나이스옥션 법원경매 수원 2025타경57773 [1] 경기도 수원시 팔달구 인계동 1027-9 파크앤시티타워 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 온빛 · 평가일 2025.09.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 '수원시청' 서측 인근에 위치하며 주위는 상업지역 내 근린생활시설, 공공청사, 공원, 공동주택 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 지하철 수인분당선'수원시청역'과 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정 양호시 되고 반경3km 내 광역교통망 소재하는 등 편리한 편임.

건물의 구조

2020년 6월 12일 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상10층 건물 내 제1층 제101호외 2개호로서, - 외벽 : 인조석 마감, - 내벽 : 인테리어마감 등, - 바닥 : 타일바닥 마감 등, - 창호 : 강화유리 단창 및 시스템 창호 등임.

이용상태

관리업체(부증자산관리) 문의 결과 공히 근린생활시설로서 제1층 제101호(네일디), 제1층 제102호(-1호, 소미담카페, -2호 사무실 등), 제2층 제201호는 공실 상태로 확인되었음.

설비내역

기본적인 위생설비, 급.배수설비, 소화전, 화재탐지설비, 승강기설비, 주차설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지인 토지로서 도시형생활주택, 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 토지 남서측으로 약10미터의 포장된 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 중심상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(일반) , 지구단위계획구역(시청지구) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대주택).

공부와의 차이

- 기호(2) 제1층 제102호 현황 -1, -2호로 벽체 구분하여 사용중이나 철거 용이한 구조로 판단되며 구애됨이 없이 평가하였음. - 건축물대장 상 자주식 주차장이나 카리프트를 통해 자주식 주차 가능함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 정확한 임대관계 미상이나 관리업체 문의 결과 기호(3) 제201호만 공실 인 것으로 확인된바 보다 구체적인 사실관계는 별도로 확인바라며 미납관리비 없는 것으로 조사되었음.

물건 비고

근린생활시설임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경57773 (1)

소재지: 경기도 수원시 팔달구 인계동 1027-9 파크앤시티타워 1층101호

용도: 근린상가

감정가: 358,000,000원

토지면적: 10.03㎡ (약 3.03평)

토지지분: 10.03㎡ (약 3.03평)

건물면적: 24.89㎡ (약 7.53평)

건물지분: 24.89㎡ (약 7.53평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOO

특이사항: 대항력있는 임차인, 공동담보

주의사항: 근린생활시설임.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 '수원시청' 서측 인근에 위치하며, 주위는 상업지역 내 근린생활시설, 공공청사, 공원, 공동주택 등이 소재하는 지역임.

* 교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 지하철 수인분당선 '수원시청역'과 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정 양호함. 반경 3km 내 광역교통망 소재 등 편리한 편임.

* 건물의 구조

2020년 6월 12일 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상10층 건물 내 제1층 제101호임. 외벽은 인조석 마감, 내벽은 인테리어 마감, 바닥은 타일 마감, 창호는 강화유리 단창 및 시스템 창호 등으로 구성됨.

* 이용상태

관리업체 문의 결과, 제1층 제101호(네일디), 제1층 제102호(-1호, 소미담카페, -2호 사무실 등), 제2층 제201호는 공실 상태로 확인되었음. 본건은 근린생활시설로 이용 중임.

* 설비내역

기본적인 위생 설비, 급배수 설비, 소화전, 화재탐지 설비, 승강기 설비, 주차 설비 등을 갖추고 있음.

* 토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지인 토지로서 도시형생활주택, 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

* 인접 도로상태등

본건 토지는 남서측으로 약 10미터의 포장된 도로에 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구), 소로1류(폭 10m~12m), 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-26)임.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리

을5, 근저당권, 케이씨유엔피엘대부주식회사, 2024-04-12 접수.

* 임차인 현황

* 임차인: 선

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 1,300,000원

* 전입일자(사업일자): 2021-09-02

* 확정일자: 2021-09-02

* 대항력: 있음

* 인수되는 권리

명시적으로 인수되는 권리는 없으나, '물건명세서 참고사항'에 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"으로 기재되어 있어, 이에 대한 별도 확인이 필요할 수 있습니다.

