나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52899 [1] 경기도 하남시 망월동 834 미사강변스카이폴리스근린생활시설 1층다148호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 망월동 소재 '미사강변초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위일
대는 아파트, 지식산업센터 (아파트형공장) 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주
위환경은 보통임.

교통상황

본건 북동측으로 '미사대로', 남서측으로 '미사강변한강로가 통과하고, 인근에 버스정류
장이 소재하고 있어 대중교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

2022. 01. 28. 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층/지상10층건내
1층 다148호로서,

외벽 : 화강석 및 복합판넬 붙암 마감 등, 내벽 : 몰탈위 페인팅 및 벽지도배 마감 등,
바닥 : 바닥타일 붙임 마감, 창호 : 샷시 강화유리창호임.

이용상태

공부상 용도 지원시설(제2종근린생활시설-금융업소)로 중개업소(삼정부동산)로 이용중임.

설비내역

공동의 급, 배수설비, 위생설비, 화재탐지 및 소화전 등 소방설비, 승강기 설비 및 지하
주차장 시설 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 사다리형 평지의 공장(지식지원시설 근린생활시설) 건물 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 폭 약 40m의 '미사대로', 남서측으로 폭 약 25m의 '미사강변한강로'에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역 (미사지구), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축
사육제한구역(일부제한지역(주거밀집 및 학교지역에서 250m이내 지역))<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>,가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제
권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법 시행령 제14조의3제2호)<수도법>, 공
장설립제한지역<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 <한강수계 상수원수질개선
및 주민지원 등에 관한 법률>,토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(지정기간: 25.8.
26.~26. 8. 25. 외국인 등(외국법인, 외국단체 포함)이 매수자인 주택(단독, 다가구, 아
파트, 연립, 다세대) 거래에 한함)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

공부상 용도 지원시설(제2종근린생활시설-금융업소)로 현재 부동산중개업소로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 하남시 망월동 소재 미사강변스카이폴리스 내에 위치한 근린생활시설입니다.

사건번호는 성남지원 2025타경52899 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정평가액은 11억 4천만원입니다.

토지 면적은 12.82㎡(약 3.88평)이며, 건물 면적은 50.29㎡(약 15.21평)으로, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO이며, 유동화 물건이라는 특이사항이 있습니다.

공부상 용도는 지원시설(제2종근린생활시설-금융업소)이나, 현재는 부동산 중개업소로 이용 중에 있습니다.

1.1. 입지조건

본 건은 경기도 하남시 망월동에 위치하며, 주변에는 아파트 단지, 지식산업센터 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

'미사강변초등학교' 북동측 인근에 자리하고 있으며, 주변 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통 상황으로는 북동측에 폭 약 40m의 '미사대로', 남서측에 폭 약 25m의 '미사강변한강로'가 통과하고 있어 차량 접근성이 좋습니다. 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 용이합니다.

토지이용계획상 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(미사지구)으로 지정되어 있으며, 중로1류에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승인/제한지역, 폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약허가구역(외국인 등 주택 매수 시 2025.08.21~2026.08.25) 등의 규제를 받고 있습니다.

1.2. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2022년 2월 28일 접수된 우리은행의 근저당권(채권최고액 11억 1천 6백만원)입니다.

이하 권리들은 매각으로 인해 모두 말소될 예정입니다.

* 소유권이전1번신탁등기말소 (2022-02-25)

* 우리은행 근저당권 (2022-02-28, 1,116,000,000원)

* 경기신용보증재단 가압류 (2023-11-16, 14,162,000원)

* 하남시 압류 (2025-05-27)

* 에이치에프더블유오이유동화전문 임의경매 (2025-09-03, 876,738,909원)

* 경기광주세무서장 압류 (2025-12-16)

다만, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 토지(하남시 망월동 834번지 및 834-1번지)에 말소되지 않는 을구 1번 구분지상권설정등기가 있다는 기재가 있습니다. 이는 집합건물 등기부 요약에서 을구 1번 근저당권이 말소되는 것으로 기재된 내용과 상충되므로, 실제 낙찰 시 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다.

임차인 현황으로는 김명근 씨가 등재되어 있으나, 보증금 및 차임이 0원이며 사업자등록일자는 2024년 8월 13일입니다. 확정일자, 배당신고일자가 없고 대항력도 없는 것으로 파악됩니다. 따라서 인수되는 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 속한 미사강변스카이폴리스는 지식산업센터 및 근린생활시설이 복합된 대규모 단지입니다.

