나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52744 [1] 경기도 광주시 초월읍 지월리 767-3 엠제이하우스 104동 2층203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 최병훈 · 평가일 2025.09.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 초월읍 지월리 소재 ‘지월3리 마을회관’ 북동측 인근에 위치하며,
주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트단지 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 버스이용 등 전반적인 교통상황 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사지붕 평지붕) 4층 중 제2층 제203호로서

외벽:벽돌쌓기, 외장석재 붙임 등
창호:하이샷시 창호 등

이용상태

다세대주택(후첨 '내부구조도' 참조)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 개별난방설비, 도시가스설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

평탄하게 조성된 부정형 토지로 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측 일부가 폭 약 6미터 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(성장관리지역(일반형)), 가축사육제한구역(일부제한구역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전
권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역
<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 특별대책지역<환경정책기본법>,
토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상
용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 성남지원 2025타경52744 (1)

* 소재지: 경기도 광주시 초월읍 지월리 767-3 엠제이하우스 104동 2층203호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 207,000,000원

* 토지 면적: 65.96㎡ (약 19.95평)

* 건물 면적: 53.45㎡ (약 16.17평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 한OOOOOOO

* 건물명: 엠제이하우스

* 동/호수: 104동 2층 203호

* 건축 연도: 2016년 (사용승인일 2017.04.13 기준)

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 경기도 광주시 초월읍 지월리에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트 단지 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대입니다. '지월3리 마을회관' 북동측 인근에 자리하고 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 버스 이용 등 전반적인 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 인접 도로 상태

본건 건물은 북서측으로 폭 약 6미터 도로에 일부 접해 있습니다.

2.4. 주변 시설

주변은 주거 밀집 지역으로, 통상적으로 단지 내 상가 또는 인근 상업 시설을 통해 기본적인 생활 편의시설을 이용할 수 있을 것으로 예상됩니다. 주변 지역에 특별한 혐오 시설이 확인되지는 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 2017-04-21: 소유권 보존 (민동기)

* 2017-05-15: 소유권 이전 (김은수, 매매)

* 2020-01-20: 근저당권 (한국주택금융공사, 129,800,000원) - 말소기준권리

* 2024-12-10: 가압류 (현대카드, 5,279,950원)

* 2025-01-03: 압류 (경기광주세무서장)

* 2025-08-07: 임의경매 개시 결정 (한국주택금융공사, 105,731,019원)

3.2. 말소기준권리

2020년 1월 20일 한국주택금융공사의 근저당권이 말소기준권리이며, 경매 절차에 따라 말소기준권리보다 선순위인 권리를 제외한 나머지 권리는 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

3.3. 인수되는 권리

본 건의 경우, 등기부상의 모든 권리는 말소기준권리(을3. 근저당) 이후에 설정되었으므로, 매각으로 인해 모두 소멸될 것으로 예상됩니다. 별도로 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.4. 임차인 현황

명시된 임차인 현황 정보는 없으며, 임대관계는 미상입니다. 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있습니다.

* 임대관계가 미상이며 보증금이 0원으로 기재되어 있으나, 실제 점유자가 있을 수 있으므로 현장 조사를 통해 점유 및 임대차 관계를 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 경기도 광주시 초월읍 지월리는 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설이 혼재하는 주거 지역입니다. 상대적으로 신축급의 주거 시설들이 분포하고 있어 안정적인 주거 환경을 형성하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 용도

본건은 다세대주택으로 이용 중입니다.

5.2. 설비 내역

위생 설비, 급·배수 설비, 개별난방 설비, 도시가스 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.3. 주변 편의시설

주거 지역 특성상 단지 내 또는 인근 상가 및 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 토지이용계획 및 제한상태

* 계획관리지역

* 성장관리구역(성장관리구역(일반형))

* 가축사육제한구역(일부제한구역)

* 배출시설설치제한지역

* 자연보전권역

* 공장설립승인지역

* (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

* 특별대책지역

* 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대)

7. 잠재적 리스크

7.1. 공부와의 차이

건축물대장 및 토지대장 등 공부와의 차이는 없는 것으로 확인되었습니다.

7.2. 미상 임대 관계

임대관계가 미상이며 보증금이 0원으로 기재되어 있어, 실제 거주하는 임차인이 있을 경우 보증금 인수 여부 및 대항력 유무를 철저히 확인해야 합니다. 이는 잠재적 리스크 요인이 될 수 있습니다.

7.3. 감정가와 시세 차이

본건의 감정가는 207,000,000원입니다. 하지만 최근 주변 유사 건물의 실거래가 분석 결과, 본건의 면적(53.45㎡)을 기준으로 산정한 예상 시세는 약 155,000,000원에서 176,000,000원 수준으로 파악됩니다. 감정가가 실거래가 대비 다소 높게 책정된 것으로 보이며, 입찰 시 이를 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 종합 의견

본건은 경기도 광주시 초월읍에 위치한 신축급 다세대주택으로, 기본적인 주거 환경 및 교통 여건은 양호한 편입니다. 등기부상 특별한 인수 권리는 없으나, 임대 관계 미상으로 인한 잠재적 리스크가 존재합니다. 또한, 감정가 대비 주변 시세가 낮게 형성되어 있다는 점을 고려할 때, 무리한 고가 입찰은 지양해야 할 것으로 판단됩니다.

9. 투자 포인트

* 신축급(2016년 준공) 다세대주택으로 비교적 양호한 주거 환경 보유

* 등기부상 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되어 권리관계가 명확함

* 개발 제한 구역이 많으나, 본건 소재지는 계획관리지역으로 건축 관련 제한은 상대적으로 적음

10. 예상 입찰가

최근 인근 유사 단지(트라움 2021년식, 60.83㎡)의 매매가가 17,600만원임을 고려할 때, 본건(53.45㎡)의 면적과 건축 연도(2016년)를 감안한 시세는 약 155,000,000원에서 176,000,000원 사이로 추정됩니다.

감정가 207,000,000원은 이러한 시세보다 높은 수준입니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 주변 시세를 반영하여 감정가의 85%~90% 수준인 약 175,000,000원에서 186,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

다만, 임차인 관계 미상 등의 리스크를 고려하여 입찰가를 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.