나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52670 [1] 경기도 광주시 양벌동 471-12 신여명아트빌 에이 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 로안 · 평가일 2025.09.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 양벌동에 소재하며 ""양벌대교"" 북동측 인근에 위치하며, 본건 주위는
단독주택, 다세대주택, 농경지 등이 혼재하고 있는 지역으로 주위환경은 보통인 편입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 사정은 보통 수준
입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 4층 건 중 제4층 제402호로서,

외벽: 벽돌쌓기 등,
내벽: -,
창호: 샷시 창호 마감 등입니다.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 대비 등고평탄한 자루형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중 입니다.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 4M 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)~(3)은 계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육
제한구역(일부제한구역), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, (한강)폐
기물매립시설 설치제한지역, 특별대책지역, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./
외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대)입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 성남지원 2025타경52670 (1)

* 소재지: 경기도 광주시 양벌동 471-12 신여명아트빌 에이 4층 402호

* 건물명: 신여명아트빌

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 142,000,000원

* 건물면적: 55.52㎡ (약 16.80평)

* 토지지분: 61.875㎡ (약 20.42평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 건축년도: 2011년

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 광주시 양벌동에 소재하며 "양벌대교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 단독주택, 다세대주택, 농경지 등이 혼재하고 있어 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통입니다.

* 도로상태: 본건 북서측으로 노폭 4M 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 계획관리지역(계획관리), 성장관리구역(성장관리구역(주거형)), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 특별대책지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등 대상)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 임차인 현황:

* 임차인: 정

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-10-25

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원 (주의: 금액이 미상이라도 모든 점검이 필요하며, 임차인 정보는 법적 효력 및 실제 현황과 다를 수 있습니다.)

* 등기부요약:

- 말소기준권리: 2013-06-03 접수 근저당 (주식회사새마을금고자산관리회사, 156,000,000원)

- 본 경매는 2025-08-04 접수된 임의경매(강동수산새마을금고, 119,712,120원)에 의한 것입니다.

- 매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없습니다.

- 등기부채권 총액: 195,000,000원

1.3. 상권분석

* 최근 실거래가 분석:

- 2026년 5월, 양벌동 소재 2020년식 다세대주택 (라움빌리지) 72.93㎡가 300,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 1,360만원)

- 2026년 5월, 양벌동 소재 2010년식 다세대주택 (중앙리버타운) 64.68㎡가 155,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 792만원)

- 2026년 5월, 양벌동 소재 2013년식 다세대주택 (대우네오빌) 53.55㎡가 152,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 939만원)

* 시세 분석: 본건은 2011년 준공된 55.52㎡ (약 16.80평) 면적의 다세대주택입니다. 비교적 유사한 면적과 준공 연도의 대우네오빌(53.55㎡, 2013년식)이 152,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 평당 약 284만원의 거래가를 적용하면 본건의 시장가치는 약 157,500,000원 수준으로 추정됩니다. 2020년식 신축 건물인 라움빌리지의 높은 거래가는 건물의 신축 연도 및 면적 차이로 인해 시세와 다소 차이가 있을 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 4층 건물 중 제4층 제402호입니다. 외벽은 벽돌쌓기 등, 내벽은 정보 없음, 창호는 샷시 창호 마감 등입니다.

* 이용 상태: 공동주택(다세대주택)으로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있습니다. (참고: 건축물대장상 승강기 설치 정보는 확인되지 않습니다.)

* 주변 환경: 단독주택, 다세대주택, 농경지 등이 혼재된 지역으로 주위 환경은 보통입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용규제: 성장관리구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 특별대책지역 등으로 지정되어 있어 개발 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 건물 노후도: 2011년 건축물로, 약 15년차 경과로 인해 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 토지거래허가구역: 현재 토지거래허가구역으로 지정되어 있으나, 지정 해제 또는 만료 가능성을 확인해야 합니다.

* 승강기 부재: 건축물대장에 승강기 설치 정보가 없어 엘리베이터가 없을 가능성이 높습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 광주시 양벌동에 위치한 신여명아트빌의 다세대주택입니다. 입지 조건은 보통 수준이며, 대중교통 접근성 또한 보통입니다. 임차인이 있으나 대항력이 없고 보증금 및 차임이 없어 인수되는 권리가 없다는 점은 긍정적입니다. 모든 등기된 근저당 및 경매 개시 결정 등은 매각으로 소멸될 예정이므로, 권리상 안전한 물건으로 판단됩니다. 다만, 다양한 토지이용규제가 존재하며, 건물 노후도 및 승강기 부재 여부는 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리 인수 부담 없음: 임차인으로서 대항력 있는 권리를 가진 자가 없고, 모든 선순위 근저당 및 경매 개시 결정 등은 매각으로 소멸되어 안전하게 취득 가능합니다.

* 실거주 및 임대 용이: 양벌동 지역의 다세대주택 수요를 고려할 때, 향후 실거주 또는 임대 목적의 활용이 가능합니다.

* 시장 가격 대비 경쟁력: 감정가 대비 최근 실거래가를 분석했을 때, 적정 수준의 낙찰 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 예상 입찰가: 148,000,000원

* 산정 근거: 본건의 감정가는 142,000,000원이나, 주변 시세 분석 결과 유사 면적 및 준공 연도의 다세대주택이 152,000,000원 ~ 155,000,000원에 거래된 점을 감안하였습니다. 임차인 인수 부담이 없고 권리 관계가 깨끗한 점을 고려하여, 감정가를 약간 상회하며 시장 시세보다 소폭 할인된 148,000,000원을 예상 입찰가로 제안합니다. 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 최신 시세 변동 등을 종합적으로 고려하여 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.