나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52921 [1] 경기도 광주시 남종면 분원리 63 랜덤하우스 3층301호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 머니플러스 · 평가일 2025.09.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 남종면 분원리 소재 ""남종면행정복지센터"" 남동측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 다세대주택, 임야 및 일부 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물 중 제3층 제301호로서,
(사용승인일 : 2018.05.15.)

외벽 : 치장벽돌 노출쌓기 및 일부 징크판넬 마감 등,
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

공부상 공동주택(도시형생활주택)으로 이용중임.
(후첨 '내부구조도'참조)

설비내역

통상의 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 부정형 토지로서 공동주택(도시형생활주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 왕복 2차선 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(허용기준구역(4구역))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 특별대책지역<환경정책기본법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

물건 비고

공부상 공동주택(도시형생활주택)으로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경52921 (1)

소재지: 경기도 광주시 남종면 분원리 63 랜덤하우스 3층301호

용도: 도시형생활주택

감정가: 255,000,000 원

토지면적: 56.385 ㎡ (약 17.06 평)

건물면적: 79.11 ㎡ (약 23.93 평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: (OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 광주시 남종면 분원리 소재 "남종면행정복지센터" 남동측 인근에 위치함.

* 주변 환경: 단독주택, 다세대주택, 임야 및 일부 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로 주위 환경은 보통 수준임.

* 교통: 본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통 수준임.

* 도로: 본건 남서측으로 왕복 2차선 포장도로에 접함.

* 토지이용계획: 도시지역, 제1종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m) 구역에 해당함.

* 제한상태: 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립제한지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 특별대책지역 등으로 지정되어 있어 환경 보전 및 개발에 대한 규제가 다수 존재함.

1.2. 권리분석

* 현황: 공부상 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중임.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 대항력: 있음

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024년 05월 03일

* *주의: 해당 임차인은 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있어 추가 확인이 필요할 수 있습니다. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.*

* 말소기준권리: 2024년 09월 27일 주식회사유진홈센터의 가압류 (219,510,432원)

* 경매 개시 결정: 2025년 09월 03일 주식회사유진홈센터의 강제경매 (239,557,824원)

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됨 (물건명세서상 지상권은 해당 없음).

* 인수 보증금 합계: 0원 (임차인 보증금이 0원이므로 낙찰자가 부담할 임차인 보증금은 없음)

1.3. 건물 상세정보

* 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물 중 3층 301호

* 사용승인일: 2018년 05월 15일 (준공 후 약 8년 경과)

* 외벽: 치장벽돌 노출쌓기 및 일부 징크판넬 마감

* 창호: 새시창호

* 설비: 통상의 위생 및 급배수 설비, 난방 설비 등이 구비되어 있음.

1.4. 상권분석

* 주변 환경: 해당 물건은 주로 주거지역에 위치하며, 인근에 남종면행정복지센터가 있어 기본적인 행정 편의성을 제공함. 복합적인 상업 시설보다는 주거 위주의 환경을 갖추고 있음.

* 혐오시설 유무: 본건이 속한 지역은 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 특별대책지역 등으로 지정되어 있어, 환경오염을 유발하는 혐오시설의 입지가 법적으로 엄격히 제한되거나 금지될 가능성이 높음. 주변 환경 또한 주택 및 임야가 많아 혐오시설이 존재할 가능성은 낮음.

1.5. 생활정보

* 편의시설: 주변에 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 예상되나, 대규모 쇼핑몰, 병원 등은 인근 지역으로 이동이 필요할 수 있음.

* 주거환경: 조용하고 자연 친화적인 주거 환경을 선호하는 수요자에게 적합할 수 있음.

1.6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 임차인 김 은 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있음. 이는 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁의 소지가 될 수 있으므로, 철저한 사전 조사가 필요함.

* 토지이용규제: 다수의 환경 보전 및 개발 제한 구역에 포함되어 있어 향후 건물에 대한 증축, 개축 또는 용도 변경 시 제약이 따를 수 있음.

* 인근 유사 단지 시세 편차: 주변 "마그나타운" 단지의 최근 거래 사례(2024년 2월)에서 1.4억원과 2.7억원이라는 큰 가격 차이를 보임. 이는 동별, 층별, 혹은 특정 내부 사정에 따른 차이일 수 있으며, 본건의 정확한 시세 파악에 혼란을 줄 수 있음.

1.7. 종합 의견

본건은 2018년에 사용 승인된 비교적 신축의 도시형생활주택으로, 감정가는 2억 5천 5백만원입니다. 대항력 있는 임차인이 존재하지만 인수되는 보증금은 없어 권리관계는 비교적 명확한 편입니다. 다만, 임차인의 보증금/차임이 0원으로 명시된 점은 명도 시 주의가 필요합니다. 또한, 여러 개발 제한 구역에 포함되어 있어 향후 개발 가치 상승에는 한계가 있을 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2018년 준공으로 비교적 최신 건물에 해당함.

* 인수 부담 적음: 대항력 있는 임차인이 있으나 인수할 보증금이 없어 명도 완료 시 추가 비용 발생 가능성이 낮음.

* 주거 환경: 조용하고 규제가 많은 지역 특성상 쾌적한 주거 환경을 제공할 수 있음.

* 환경적 이점: 다수의 환경 보전 구역 지정은 혐오시설 입지를 막아 쾌적성을 유지하는 데 기여할 수 있음.

1.9. 예상 입찰가

* 감정가: 255,000,000 원

* 주변 유사 면적(약 76.5㎡) 거래 사례:

* 2026년 07월: 250,000,000 원 (본건 감정가와 유사)

* 2024년 02월: 140,000,000 원 ~ 270,000,000 원

* 분석: 본건 건물 면적(79.11㎡)과 감정가(255,000,000원)를 고려할 때, 2026년 7월 거래 사례와 유사한 수준입니다. 인수 보증금이 0원이므로, 감정가를 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다. 다만, 명도 리스크와 주변 시세 편차가 큰 점을 감안하여 보수적인 접근을 권장합니다.

* 예상 입찰가 범위:

* 보수적 접근: 감정가의 80% ~ 90% (약 204,000,000원 ~ 229,500,000원)

* 적정 접근: 감정가 수준 (약 255,000,000원)

* 현 시세 기반 추정: 2026년 거래 사례(250,000,000원)를 고려할 때, 2억 4천만원 ~ 2억 6천만원 사이에서 경쟁력이 있을 것으로 예상됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.