나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52725 [1] 경기도 광주시 역동 245 이편한세상광주역3단지 306동 3층302호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 역동 소재 ""경강선 전철 경기광주역"" 서측 인근에 위치하는 '이편한세
상광주역3단지' 306동 내이며, 부근 일대는 아파트단지, 저층의 공동주택, 단독주택, 근린생
활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 일반주거지역으로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건 단지는 차량 접근이 용이하고, 인근에 노선버스 정류장 및 전철역(경강선 경기광주역)
이 소재하여 제반 교통여건은 무난시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 16층건 중 3층 302호로서
외벽: 시멘몰탈위페인팅 등 마감.
내벽: 벽지, 일부 타일 등 마감.
창호: 샷쉬 및 유리창호 구조입니다.

이용상태

아파트로 이용 중입니다. (별첨 `건물개황도` 참조)

설비내역

난방설비, 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 소방 및 소화관련설비, 승강기설비 등이 되어
있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 완경사지세 토지를 조성하여 아파트 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

아파트단지 사방으로 소로, 중로 등의 포장도로를 이용 중이며, 외부 공도와 연계됩니다.

토지이용계획 및 제한상태

1토지 (245번지) :
도시지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(지구단위계획구역 세부내용은 도시계
획과에 별도 확인요[역동지구]), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(저촉),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(학교환경위생정화구
역 세부내용은 교육지원청에 별도확인요(역동초교))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호
구역(학교환경위생정화구역 세부내용은 교육청에 별도 확인[ICT폴리텍대학])<교육환경 보호
에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권
역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>
토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용
도:단독,다가구,아파트,연립,다세대)

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 본건의 내부구조, 이용상황 등은 거주인 부재로 건축물현황도, 외부관
찰, 인근의 탐문 등에 의거하였고, 표준적인 사항을 전제로 하였습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 성남지원 2025타경52725 (1)

* 소재지: 경기도 광주시 역동 245 이편한세상광주역3단지 306동 3층302호

* 용도: 아파트

* 감정가: 676,000,000원

* 토지면적: 61.71㎡ (약 18.67평)

* 토지지분: 61.71399999999999㎡ (약 18.67평)

* 건물면적: 84.98㎡ (약 25.71평)

* 건물지분: 84.9788㎡ (약 25.71평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 주식회사엠에이치파이낸스대부의근질권자메 (수원지방법원 성남지원 2025타경52725)

* 건축년도: 2016년 (사용승인일: 2016.10.31)

* 동/층/호: 306동 3층 302호

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 광주시 역동 소재 경강선 전철 경기광주역 서측 인근에 위치하며, 부근 일대는 아파트단지, 저층 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 일반주거지역으로서 제반 주위환경은 보통입니다.

* 교통상황: 본건 단지는 차량 접근이 용이하고, 인근에 노선버스 정류장 및 경강선 경기광주역이 소재하여 제반 교통여건은 무난합니다. 경강선 경기광주역을 통해 판교역까지 약 15분, 판교에서 분당선 및 신분당선 환승으로 강남 접근이 용이합니다.

* 건물의 구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 16층 건물 중 3층 302호로서 외벽은 시멘몰탈위 페인팅 등, 내벽은 벽지, 일부 타일 등 마감되었으며, 창호는 샷시 및 유리창호 구조입니다.

* 이용상태: 아파트로 이용 중입니다.

* 설비내역: 난방설비, 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 소방 및 소화관련설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을2 근저당권 (현대캐피탈주식회사, 2020-01-07, 금360,000,000원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다. (지상권 개요: 없음)

* 등기부채권 총액: 765,216,383원

* 인수되는 권리: 인수 보증금 합계 0원. 별도의 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 권리분석 요약:

* 갑2: 소유권이전1번신탁등기말소 (2017-01-18)

* 갑4: 2번고연경지분전부이전 (2019-10-29)

* 을2: 근저당권 (현대캐피탈주식회사, 2020-01-07, 360,000,000원) - 말소기준권리

* 을4: 근저당권 (주식회사엠에이치파이낸스대부, 2022-06-27, 377,000,000원)

