나이스옥션 법원경매 성남 2025타경3854 [1] 경기도 성남시 중원구 하대원동 105-7 금오베스트샵아파트 10층1003호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이롬 · 평가일 2025.09.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 성남시 중원구 하대원동 소재 ""성남소방서"" 서측 인근에 위치하며, 부근은 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 제반 차량접근이 가능하며, 대중교통사정은 버스정류장과의 거리 및 운행횟수 등으로 보아 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 구조(사용승인일자: 2005.08.31) 내 개별 세대로,
외벽 : 치장석 붙임, 콘크리트벽체 위 페인팅 등 마감
내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 등 마감
창호 : 플라스틱샤시 창호 등 입니다.

이용상태

아파트로 이용 중이며, 자세한 내용은 후첨 '내부구조도'를 참고하시기 바랍니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 엘리베이터설비, 소화전설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평지로, 공동주택 및 제2종근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건의 서측으로 로폭 약 5미터의 포장도로 및 인도, 남측으로 왕복2차선 포장도로 및 양측 인도와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준주거지역 , 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(2023-12-18)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)(비행안전제5구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 대기환경규제지역<대기환경보전법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/ 대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대/ 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다.
기타: 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경3854 (1)

소재지: 경기도 성남시 중원구 하대원동 105-7, 금오베스트샵아파트 10층 1003호

건물명: 금오베스트샵아파트

구분: 아파트

층수: 10층 (총 10층 건물 내)

용도: 공동주택, 제2종 근린생활시설

감정가: 570,000,000원

토지면적: 24.59㎡ (약 7.44평)

토지지분: 24.585599999999996㎡ (약 7.44평)

건물면적: 84.03㎡ (약 25.42평) (전용면적)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 화이트대부 (화OOOOOOO)

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 성남시 중원구 하대원동 소재 "성남소방서" 서측 인근에 위치하며, 부근은 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황: 제반 차량 접근이 가능하며, 대중교통(버스정류장) 이용이 편리합니다.

접근성: 서측으로 폭 약 5미터 도로, 남측으로 왕복 2차선 도로와 접하고 있어 차량 진출입이 용이합니다.

도시계획: 도시지역, 준주거지역에 속하며, 소로3류(폭 8m 미만), 중로1류(폭 20m~25m) 도로와 접해 있습니다.

제한사항: 본건은 비행안전제5구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 또한, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등 특정 대상 및 용도에 대해 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있으나, 일반적인 매수자에게는 큰 영향이 없을 것으로 판단됩니다.

3. 권리분석

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

등기부등본상 모든 근저당권 및 압류 내역은 말소 처리되어 있어, 본 경매 절차를 통해 권리관계가 정리될 것으로 예상됩니다.

말소기준권리: 국민은행 근저당권 (을15, 2014.02.18 접수)

등기부채권 총액: 약 417,920,000원 (화이트대부 등)

임차인 현황: 인수할 보증금이 없는 임차인은 없습니다 (인수 보증금 합계 0원).

4. 상권분석

본건이 위치한 하대원동 일대는 주거 밀집 지역으로, 다수의 아파트 단지와 다세대주택이 형성되어 있습니다.

인근에 성남소방서와 같은 공공시설이 있으며, 하대원시장, 근린생활시설 등이 혼재하여 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

대규모 상업시설이나 유흥업소 밀집 지역과는 거리가 있어, 비교적 정온한 주거 환경을 유지하고 있습니다.

주변에 혐오시설에 대한 별도 정보는 확인되지 않았으며, 일반적인 주거 및 상업 지역으로 파악됩니다.

5. 생활정보

주변 교통: 버스정류장 이용이 편리하며, 성남 시내 및 인근 지역으로의 이동이 용이합니다.

주변 환경: 아파트, 주택, 근린생활시설이 혼재하여 주거 생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

교육시설: 인근에 대하초등학교, 영성중학교, 성남테크노과학고등학교 등이 위치하여 교육 환경은 양호한 편입니다.

편의시설: 하대원시장, 주민센터, 대원공원 등 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

비행안전제5구역: 항공기 안전을 위한 높이 제한 등 건축 및 개발에 일부 제약이 있을 수 있으며, 관련 규제 완화 움직임이 있으나 세부 적용은 확인이 필요합니다.

토지거래허가구역: 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 특정 조건(외국인 등)에 대한 거래 허가가 필요하며, 허가 없이 계약 시 무효가 될 수 있습니다.

건물 노후도: 2005년 사용승인된 건물로, 향후 유지보수 및 리모델링 관련 비용 발생 가능성이 있습니다.

임대차 관계 미상: 임대차 관계는 미상으로 조사되었으나, 인수 보증금이 없어 명도 시 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 성남시 중원구 하대원동에 위치한 아파트로, 교통 및 생활 환경이 비교적 양호한 편입니다.

등기상 복잡한 권리 관계가 모두 말소 처리되어 있어 권리 분석상 안전성이 높습니다.

다만, 비행안전구역 및 토지거래허가구역 지정 사항은 향후 재건축 또는 개발 시 고려될 수 있는 부분입니다.

감정가 570,000,000원 대비 주변 시세 및 물건 상태를 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

성남시 중원구의 입지: 성남시는 지속적인 개발과 도시 재생 사업으로 인한 미래 가치 상승 잠재력이 있습니다.

권리관계의 명확성: 모든 선순위 권리가 말소될 예정으로, 안전하게 취득 가능한 물건입니다.

주거 및 상업 혼합 용도: 공동주택 외 근린생활시설 용도가 있어, 다양한 활용 가능성을 보유하고 있습니다.

0원 인수 보증금: 임차인 관련 명도 부담이 없어 투명하고 간편한 거래가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 570,000,000원입니다.

주변 시세, 물건 상태, 권리 관계의 명확성, 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 감정가의 약 80% 수준인 456,000,000원 내외로 제안합니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사 및 최근 실거래가, 유사 물건 경매 사례 분석이 추가적으로 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.