나이스옥션 법원경매 성남 2025타경3342 [1] 경기도 광주시 초월읍 도평리 162-14 하람빌리지 103동 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 일주 · 평가일 2025.09.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 광주시 초월읍 도평리 소재 ""도평신일아파트"" 북동측 인근에 소재에 위치하며, 주위에는 아파트단지, 소규모 공동주택, 단독주택, 공장 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 제반 대중교통여건은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사슬라브)지붕 4층 공동주택(다세대주택) 중 1층102호로서,
외벽 : 외장석 타일 등 마감
내벽 : 벽지, 일부 타일 마감 등
창호 : PVC샤시 창호 등임

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 개별난방설비, 승강기, 도시가스시설 등.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 연다세대주택의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북동측으로 약 6미터 내외 폭의 포장도로 등에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(성장관리지역(일반형)), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 성남지원 2025타경3342 (1)

* 소재지: 경기도 광주시 초월읍 도평리 162-14, 하람빌리지 103동 1층 102호

* 건물명: 하람빌리지

* 용도: 다세대주택

* 토지면적: 62.25㎡ (약 18.83평)

* 건물면적 (전용면적): 54.01㎡ (약 16.34평)

* 준공일자: 2018년 6월

* 감정가: 173,000,000원

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경기도 광주시 초월읍 도평리 소재 "도평신일아파트" 북동측 인근에 위치하며, 주위에는 아파트단지, 소규모 공동주택, 단독주택, 그리고 일부 공장 등이 혼재되어 있습니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 전반적인 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

* 도로상태: 본건 건물은 북동측으로 약 6미터 내외 폭의 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등 대상)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2019년 6월 20일 접수된 수협은행의 근저당권 (을1, 채권액 225,400,000원)이 말소기준권리입니다.

* 소멸되는 권리: 말소기준권리 이후 접수된 임의경매(갑6), 압류(갑7) 등 모든 후순위 권리 및 등기는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 소멸되지 않는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 현재 등기사항증명서상 확인되지 않습니다. (물건명세서상 지상권 개요는 있으나, 특별한 사항은 없습니다.)

* 등기부채권 총액: 225,400,000원입니다.

* 임차인 현황: 임대 관계는 미상이며, 인수할 보증금은 없는 것으로 확인됩니다.

1.3. 상권분석

* 단지 내 유사 물건 거래 사례:

* 같은 단지 내 유사 건물(하람빌리지, 102동, 58.73㎡)이 2026년 6월 18일에 197,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 3,354,487원)

* 같은 단지 내 유사 건물(하람빌리지, 105동, 59.36㎡)이 2026년 6월 9일에 202,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 3,398,248원)

* 주변 상권: 본건이 속한 "하람빌리지" 단지는 주변에 공동주택 및 단독주택과 함께 공장 지대가 혼재된 지역적 특성을 보입니다.

* 시세 대비 분석: 최근 동일 단지 내 면적이 유사한(58.73㎡ ~ 59.36㎡) 다세대주택이 1억 9천만 원대 후반에서 2억 원대 초반에 거래된 점을 고려할 때, 본건(54.01㎡)의 감정가 173,000,000원은 시세 대비 합리적인 수준으로 평가됩니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조 및 마감: 본건은 철근콘크리트구조로, 외벽은 외장석 타일, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 PVC샤시로 시공되었습니다.

* 내부 설비: 위생 및 급배수 설비, 개별난방 설비, 승강기, 도시가스 시설 등 기본적인 생활 편의 설비가 갖추어져 있습니다.

* 주변 편의시설: 단지 내 및 인근에 기본적인 생활 편의시설이 있을 것으로 예상되나, 구체적인 편의시설 정보는 별도 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임대차 관계 미확인: 임차인 현황에서 임대 관계가 미상으로 확인되어, 인수 보증금은 없으나 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 토지 이용 제한: 본건 토지는 가축사육제한구역, 공장설립승인지역, 자연보전권역 등 다수의 법적 규제를 받고 있어 향후 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 주변 공장 밀집 가능성: 감정평가서상 주변에 공장이 소재한다고 명시되어 있어, 공장 운영으로 인한 소음, 분진, 악취 등 환경적 요인이 생활 편의에 영향을 미칠 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 경기도 광주시 초월읍에 위치한 "하람빌리지" 내 다세대주택으로, 권리 관계가 비교적 명확하고(매각 후 소멸), 최근 동일 단지 내 유사 물건의 거래 시세를 고려할 때 감정가가 합리적인 수준으로 판단됩니다.

* 다만, 임대 관계가 미상이고 토지 이용에 대한 다수의 제한 사항이 존재하며, 주변 공장으로 인한 환경적 영향을 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 명확한 권리관계: 매각으로 인해 모든 후순위 권리가 소멸되어 안전하게 소유권을 이전받을 수 있습니다.

* 동일 단지 내 시세 반영: 최근 거래된 "하람빌리지" 내 유사 면적 물건들의 시세를 기준으로 볼 때, 감정가 대비 시세 상승 여력이 기대됩니다.

* 실거주 및 임대 수익 목적 적합: 기본적인 생활 편의 설비가 갖추어져 있어 실거주 목적뿐만 아니라, 향후 임대 수요도 고려해볼 수 있는 물건입니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 173,000,000원

* 최근 유사 물건 거래가: 197,000,000원 ~ 202,000,000원 (58.73㎡ ~ 59.36㎡ 기준)

* 본건 면적(54.01㎡) 및 1층임을 감안한 예상 시세: 약 180,000,000원 ~ 185,000,000원

* 임대차 미확인 및 토지 이용 제한 리스크 감안:

* 예상 입찰가 범위: 175,000,000원 ~ 180,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.