나이스옥션 법원경매 수원 2025타경57668 [1] 경기도 화성시 마도면 두곡리 402-8 우리홈타운 101동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한백 · 평가일 2025.09.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 마도면 두곡리 소재 ""화도중학교"" 북동측 인근에 위치하며 주위는
연립주택, 다세대주택 등 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하여 있으며
주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통사정은
보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 4층 401호로서
외벽 : 인조석타일 붙임, 드라이비트 마감 등.
내벽 : 벽지도배, 일부 타일붙임 마감 등.
창호 : 하이샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용함.(후첨 '내부구조도' 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비 및 개별난방설비, 승강기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 등고 평탄한 삼각형의 토지로서 다세대주택 및 근린생활시설
건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:
25.8.26.~26.8.25./허가대상자:외국인 등/허가대상용도:단독·다가구·연립·다세대주택,
아파트)

공부와의 차이

해당사항없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

물건 비고

1. 신청채권자 겸 대항력 있는 임차인의 보증금 155,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수하므로 입찰시 주의요망
2. 대지권 목적인 토지의 면적이 부동산등기사항증명서(585㎡)와 토지대장상의 면적(541㎡)이 상이하고, 감정평가는 토지대장을 기준으로 평가함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경57668 (1)

소재지: 경기도 화성시 마도면 두곡리 402-8 우리홈타운 101동 4층401호

용도: 다세대주택

감정가: 130,000,000원

토지면적: 45.59㎡ (약 13.78평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 50.40㎡ (약 15.25평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 조OO

건축년도: 제공된 정보에 명시되어 있지 않음

2. 입지조건

본건은 경기도 화성시 마도면 두곡리 소재 "화도중학교" 북동측 인근에 위치합니다.

주위는 연립주택, 다세대주택 등 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역입니다.

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

토지는 인접지와 도로에 대체로 등고 평탄한 삼각형의 토지로서 다세대주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

본건은 남서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 제1종일반주거지역이며, 가축사육제한구역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 특정 허가 대상)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

채권자는 조OO이며, 본건은 부동산 강제경매로 진행됩니다.

등기부상 말소기준권리는 인천광역시서구의 압류(2024.11.08.)입니다.

주요 권리사항으로는 주택임차권(을1)이 존재하며, 권리자는 조덕진입니다.

임차인 조덕진은 2021년 09월 23일 전입신고, 2023년 09월 25일 확정일자를 받았으며, 보증금은 155,000,000원, 차임은 0원입니다.

해당 임차인은 대항력이 있으며, 주택임차권은 인수(말소: 인수)로 기재되어 있습니다.

이는 신청채권자 겸 대항력 있는 임차인 조덕진의 보증금 155,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 함을 의미합니다.

등기부채권 총액은 155,000,000원입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 있습니다.

4. 상권분석

본건은 주거용 건물과 근린생활시설, 농경지가 혼재된 지역에 위치합니다.

주변에 공동주택 단지들이 분포하고 있으며, 일부 근린생활시설이 운영되고 있습니다.

대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상권으로 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

주변에 화도중학교가 위치하여 교육 환경은 보통 수준입니다.

차량 이동이 편리하며, 대중교통 이용도 가능한 환경입니다.

병원, 마트 등 편의시설 및 공공시설은 인근 지역으로 이동하여 이용해야 할 가능성이 높습니다.

주변에 대규모 공장이나 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 토지이용계획상 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 문제입니다. 신청채권자 겸 대항력 있는 임차인인 조 의 보증금 155,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 하므로 입찰 시 반드시 확인 및 주의가 필요합니다.

대지권 목적인 토지의 면적이 부동산등기사항증명서(585㎡)와 토지대장상의 면적(541㎡)이 상이한 점이 확인됩니다. 감정평가는 토지대장상의 면적을 기준으로 이루어졌습니다.

토지이용계획상 가축사육제한구역, 성장관리권역, 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있어 향후 건축 또는 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 마도면에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 1억 3천만원입니다.

가장 큰 특징이자 주의사항은 대항력 있는 임차인이자 신청채권자인 조 의 보증금 155,000,000원 문제입니다. 이 금액이 배당에서 전액 충족되지 않으면 매수인이 인수해야 하므로, 총 인수 금액이 매우 커질 수 있는 위험이 있습니다.

건축년도가 불명확하며, 토지 면적 상이 등 추가 확인이 필요한 사항도 있습니다.

주변 시세 등을 고려할 때, 임차인 보증금 인수 문제가 해결되지 않으면 투자 가치가 크게 하락할 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

본 건의 투자 포인트는 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 금액이 법원 배당을 통해 전액 변제될 경우, 시세 대비 저렴하게 취득할 수 있는 가능성에 있습니다.

그러나 이 부분에 대한 불확실성이 매우 크므로, 철저한 권리 분석과 현장 조사가 필수적입니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보(JSON)를 분석한 결과, 주변 다세대주택의 거래 시세는 전용면적 기준 약 145만원/㎡ ~ 183만원/㎡ 수준으로 파악됩니다.

본건의 전용면적은 50.40㎡이며, 이를 기준으로 시세를 환산하면 약 7,300만원 ~ 9,200만원 범위로 추정됩니다.

하지만 본건은 155,000,000원의 대항력 있는 임차인의 보증금을 인수해야 할 가능성이 높아, 실제 입찰 시에는 이 위험 요소를 반영하여 보수적으로 접근해야 합니다.

감정가 130,000,000원 대비, 시세 및 인수 위험을 고려하여 예상 입찰가는 75,000,000원 수준으로 제안합니다. 실제 입찰가는 권리 분석 결과 및 현장 조사를 통해 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.