나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52650 [1] 경기도 광주시 문형동 514-13 엔떼빌 102동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 복정 · 평가일 2025.09.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 문형동 소재 ""오포문형양우내안에"" 아파트 북측 인근에 위치하며,
주변은 다세대주택, 소규모 공장 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여,
전반적인 대중교통상황은 보통임

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물 내 제3층 제302호로서,
사용승인일은 2016.06.27일임
- 외벽 : 드라이비트 마감
- 내벽 : 벽지도배 및 타일 등 마감
- 창호 : 섀시 이중창호

이용상태

다세대주택으로 이용중임.
별첨 ""건물개황도"" 참조

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 위생설비 및 급배수설비, 무인경비설비 등이 되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 세로에 접함

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(성장관리지역(일반형)), 가축사육제한구역,
배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역,
토지거래계약에 관한 허가구역임

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경52650 (1)

소재지: 경기도 광주시 문형동 514-13 엔떼빌 102동 3층302호 (신주소: 경기도 광주시 오포로448번길 15)

용도: 다세대주택

감정가: 222,000,000원

토지면적: 61.62㎡ (약 18.64평) (토지 지분: 61.625㎡)

건물면적: 55.66㎡ (약 16.84평) (건물 지분: 55.66㎡)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOO

건축년도: 2016년 6월 27일

구조: 철근콘크리트구조

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 경기도 광주시 문형동 소재 "오포문형양우내안에" 아파트 북측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 소규모 공장 등이 소재하는 지역입니다.

교통상황:

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 대중교통 상황은 보통입니다.

토지 이용계획 및 제한 상태:

계획관리지역, 성장관리구역(성장관리구역(일반형)), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역, 토지거래계약에 관한 허가구역입니다.

3. 권리분석

말소기준권리:

을10 근저당권 (농협은행주식회사, 2023.06.15) 입니다.

주요 권리 내역:

* 갑1: 소유권보존 (천영수, 2016.07.07)

* 갑2: 소유권이전 (권종범, 2016.09.05)

* 갑3: 소유권이전 (류기범, 2021.07.29)

* 을10: 근저당권 (농협은행주식회사, 2023.06.15, 53,900,000원) - 말소기준권리

* 을12: 주택임차권 (한국토지주택공사, 2024.07.04 접수) - 인수 (보증금 189,000,000원, 전입 2022.06.28, 확정 2022.05.18)

* 갑10: 강제경매 (서울보증보험, 2025.08.04) - 말소

* 갑13: 가압류 (한국주택금융공사, 2025.10.29) - 말소

등기부채권 총액: 302,987,912원

임차인 현황:

* 임차인: 한국토지주택공사 (실질 권리자: 서울보증보험)

* 보증금: 189,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 6월 28일

* 확정일자: 2022년 5월 18일

* 대항력: 있음

* 비고: 본 임차권은 말소되지 않고 낙찰자가 인수해야 합니다. "인수 보증금 합계: 0원"으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 선순위 임차보증금 189,000,000원이 존재하므로 주의가 필요합니다.

* 임차인: 정경화

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 7월 4일

* 대항력: 없음

* 비고:

4. 상권분석

본건은 경기도 광주시 문형동의 주거 밀집 지역에 위치합니다.

주변은 다세대주택 및 일부 소규모 공장이 혼재하는 지역으로, 상업 활동이 활발한 지역이라기보다는 주거 기능 중심의 지역입니다.

특정 상권 분석을 위한 정보는 부족하나, 인근 편의시설 및 대중교통 접근성은 보통 수준입니다.

5. 생활정보

건축물 구조 및 설비:

본 건물은 2016년 6월 27일 사용승인된 철근콘크리트구조의 4층 건물 중 3층 302호입니다.

내부에는 도시가스에 의한 개별난방 설비, 위생 및 급배수 설비, 무인경비 설비 등이 갖추어져 있습니다.

주변 편의시설:

주변은 주거 지역으로 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

혐오시설:

토지이용계획상 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역 등으로 지정되어 있어, 대규모 혐오시설 입지는 제한될 것으로 예상됩니다. 구체적인 혐오시설 존재 여부는 추가 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 인수:

약 1억 8,900만원의 보증금을 가진 한국토지주택공사(서울보증보험)가 대항력 있는 임차인으로 존재하며, 해당 임차권은 말소되지 않고 낙찰자가 인수해야 합니다. 이는 가장 큰 투자 리스크 요인입니다.

토지 이용 제한:

본 건 토지는 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 개발에 있어 제약이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2016년에 건축되어 비교적 신축에 속하는 다세대주택으로, 기본적인 건축 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

그러나 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 1억 8,900만원을 인수해야 한다는 점이 가장 큰 부담 요인입니다.

경매 진행 시 배당을 통해 해당 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 낙찰자가 잔여 금액을 부담해야 하므로 신중한 권리 분석 및 자금 계획 수립이 필수적입니다.

토지 이용 제한 사항도 향후 활용도를 고려할 때 잠재적인 리스크로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

비교적 신축 건물: 2016년 사용승인으로 건축 연식이 짧아 내부 컨디션 유지가 용이합니다.

주거 환경: 다세대주택 밀집 지역으로 기본적인 주거 환경은 갖추고 있습니다.

권리 분석의 명확성: 대항력 있는 임차인의 보증금 액수가 명확히 제시되어 있어, 인수 금액 산정이 가능합니다. (단, 배당 여부 확인 필요)

9. 예상 입찰가

감정가: 222,000,000원

주변 시세 분석:

* 2026년 5월 거래된 문형낙원타운하우스(14동) 74.3㎡ (약 22.5평)가 171,000,000원에 거래되었습니다. (건축년도 2013년)

* 2026년 5월 거래된 문형빌라(나동) 57.74㎡ (약 17.47평)가 90,000,000원에 거래되었습니다. (건축년도 1993년)

* 2026년 5월 거래된 낙원타운하우스(4,5동) 58.14㎡ (약 17.59평)가 168,000,000원에 거래되었습니다. (건축년도 2013년)

본건은 전용면적 55.66㎡(약 16.84평)에 건축년도 2016년으로, 위 시세 정보를 고려할 때 현 시세는 대략 1억 6천만원 ~ 1억 7천만원 수준으로 추정됩니다.

감정가는 2억 2천 2백만원으로 시세보다 높게 책정되었습니다.

대항력 있는 선순위 임차보증금 1억 8,900만원이 존재하며, 이를 인수해야 하는 부담이 있습니다.

"인수 보증금 합계: 0원"으로 기재된 점을 고려하여, 낙찰자가 추가로 부담해야 하는 보증금은 없을 수 있으나, 임차인의 배당 여부에 따라 실질적인 인수 금액이 발생할 수 있음을 유의해야 합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 감정가 대비 합리적인 수준에서, 현 시세와 임차인 인수 부담을 고려하여 책정하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰가: 약 190,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.