주변에 다수의 아파트 단지와 업무 시설이 밀집해 있어 풍부한 배후 수요를 확보하고 있습니다.

본 1층 다148호는 근린생활시설로, 공부상 금융업소 용도에 맞게 현재 부동산 중개업소로 이용 중입니다. 상업 및 업무 활동에 적합한 입지입니다.

2022년 사용승인된 신축급 건물로, 현대적인 상가 시설을 갖추고 있습니다.

주요 도로와 인접하고 있어 유동인구 및 차량 통행량이 많은 지역입니다.

1.4. 생활정보

단지 내 상업시설 및 인근의 아파트 단지 상가 등을 통해 다양한 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

미사강변초등학교가 인접해 있어 교육 환경도 갖추고 있습니다.

주요 간선도로인 미사대로와 미사강변한강로가 인접하여 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 편리합니다. 대중교통망 또한 잘 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 등기부상 말소되지 않는 구분지상권설정등기 존재 가능성입니다. 이는 물건명세서에 명시된 사항으로, 실제 등기부와 대조하여 정확한 권리관계를 파악하고, 토지 이용에 제한이 발생하는지 면밀히 검토해야 합니다.

유동화 물건이라는 점은 채권 양수도 과정의 복잡성이나 채권자의 변경 가능성 등을 내포할 수 있어 주의가 필요합니다.

현재 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 대항력이 없다고 파악되지만, 혹시 모를 특이 계약이나 명도 과정에서의 돌발 변수는 염두에 두어야 합니다.

공부상 용도와 실제 이용 현황은 일치하나, 향후 건축법 등 관련 법규 변경에 따른 용도 제한 가능성도 고려할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 하남시 미사강변도시 내 역세권 상업시설로서, 신축급 건물과 편리한 교통망, 풍부한 배후 수요를 바탕으로 안정적인 투자 가치를 지니고 있습니다. 2022년 신축 건물이라는 점은 큰 장점이며, 현재 부동산 중개업소로 운영 중인 점은 상권의 활성화를 보여줍니다. 다만, 말소되지 않는 권리(구분지상권)의 존재 가능성과 유동화 물건이라는 점은 투자 결정 전 반드시 심도 있는 확인과 법률 검토가 필요합니다. 이러한 리스크 요인들을 면밀히 분석하고 해소할 수 있다면, 높은 수익률을 기대할 수 있는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2022년 준공으로 최신 시설을 갖추고 있어 건물 노후도에 대한 부담이 적습니다.

* 우수한 입지: 미사강변도시 내 주요 도로변에 위치하며, 아파트 및 지식산업센터 밀집 지역으로 배후 수요가 풍부합니다.

* 권리관계 명확성(일부 제외): 말소기준권리 이하 권리들은 모두 소멸 예정으로, 인수 부담이 적습니다(구분지상권 제외).

* 낮은 명도 위험: 현재 임차인은 대항력이 없고 보증금/차임이 없어 명도 절차가 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

* 활용도 높은 용도: 공부상 금융업소 용도로, 중개업소, 금융기관, 보험사 등 다양한 업종으로 활용 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 1,140,000,000원

건물 면적: 50.29㎡ (약 15.21평)

평당 감정가 (건물 기준): 약 74,950,690원/평

본 물건은 신축급 상가로서의 가치와 입지 조건을 고려할 때, 감정가 수준 이상으로 평가될 수 있습니다. 그러나 말소되지 않는 구분지상권의 존재 여부 및 그 영향이 입찰가 결정에 중요한 변수가 될 것입니다.

현재 파악된 정보와 일반적인 시장 상황을 고려하여, 감정가의 80% ~ 90% 수준을 범위로 설정해 볼 수 있습니다.

보수적으로 접근하여 감정가의 85% 수준을 기준으로 예상 입찰가를 산정하면 다음과 같습니다.

예상 입찰가: 약 969,000,000원

본 예상 입찰가는 현재 제공된 정보와 일반적인 시장 동향을 바탕으로 산정한 추정치이며, 실제 낙찰가는 권리관계 조사 결과, 현장 조사 내용, 경쟁 입찰 현황, 경매 시장 상황 등 다양한 요인에 따라 달라질 수 있습니다. 최종 입찰가 산정 시에는 반드시 전문가와 상의하시어 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.