나이스옥션 법원경매 성남 2025타경3427 [1] 경기도 성남시 중원구 성남동 3499 니즈몰 1층1137호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진흥 · 평가일 2025.09.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 성남시 중원구 성남동 소재 ""모란 사거리"" 남측 인근 지하철 8호선 모란역
(4번출구)동측에 위치하며, 부근으로는 아파트, 단독주택 및 다가구주택, 업무시설 및 상업
시설, 재래시장, 근린생활시설, 공원등이 소재하며, 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입이 용이하며 인근에 버스정류장 및 지하철역(모란역 4번출구)이 소재
하여 대중교통 이용은 양호한 편임.

건물의 구조

철골철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지하7층-지상10층 건물 내 1층 1137호로서,

외 벽 : 범랑판넬 및 강화유리 및 석재붙임 건물임.

이용상태

공부상 ""판매영업시설(상점)""이나 현황 의류매장으로 이용중임.(후면""사진""참고)

설비내역

기본적인 위생 급배.수설비, 소방설비, 승강기, 에스컬레이터, 지하주차장 설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고 평탄한 3필 일단의 정방형의 토지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 주차장 진입 가능하며 외곽공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1 :
도시지역 , 일반상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구 , 광로2류(폭 50m~70m)(접합) , 소로
2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합)

가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 비행안전제5구역(전술)(비행안전
제5구역)<군사기지 및 군사시설 보호법> , 대기환경규제지역<대기환경보전법> , 도시교통정
비지역<도시교통정비촉진법> , 과밀억제권역<수도권정비계획법>

토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/ 대상용도: 단독, 다가구,
아파트, 연립, 다세대/ 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.

일련번호 2 :
도시지역 , 일반상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구 , 광로2류(폭 50m~70m)(접합)

가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 비행안전제5구역(전술)(비행안전
제5구역)<군사기지 및 군사시설 보호법> , 대기환경규제지역<대기환경보전법> , 도시교통정
비지역<도시교통정비촉진법> , 과밀억제권역<수도권정비계획법>

토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/ 대상용도: 단독, 다가구,
아파트, 연립, 다세대/ 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.

일련번호 3 :
도시지역 , 일반상업지역 , 방화지구 , 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합)

가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 비행안전제5구역(전술)(비행안전
제5구역)<군사기지 및 군사시설 보호법> , 대기환경규제지역<대기환경보전법> , 도시교통정
비지역<도시교통정비촉진법> , 과밀억제권역<수도권정비계획법>

토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/ 대상용도: 단독, 다가구,
아파트, 연립, 다세대/ 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임.

2) 조사일 현재 본건은 인접호수와 경계구분이 되지않고 바닥의 경계표시도 확인되지 않아
금번 평가에서는 집합건축물대장의 건축물현황도등을 통해 본건의 위치를 확인하였는바
경매진행 및 입찰시 재확인 하시기 바랍니다.

물건 비고

오픈형 상가로, 현황은 의류매장으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

본 물건은 경기도 성남시 중원구 성남동 3499번지 니즈몰 1층 1137호에 위치한 부동산 임의경매 물건입니다.

사건번호는 성남지원 2025타경3427(1)이며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 농협은행(농OOOOOOOOOOOOOOO)입니다.

1.2. 물건 현황

감정가는 48,000,000원입니다.

토지 면적은 1.05㎡ (약 0.32평)이며, 토지 지분은 1.046㎡입니다. 제시외 토지 면적은 없습니다.

건물 면적은 3.74㎡ (약 1.13평)이며, 건물 지분은 3.744㎡입니다. 제시외 건물 면적은 없습니다.

건물의 구조는 철골철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕의 지하 7층, 지상 10층 건물 내 1층 1137호입니다.

외벽은 범랑판넬, 강화유리 및 석재 붙임으로 마감되었습니다.

건축물대장상 용도는 판매시설이며, 현황은 오픈형 상가로 의류 매장으로 이용 중입니다.

최근 건축물 현황도상의 건축일자는 2022년 9월 9일입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 경기도 성남시 중원구 성남동 소재 "모란 사거리" 남측 인근에 위치하며, 지하철 8호선 모란역 4번 출구 동측에 자리하고 있습니다.

주변으로는 아파트, 단독주택, 다가구주택, 업무시설, 상업시설, 재래시장, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하여 일반적인 상업지역의 환경을 갖추고 있습니다.

지역적으로 모란역을 중심으로 상업 및 교통의 중심지 역할을 하고 있습니다.

2.2. 교통 여건

본 건까지 차량 접근이 용이하며, 북측으로 주차장 진입이 가능하고 외곽 공도와도 연계되어 있습니다.

인근에 버스정류장이 있으며, 지하철 8호선 모란역 4번 출구가 도보 거리에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 토지 현황

토지는 인접 도로와 등고 평탄한 3필 일단의 정방형 토지로서 상업용 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 토지이용계획

본 건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구에 속하며, 광로2류, 소로2류, 소로3류 도로에 접하고 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 비행안전제5구역, 대기환경규제지역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.

