성을 인지해야 합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 일반적인 조사 결과, 본건과 직접적으로 인접한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획 상 '한강폐기물매립시설 설치제한지역'으로 지정되어 있어 관련 규제를 준수해야 합니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 2022년 사용승인을 받은 비교적 신축 건물이자, 활성화된 미사지구 내 지식산업센터라는 점에서 투자 가치가 잠재되어 있습니다.

* 다만, 유치권 성립 여부 불분명, 구분지상권 인수, 임대차 관계 미확인 등 복잡하고 불확실한 권리관계가 다수 존재하여, 철저한 권리 분석과 현장 조사가 필수적입니다.

* 잠재적 리스크를 충분히 감안하여 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2022년 준공으로 건물 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 미사지구 중심 입지: 성장 잠재력이 높은 지역 내 위치하고 있습니다.

* 지식산업센터 특수성: 사업체 운영 및 임대 수익 창출 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 352,000,000원

* 본건은 유치권 성립 여부 불분명, 구분지상권 인수, 임대차 관계 미확인 등 다수의 리스크 요인을 내포하고 있어, 이러한 불확실성을 감안한 보수적인 접근이 필요합니다.

* 권리 분석 및 현장 조사를 통해 실제 부담액을 정확히 산정한 후, 이를 바탕으로 입찰가를 결정해야 합니다.

* 초기 입찰 고려가: 약 290,000,000원 ~ 310,000,000원 범위에서, 권리관계 명확화 및 현장 조사 결과를 반영하여 최종 결정하시길 권고합니다. 이는 참고용이며, 최종 입찰가는 전문가와 상담 후 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.