* 인수 보증금 합계

0원 (낙찰자가 인수할 보증금은 없음)

* 기타 등기사항

- 소유권보존: 주식회사파크앤시티 (2020-06-18)

- 근저당권: 케이씨유엔피엘대부주식회사 (2024-04-12, 말소기준)

- 임의경매: 동수원신용협동조합 (2025-09-10)

- 압류: 국민건강보험공단 (2025-09-25)

- 압류: 수원시 (2025-11-24)

* 등기부채권 총액

2,564,064,000원

1.3. 상권분석

* 주변 환경

수원시청을 중심으로 한 중심 상업지역에 위치하며, 다수의 근린생활시설, 공공청사, 공원, 공동주택 등이 혼재하여 활발한 상업 활동이 이루어지는 지역입니다.

* 교통 환경

수인분당선 수원시청역이 도보 거리에 있으며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 차량 접근성 또한 우수합니다.

* 주변 시설

수원시청, 수원시 소방서 등 주요 공공기관이 인접해 있으며, 롯데백화점, AK플라자 등 대형 쇼핑몰과 다양한 편의시설(병원, 은행 등) 이용이 용이합니다.

* 혐오시설

주변 지역에 주거 및 상업 시설이 밀집한 관계로, 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 교통

지하철 수원시청역(수인분당선) 이용이 편리하며, 인근 버스정류장을 통해 시내 및 외곽 지역으로의 이동이 수월합니다.

* 편의시설

수원시청, 롯데백화점, AK플라자 등 쇼핑 및 편의시설 접근성이 우수합니다. 병원, 은행, 관공서 등 생활 편의 시설 이용이 매우 편리합니다.

* 교육 및 여가

주변에 공원 등 여가 시설이 있으며, 교육 시설 접근성 또한 양호한 편입니다. (구체적 정보는 추가 확인 필요)

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인

선 임차인이 존재하며 대항력을 갖추고 있어, 명도 과정에서 협의 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다. (보증금 2천만원, 차임 130만원. 인수 보증금은 0원)

* 토지이용계획상 제한

토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-26)으로 지정되어 있으나, 본 건 용도(근린생활시설)가 허가 대상 용도에 해당하는지 별도 확인이 필요합니다. 또한 비행안전제6구역 등 일부 제한사항이 존재합니다.

* 공동담보 물건

특이사항 및 특수물건정보에 '공동담보'가 언급되어 있어, 본건 외 다른 물건의 경매 진행 여부 및 결과가 본 건의 낙찰가 및 명도 과정에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 건물 현황

건축물대장 상 자주식 주차장으로 표기되어 있으나, 카리프트를 통해 주차가 가능한 점 등 공부와의 차이가 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 수원시청역 인근의 우수한 입지를 자랑하는 근린상가입니다. 2020년 준공된 건물로 상태가 양호하며, 주변 상업 및 행정 인프라가 잘 갖춰져 있어 향후 운영 및 가치 상승 잠재력이 있습니다.

다만, 대항력 있는 임차인의 존재와 공동담보 물건이라는 점은 입찰 전 반드시 면밀히 검토해야 할 사항입니다. 임차인과의 원만한 협의를 통해 명도 리스크를 최소화하고, 공동담보 물건의 경매 진행 상황을 파악하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 탁월한 역세권 입지: 수원시청역 도보 5분 이내 거리로 유동인구 흡수 용이.

* 배후수요 풍부: 수원시청, 법원 등 공공기관 및 상업시설 밀집 지역으로 안정적인 수요 확보.

* 최신 건물 상태: 2020년 준공으로 신축급 건물로 유지보수 부담 적음.

* 높은 활용도: 근린생활시설로 다양한 업종 유치 및 수익 창출 가능.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정평가액은 358,000,000원입니다.

예상 입찰가 산정 시, 대항력 있는 임차인의 명도 비용, 공동담보 물건의 영향, 주변 시세 및 수익률 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

인수 보증금 합계가 0원이므로, 보증금 인수 부담은 없습니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 심층적인 현장 조사와 상세 권리 분석이 필수적이며, 이를 바탕으로 투입 비용 대비 기대 수익률을 고려한 전략적인 입찰가 결정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.