나이스옥션 법원경매 성남 2025타경3618 [1] 경기도 광주시 초월읍 지월리 135-60 골드빌리지 비동 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태정 · 평가일 2025.09.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 초월읍 지월리 소재 ""지월1리복지회관"" 남동측 인근에 위치
하는 다세대주택으로서 부근은 다세대주택, 단독주택, 전, 답, 임야 등이 소재하며
제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은
보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조(철근)콘크리트지붕 4층건 중 제1층 제101호로서
외벽 : 치장벽돌 등 마감
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감
창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.
(내부구조도 참조)

설비내역

기본적인 위생급배수설비, 도시가스설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비 등이
되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

북서측 하향 완경사지를 평탄하게 조성한 세장형 토지로서 다세대주택 건부지로
이용중임.

인접 도로상태등

서측 및 북측으로 폭약 6~8미터의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(일반형)), 가축사육제한
구역(일부제한구역), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역,
특별대책지역, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,
외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 위치 및 면적

본 물건은 경기도 광주시 초월읍 지월리 135-60번지 골드빌리지 비동 1층 101호에 소재하고 있습니다.

토지 면적은 71.50㎡ (약 21.63평)이며, 건물 면적은 61.84㎡ (약 18.71평)입니다.

1.2. 건물 현황

건축물대장 상 본 건물은 골드빌리지라는 명칭의 집합건물로, 철근콘크리트구조(철근)콘크리트지붕 4층 건물 중 1층 101호입니다.

2019년 6월 12일에 사용승인되었습니다.

1.3. 매각물건 정보

사건번호는 성남지원 2025타경3618 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

매각 대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 조건입니다.

채권자는 농협은행입니다.

감정평가액은 271,000,000원입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 광주시 초월읍 지월리 소재 "지월1리복지회관" 남동측 인근에 위치합니다.

부근은 다세대주택, 단독주택, 전, 답, 임야 등이 소재하며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통인 편입니다.

서측 및 북측으로 폭 약 6~8미터의 도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

본 토지는 계획관리지역, 성장관리구역(일반형), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등 대상)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 근저당권(을1)으로 농협은행주식회사가 196,900,000원의 채권을 가지고 있으며, 이는 말소기준권리가 됩니다.

현재 진행 중인 임의경매(갑5) 역시 농협은행에 의해 신청되었으며, 채권액은 182,855,607원입니다.

소유권 이전 등기(갑3, 갑4) 기록이 있으나, 근저당 및 경매개시결정으로 인해 낙찰 시 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

다만, 임대 관계 등은 미상으로 구체적인 임차인 정보는 별도 확인이 필요합니다.

3.3. 인수되는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있으나, 상세 내용은 비고란에 없어 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 지월리는 주변에 주거 단지 및 농경지가 혼재된 지역입니다.

신축 다세대주택 단지들이 들어서고 있어 지역 개발 가능성이 있으나, 대규모 상업 시설보다는 주거 중심의 생활권으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

본건은 기본적인 위생급배수설비, 도시가스설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비 등을 갖추고 있습니다.

주변에 편의시설에 대한 구체적인 정보는 부족하나, 지역 내 기본 생활 편의시설은 갖추어진 것으로 보입니다.

5.2. 기반시설

기본적인 상하수도, 전기, 도시가스 공급이 이루어지고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 위험

임대 관계가 미상이고, 임차인의 대항력 존재 여부 및 보증금/차임 정보가 불확실합니다.

보증금 합계가 0원이라도 실제 점유자가 존재할 경우, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

6.2. 권리관계 위험

매각으로 소멸되지 않는 지상권이 존재할 가능성이 있습니다. 이에 대한 상세 내용을 반드시 확인해야 합니다.

6.3. 이용 제한

본 토지는 개발 및 건축행위에 있어 다양한 법적 제한(계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역, 토지거래허가구역 등)을 받고 있어 향후 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 경기도 광주시 초월읍에 위치한 다세대주택으로, 비교적 양호한 건물 상태와 기반시설을 갖추고 있습니다.

다만, 임대차 관계 미상 및 인수될 수 있는 지상권 등 권리관계에 대한 불확실성이 존재하며, 여러 법적 토지 이용 제한 사항이 있습니다.

감정평가액(271,000,000원) 대비 주변 실거래가(약 176,000,000원)가 현저히 낮아, 입찰가 산정에 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

신축(2019년 준공)급 다세대주택으로 건물 상태가 비교적 양호합니다.

광주시 초월읍 지역은 수도권 내에서의 접근성을 바탕으로 꾸준한 주거 수요가 예상됩니다.

소형 면적으로 실거주 또는 소액 투자 대상으로 고려될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사한 면적의 다세대주택(트라움, 2021년식, 60.83㎡)이 2026년 5월 176,000,000원에 거래되었습니다.

본 건은 2019년식으로 약간 더 오래되었으나, 면적은 유사하거나 약간 더 넓습니다.

따라서 시장가를 약 175,000,000원에서 185,000,000원 사이로 추정할 수 있습니다.

그러나 임대차 관계 미상, 지상권 인수 가능성 등 리스크 요인을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

상기 정보와 리스크를 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가를 170,000,000원으로 제안합니다. 이는 시장가격을 상회하지 않으면서도 위험 요인을 고려한 가격입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.