나이스옥션 법원경매 성남 2025타경3526 [1] 경기도 하남시 창우동 520 은행동부아파트 111동 7층702호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2025.09.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 하남시 창우동 소재 지하철 5호선‘하남검단산역' 남측 인근에 위치하며,
인근은 대단지 아파트, 각급학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환
경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 지하철 5호선‘하남검단산역' 및 버스정류장이
소재하는 등 제반 교통여건은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 지상17층 건물 내 제7층 제702호로서,
- 외 벽 : 몰탈위 페인트 마감 등
- 창 호 : 하이샤시창호 등임.

이용상태

아파트(방4 등)으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수시설, 소방설비, 승강기 설비, 도시가스에 의한 개별 난방설비 등 되어
있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 현황 '아파트 건부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

아파트단지 외곽 공도를 통하여 단지 내 진·출입이 용이함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(신장지구), 대로2류(폭 30m~35m)(접합),
대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한
지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역, 세부내
용은 교육지원청에 별도 확인요[새싹유치원])<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(학
교환경위생정화구역, 세부내용은 교육지원청에 별도 확인요[창우초등학교])<교육환경 보호
에 관한 법률>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역, 세부내용은 교육지원청에 별도 확인요
[하남중학교])<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역, 세부내용
은 교육지원청에 별도 확인요[하남초등학교])<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(학
교환경위생정화구역, 세부내용은 교육청에 별도 확인요[하남정보산업고등학교])<교육환경 보
호에 관한 법률>, 절대보호구역(학교환경위생정화구역, 세부내용은 교육지원청에 별도 확인
요[창우초등학교])<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(학교환경위생정화구역, 세부
내용은 교육지원청에 별도 확인요[하남정보산업고등학교])<교육환경 보호에 관한 법률>, 배
출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역<수
도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한
법률> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(지정기간: 25. 8. 26.~26. 8. 25. 외국인
등(외국법인, 외국단체 포함)이 매수자인 주택(단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대) 거래에
한함)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 성남지원 2025타경3526 (1)

* 소재지: 경기도 하남시 창우동 520 은행동부아파트 111동 7층702호

* 용도: 아파트

* 건물면적: 102.00㎡ (약 30.85평)

* 토지면적: 51.10㎡ (약 15.46평)

* 감정가: 873,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 하OOO

* 집합건물 기본정보:

* 아파트명: 은행동부아파트

* 건축년도: 1994년 5월 30일 사용승인

* 총 세대수: 1360세대

* 총 동수: 20동 (건축물표제부 총괄표제부 기준 23개동, 복리시설 등 포함)

* 최고층: 18층

* 물건층: 7층

* 주차대수: 총 903대 (단지 전체 기준)

* 전용면적: 102.00㎡

* 공급면적 (추정): 134.98㎡ (최근 거래 사례 중 유사 면적 존재)

* 토지지분: 51.099065785064944㎡

* 등기부채권 총액: 5,767,241,031원

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경기도 하남시 창우동 소재, 지하철 5호선 '하남검단산역' 남측 인근에 위치. 주변은 대단지 아파트, 각급 학교, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

* 교통상황: 차량 출입이 용이하며, 지하철 5호선 '하남검단산역' 및 다수의 버스 정류장이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 편리함. (양호한 편)

* 인접 도로상태: 아파트 단지 외곽 공도를 통해 단지 내 진출입이 용이함.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 용도지역: 도시지역, 제3종일반주거지역

* 지구단위계획구역: 신장지구

* 도로: 대로2류(30~35m), 대로3류(25~30m), 중로1류(20~25m) 접합

* 제한사항:

* 가축사육제한구역 (전부제한지역)

* 학교환경위생정화구역 (상대/절대보호구역 - 새싹유치원, 창우초등학교, 하남중학교, 하남초등학교, 하남정보산업고등학교 인근)

* 배출시설설치제한지역

* 과밀억제권역

* 공장설립제한지역

* (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.08.26~2026.08.25, 주택 거래, 외국인 등 대상)

3. 권리분석

* 등기부현황:

* 매매로 인한 소유권 이전 (김보순 → 조성용) 2015.04.28.

* 말소기준권리: 하나은행 근저당 (2015.04.28. 설정, 300,000,000원).

* 이외의 근저당 및 가압류, 임의경매 등 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 인해 소멸될 예정임.

* 인수되는 권리:

* 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 기재되어 있으나, 구체적인 내용은 미상임.