2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등 특정 대상자 및 용도에 대한 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

등기부등본상 말소기준권리는 2005년 12월 30일 접수된 농업협동조합중앙회의 근저당권(채권액 52,780,000원)입니다.

이후 2025년 8월 7일 농협은행의 임의경매 개시결정(채권액 24,215,502원)이 등기되었습니다.

등기부채권 총액은 52,780,000원입니다.

3.2. 인수되는 권리

본 물건은 임의경매로 진행되며, 일반적으로 매각으로 인해 모든 권리가 소멸됩니다.

등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권 등)는 없습니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

따라서 별도로 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 건이 소재한 성남동 일대는 모란역을 중심으로 한 상업 밀집 지역으로, 유동인구가 풍부하고 다양한 업종의 상가들이 밀집해 있습니다.

주변에 아파트 단지, 주택가, 업무시설 등이 분포하고 있어 배후 수요도 갖추고 있습니다.

4.2. 업종 현황

공부상 용도는 판매영업시설(상점)이나, 현황은 의류매장으로 이용 중입니다.

주변 상권은 식당, 카페, 은행, 병원, 각종 판매점 등이 다양하게 분포하고 있으며, 재래시장(모란시장)도 인근에 있어 활발한 상권이 형성되어 있습니다.

니즈몰 건물 자체 내에서도 다양한 판매 및 영업시설이 운영될 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 버스정류장 및 지하철역(모란역)이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 주변 상업시설을 통해 은행, 병원, 마트 등 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 주거/문화시설

주변에 아파트 및 주택 단지가 많아 주거 지역과 인접해 있으며, 성남시립미술관 등 문화시설 접근성도 양호한 편입니다.

또한, 모란역 주변으로 다양한 식당과 카페가 많아 이용객들의 만족도를 높일 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

현재까지 파악된 권리 분석상으로는 인수되는 권리나 임차인의 보증금은 없는 것으로 보입니다.

다만, 권리관계는 법원 진행 상황에 따라 변동될 수 있으므로 입찰 전 최신 정보를 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 물리적/행정적 리스크

감정평가서 상 "조사일 현재 본건은 인접호수와 경계구분이 되지않고 바닥의 경계표시도 확인되지 않아 금번 평가에서는 집합건축물대장의 건축물현황도등을 통해 본건의 위치를 확인하였는바 경매진행 및 입찰시 재확인 하시기 바랍니다."라는 문구가 있습니다. 이는 실제 현장에서 본건의 정확한 위치나 경계를 파악하는 데 어려움이 있을 수 있음을 시사합니다. 또한, 오픈형 상가라는 특성상 점포 간 경계 구분이 명확하지 않을 가능성이 있으며, 이는 향후 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

토지이용계획상 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 특정 대상자(외국인 등) 및 용도(단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대)로 거래 시 허가를 받아야 합니다. 다만, 본 건은 상가이므로 직접적인 영향은 적을 것으로 보입니다.

6.3. 기타 리스크

현황 임대 관계가 불명확하므로, 명도 진행 시 예상치 못한 상황이 발생할 수 있습니다. (다만, 인수되는 보증금은 0원입니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 지하철 모란역 초역세권에 위치한 소형 상가로, 교통 및 상권이 매우 발달된 지역에 소재하고 있습니다.

용도상 판매시설이며 현황 의류매장으로 사용 중인 점은 긍정적이나, 전용면적이 매우 작아(약 1.13평) 활용도에 제한이 있을 수 있습니다.

권리상 특별히 인수할 부담은 없어 보이나, 현황과 공부상 일치 여부 및 경계 구분에 대한 재확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 더블 역세권(8호선 모란역) 초역세권의 뛰어난 입지

* 풍부한 유동인구와 배후 수요를 갖춘 활발한 상권

* 권리상 인수 부담이 없는 물건 (임차인 보증금 0원)

* 소형 면적으로 비교적 낮은 투자 진입 장벽 (실투자금 규모에 따라)

9. 예상 입찰가

감정가: 48,000,000원

본 물건은 매우 작은 면적의 상가이며, 권리상 인수 부담은 없습니다. 주변 시세 및 유사 물건의 낙찰가를 종합적으로 고려해야 합니다.

현재까지 파악된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정에 한계가 있으나, 감정가를 기준으로 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

특히, 실제 사용 면적과 그 가치를 면밀히 검토해야 하며, 해당 면적의 상가 임대료 수준 등을 파악하여 수익률을 계산하는 것이 중요합니다.

임대 관계가 미상이고 경계 구분이 불명확하다는 점은 신중한 접근이 필요함을 시사합니다.

본 건의 경우, 인수 보증금이 0원이므로 감정가 48,000,000원을 기준으로 하되, 실제 현장 조사 결과와 시장 상황을 반영하여 최종 입찰가를 결정해야 할 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.