나이스옥션 법원경매 수원 2025타경57774 [1] 경기도 화성시 만세구 장안면 수촌리 397-15 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정안감정 · 평가일 2025.09.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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형태 및 이용상태

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인접 도로상태

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토지이용계획 및 제한상태

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제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

농지취득자격증명 제출이 필요하며 농업진흥지역 내 농지로써 주말체험영농 목적으로 취득이 불가하므로 입찰시 주의요망됨(미제출시 보증금 미반환)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 수원지방법원 2025타경57774 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지매각

1.2. 소재지 및 토지 정보

소재지: 경기도 화성시 만세구 장안면 수촌리 397-15

용도: 전 (밭)

토지 면적: 4,911.00㎡ (약 1,485.69평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 1,458,567,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

해당 물건은 경기도 화성시 장안면에 위치하고 있으며, 농업 지역 특성상 주변이 논밭으로 둘러싸여 있습니다. 장안면은 화성시 서부권에 속하며, 동쪽으로는 팔탄면, 향남읍(발안), 서쪽으로는 우정읍(조암), 남쪽으로는 평택시 청북읍, 포승읍, 북쪽으로는 남양읍과 인접해 있습니다.

2.2. 교통 상황

장안면 일대는 버스 노선이 운행되고 있으며, 주요 노선으로는 331번, 8155번 시외버스 등이 있습니다. 물건지에서 가장 가까운 버스 정류장은 '장안면사무소' 또는 '사랑리' 등으로 도보 이동이 가능합니다. 대중교통 이용 시 주요 지역까지 이동 시간은 다소 소요될 수 있으며, 배차 간격이 긴 노선이 있을 수 있어 사전 시간표 확인이 필요합니다. 도로망으로는 국지도 82호선, 지방도 301호선 등이 있으며, 과거 교통망 확장이 이루어진 바 있습니다.

2.3. 인접 도로 상태

구체적인 인접 도로 상태에 대한 정보는 제공되지 않았습니다. 다만, 농지이므로 현황 도로 접근이 가능할 것으로 예상됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 등기부 요약에 따르면, 최초 소유권 이전은 2005년 10월 13일에 매매로 이루어졌습니다. 이후 여러 권리가 설정되었으나, 가장 빠른 근저당권(2022년 4월 27일, 농업협동조합자산관리회사, 1,105,000,000원)이 말소기준권리이며, 이보다 후순위로 설정된 모든 권리(근저당권, 지상권, 가압류, 임의경매)는 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

말소기준권리: 2022년 4월 27일 접수된 농업협동조합자산관리회사 근저당권 (1,105,000,000원)

소멸 권리: 근저당권, 지상권, 가압류, 임의경매 등 말소기준권리보다 후순위로 등기된 모든 권리

인수 권리: 등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 명시되어 있으나, 등기부 요약에는 해당 지상권이 말소된 것으로 기재되어 있습니다. 제공된 정보상 인수해야 할 권리는 없습니다.

3.3. 등기부채권 총액

등기부채권 총액은 1,404,355,565원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 및 경제 활동

화성시 장안면은 주로 농업 지역으로, 자체적인 대규모 상업 시설보다는 인근의 우정읍(조암)이나 향남읍(발안) 지역의 상업 시설 및 터미널을 이용하는 것으로 보입니다. 장안면에는 5일장(4일, 9일)이 서기도 하며, 지역 주민들의 생활 중심지 역할을 합니다. 또한, 인근에 기아자동차 화성공장, 발안산업단지, 장안첨단산업단지 등 대규모 산업 시설이 있어 관련 종사자들의 배후 주거지로 기능할 수 있는 잠재력이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설 및 공공기관

장안면에는 장안면사무소, 장안파출소 등이 있습니다. 주민 편의시설로는 주유소(장안셀프주유소) 등이 운영되고 있습니다. 농촌 지역 특성상 대규모 편의 시설은 제한적일 수 있으며, 주요 편의시설 이용을 위해서는 인근 읍면 지역으로 이동이 필요할 수 있습니다.

5.2. 교육 시설

장안면에는 화성장안초등학교가 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 관련 규제

본 물건은 '전'(밭) 용도의 농지이며, 농업진흥지역 내에 위치합니다. 이에 따라 농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 주말체험영농 목적으로는 취득이 불가합니다. 농지취득자격증명 미제출 시 매수 신청 보증금이 반환되지 않으므로, 입찰 시 반드시 확인 및 준비해야 합니다. 또한, 농업진흥지역은 농업 생산성 향상과 농지 보전을 위한 용도지역이므로, 토지 이용에 대한 추가적인 규제가 있을 수 있습니다.

6.2. 권리 분석상 특이사항

등기부상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되었으나, 등기부 요약에서는 해당 지상권이 말소된 것으로 기재되어 있어 실제 인수 여부는 추가 확인이 필요합니다. 제공된 정보에 따르면 말소 대상 권리만 등기되어 있습니다.

6.3. 기타 위험 요소

화성시 서부 지역, 특히 장안면 석포리 일대에서는 과거부터 폐기물 매립 시설 설치와 관련한 주민 반대 및 논란이 있어왔습니다. 비록 본 물건지와 직접적인 관련성은 없더라도, 지역 사회의 환경 문제에 대한 민감성과 잠재적 갈등 요소는 고려할 필요가 있습니다. 또한, 농지가 공장, 축사 등과 혼재되어 있어 악취 민원이 발생할 수 있다는 점도 언급되고 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 장안면 수촌리에 위치한 농지로서, 상당한 면적을 감정가도 높게 책정받았습니다. 농업진흥지역 내 농지라는 특성상 농지취득자격증명이 필수이며, 주말체험영농 목적 취득이 제한되는 등 투자자격에 제약이 있습니다. 권리 분석상으로는 말소기준권리보다 후순위의 모든 권리가 말소될 예정이라 권리관계는 비교적 명확하나, '매각으로 소멸되지 않는 권리' 표기에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다. 주변 환경은 전형적인 농촌 지역으로, 편의시설 및 교통 접근성은 도시 지역에 비해 다소 부족할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 상당한 면적의 농지를 비교적 낮은 경쟁률로 취득할 수 있는 기회 (농지 관련 규제 및 자격 요건으로 인한 경쟁률 감소 예상)

* 향후 화성시 개발 계획에 따른 잠재적 가치 상승 가능성

* 지역 내 산업단지 배후 수요로 인한 농업 관련 사업 가능성

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1,458,567,000원입니다. 인수할 보증금이 0원이므로, 감정가를 기준으로 잠재적 리스크와 농지 취득 자격 요건 등을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 농업진흥지역이라는 점과 주말체험영농 불가 등의 제약 조건은 입찰 참여자를 제한하여 경쟁률을 낮추는 요인이 될 수 있습니다. 또한, 등기부채권 총액 1,404,355,565원을 초과하는 입찰가는 신중하게 결정해야 할 것입니다. 실제 입찰가는 시장 상황, 참여자 수, 본 물건의 실제 이용 가능성 및 수익성 분석 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 하므로, 본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.