* 따라서 지상권 존재 여부 및 인수 조건에 대한 추가 확인이 반드시 필요함.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 등록된 임차인 정보가 없으며, 보증금 미상인 임차인도 없는 것으로 파악됨.

4. 상권분석

* 주변 환경: 대단지 아파트 단지, 학교, 근린생활시설 등이 밀집된 전형적인 주거 지역임.

* 교통: 지하철 5호선 '하남검단산역' 인접으로 교통 접근성이 우수하며, 단지 주변으로 버스노선도 다양하게 운행됨.

* 실거래가 분석 (최근 2026년 6월~7월 기준, 102㎡ 전용면적):

* 2026년 6월 24일: 92,000만원 (1층)

* 2026년 7월 8일: 97,500만원 (8층)

* 최근 1~8층 거래가 평균 약 94,750만원으로 분석됨.

* 아파트 정보:

* 단지명: 은행동부아파트

* 사용승인일: 1994년

* 세대수: 1360세대

* 본건은 111동 7층에 위치.

5. 생활정보

* 교육: 단지 인근에 새싹유치원, 창우초등학교, 하남중학교, 하남초등학교, 하남정보산업고등학교 등이 소재하여 교육 환경이 양호함. (각종 보호구역 지정 확인됨)

* 편의시설: 주변에 대단지 아파트와 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이함.

* 의료: (별도 정보 없음, 하남시 내 종합병원 및 병의원 접근성 보통)

* 문화/여가: (별도 정보 없음, 하남시 내 문화시설 접근성 보통)

6. 잠재적 리스크

* 권리 인수: 등기부상 모든 권리는 말소될 예정이나, 물건명세서에 언급된 '지상권'의 존재 여부 및 인수 여부를 반드시 확인해야 함.

* 토지거래허가: 본 물건은 토지거래허가구역 내 주택 거래에 해당하므로, 낙찰 후 허가 요건을 충족해야 함. (외국인 등은 특히 유의)

* 건축물 노후도: 1994년 준공된 아파트로, 향후 리모델링 또는 재건축 관련 이슈 발생 가능성을 고려해야 함.

* 주변 시설 (혐오시설):

* 주변 지역은 주거, 교육, 근린생활시설이 주를 이루는 일반적인 주거 단지임.

* 대규모 폐기물 처리 시설, 산업 단지 등 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설이 인접해 있다는 정보는 확인되지 않음.

7. 종합 의견

본 물건은 지하철 5호선 '하남검단산역' 역세권에 위치한 대단지 아파트 단지 내 주거용 부동산임. 우수한 교통 환경과 주변 생활 편의시설, 교육 환경을 갖추고 있으며, 단지 내에서 관리 상태가 양호한 편으로 평가됨. 권리 관계는 비교적 명확하나, 물건명세서 상의 지상권 인수 가능성에 대한 확인이 필수적임. 또한, 토지거래허가구역 지정으로 인한 거래 시 유의사항이 있음. 1994년 준공되어 건축물 노후도는 있으나, 안정적인 주거 지역으로서의 가치는 꾸준히 유지될 것으로 판단됨.

8. 투자 포인트

* 교통: 지하철 5호선 '하남검단산역' 접근성 우수 (도보 및 버스 이용 용이).

* 주거 환경: 대규모 아파트 단지 내 위치하여 주거 쾌적성 및 안정성 확보.

* 생활 인프라: 학교, 마트, 병원 등 생활 편의시설 인접.

* 시세 상승 여력: 하남시의 지속적인 개발 및 교통망 확충에 따른 잠재적 가치 상승 기대.

* 경매 시세 차익: 최근 실거래가와 감정가를 비교하여 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득 가능성.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 873,000,000원

* 최근 실거래가 (102㎡, 2026년 6월~7월): 92,000만원 (1층) ~ 97,500만원 (8층)

* 본건은 7층으로, 최근 거래된 8층(97,500만원)과 1층(92,000만원) 사이에 위치하며, 층간 시세 고려 시 95,000만원 ~ 103,000만원 범위에서 형성될 것으로 예상됩니다.

* 다만, 권리 분석 상 지상권 등 인수 가능성이 있는 권리가 있는지 최종 확인이 필요하며, 시장 상황 및 입찰 경쟁률에 따라 변동될 수 있습니다.

* 따라서, 보수적인 관점에서 95,000만원 ~ 100,000만원 범위 내에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.