* 을4-1: 근저당권부채권질권설정 (메리츠캐피탈주식회사, 2022-06-30, 348,000,000원)

* 을5: 근저당권 (김철용, 2025-07-17, 20,000,000원)

* 갑5: 임의경매 (주식회사엠에이치파이낸스대부의근질권자메, 2025-08-05, 348,000,000원) - 수원지방법원 성남지원 2025타경52725

* 갑6: 가압류 (주식회사우리카드, 2025-10-27, 8,216,383원)

* 갑7: 압류 (광주시, 2026-01-15)

위 권리들은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 본건은 일반 주거지역에 속하며, 주변으로 아파트 단지, 저층 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하고 있습니다.

* 근린생활시설: 단지 인근에 근린생활시설이 분포하여 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다.

1.4. 생활정보

* 주거 편의: 아파트 단지 내 및 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육 환경: 인근에 역동초등학교, ICT폴리텍대학 등이 소재하여 교육 환경이 조성되어 있습니다.

* 교통망: 경강선 경기광주역 역세권 단지로, 수도권 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

* 단지 정보: '이편한세상광주역3단지'는 총 7개 동, 423세대로 구성되어 있으며, 사용승인일은 2016년 10월 31일입니다. 지하 주차 공간과 함께 관리사무소, 노인정, 보육시설, 커뮤니티 공간 등 다양한 부대시설을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 높은 채권 총액: 등기부채권총액이 765,216,383원으로 감정가 676,000,000원 대비 높은 수준입니다.

* 거주인 부재: 본건의 내부 구조 및 이용 상태는 거주인 부재로 인해 건축물 현황도, 외부 관찰, 인근 탐문 등에 의거하였으며, 표준적인 사항을 전제로 하였습니다. 정확한 내부 상태 확인이 어렵습니다.

* 토지 이용 계획: 본건 토지는 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만), 중로2류(폭 15m~20m) 저촉, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역 등 다양한 토지이용계획 및 제한사항이 있습니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역(25.8.26.~26.8.25.)으로 외국인 등이 거래 시 허가가 필요할 수 있습니다.

* 혐오시설: 현재까지 제공된 정보 및 주변 환경 조사 결과, 본건 인근에 직접적인 혐오시설이 확인되지 않았으며, 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경강선 경기광주역 역세권에 위치한 신축급 아파트로, 교통 및 주거 환경이 양호한 편입니다. 권리 분석상 매각으로 인해 모든 권리가 소멸되어 안전하게 취득할 수 있으며, 인수할 권리 또한 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 높은 채권 총액과 거주인 부재로 인한 내부 상태 확인의 어려움, 그리고 토지 이용 계획 상의 일부 제한 사항은 신중하게 고려해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 신축 아파트: 경기광주역과의 인접성으로 인한 편리한 교통망과 주변 개발 잠재력을 보유하고 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하므로 권리상 별도 문제가 발생하지 않습니다.

* 권리관계 안전성: 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되어 법적으로 안전하게 소유권을 확보할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 676,000,000원

* 최근 시세 분석:

* 2026년 6월 13일, 84.7072㎡ (약 25.62평) 면적이 710,000,000원에 거래되었습니다.

* 2026년 6월 17일, 73.1383㎡ (약 22.13평) 면적이 655,000,000원에 거래되었습니다.

* 2026년 5월 2일, 84.9788㎡ (약 25.71평) 면적이 430,000,000원에 거래되었습니다. (보증금으로 추정되며, 매매가로는 이례적인 가격입니다.)

* 예상 입찰가 산정:

본건의 면적(84.98㎡)은 최근 거래된 84.7072㎡와 유사하며, 해당 매물은 710,000,000원에 거래되었습니다. 감정가는 676,000,000원입니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 최근 실거래가와 감정가를 종합적으로 고려하여 6억 5천만원 ~ 7억 1천만원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

*본 입찰가는 시장 상황, 경쟁률, 명도 비용, 세금, 추가적인 내부 확인 등을 고려하여 최종 결정해야 합니다.*

인수 보증금 합계가 0원이므로, 입찰가 산정 시 별도의 인수 보증금은 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.