나이스옥션 법원경매 수원 2025타경57668 [1] 경기도 화성시 마도면 두곡리 402-8 우리홈타운 101동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 수원 2025타경57668 [1] 경기도 화성시 마도면 두곡리 402-8 우리홈타운 101동 4층401호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경57668
• 주소: 경기도 화성시 마도면 두곡리 402-8 우리홈타운 101동 4층401호
• 용도: 다세대주택

수원지방법원 경매12계 2025타경57668 | 소재지: 경기도 화성시 마도면 두곡리 402-8 우리홈타운 101동 4층401호 | 감정가: 130,000,000원 | 최저가: 91,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 수원지방법원 2025타경57668 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경57668 (1)

소재지: 경기도 화성시 마도면 두곡리 402-8 우리홈타운 101동 4층401호

용도: 다세대주택

감정가: 1억 3,000만원

토지면적: 45.59㎡ (약 13.79평)

토지지분: 45.58890942698706㎡ (약 13.79평)

건물면적: 50.40㎡ (약 15.25평)

건물지분: 50.4㎡ (약 15.25평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 조OO

특이사항: 없음 (제공된 정보 기준)

주의사항:

1. 신청채권자 겸 대항력 있는 임차인의 보증금 155,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수하므로 입찰 시 주의 요망.

2. 대지권 목적인 토지의 면적이 부동산등기사항증명서(585㎡)와 토지대장상의 면적(541㎡)이 상이하며, 감정평가는 토지대장을 기준으로 평가함.

1.2. 입지 조건

본건은 경기도 화성시 마도면 두곡리 소재 "화도중학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 환경은 연립주택, 다세대주택 등 공동주택과 단독주택, 근린생활시설, 농경지가 혼재되어 있어 주거 환경은 보통 수준입니다.

차량으로 본건까지 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 대중교통 사정 또한 보통으로 평가됩니다.

1.3. 권리 분석

본건은 부동산강제경매 사건으로, 채권자는 조OO입니다.

주의사항에 명시된 바와 같이, 신청채권자 겸 대항력 있는 임차인의 보증금 155,000,000원이 배당 절차에서 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 하는 위험이 존재합니다. 이는 입찰 시 매우 중요한 고려사항입니다.

또한, 대지권과 관련된 토지 면적에 부동산등기사항증명서(585㎡)와 토지대장(541㎡) 간의 차이가 있으나, 감정평가는 토지대장을 기준으로 이루어졌습니다.

1.4. 상권 분석

본건 주변에는 근린생활시설과 농경지가 혼재되어 있어, 풍부한 상업 시설이 밀집한 지역은 아닙니다.

다만, 인근에 주거 단지가 형성되어 있어 기본적인 생필품 구매나 간단한 식음료 시설 이용은 가능할 것으로 보입니다.

좀 더 다양한 상업 시설 이용을 위해서는 인근 지역으로의 이동이 필요할 수 있습니다.

1.5. 생활 정보

본건은 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 5층 건물 내 4층 401호에 해당합니다.

외벽은 인조석타일 붙임 및 드라이비트 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감, 창호는 하이샷시로 되어 있습니다.

내부에는 위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 개별난방 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있어 생활 편의성은 양호한 편입니다.

다세대주택으로 이용 중입니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 미회수분 인수 가능성입니다. 임차인의 총 보증금이 1억 5,500만원에 달하므로, 배당 결과에 따라 매수인이 상당 금액을 추가로 부담해야 할 수도 있습니다.

두 번째 리스크는 토지 면적의 공부상 차이입니다. 이는 향후 재산권 행사나 활용에 있어 잠재적인 문제를 야기할 수 있습니다.

일반적인 검색 결과 및 제공된 정보에 따르면, 본건 인근에서 특별히 혐오시설이 직접적으로 언급되지는 않았습니다. 하지만 주변에 농경지가 혼재하는 점을 고려할 때, 계절에 따른 농작물 경작 관련 소음이나 냄새 발생 가능성을 배제할 수는 없습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 경기도 화성시 마도면 두곡리에 위치한 다세대주택입니다.

주요 장점으로는 차량 접근성 및 대중교통 이용이 보통 수준이며, 기본적인 생활 편의 설비(난방, 승강기 등)를 갖추고 있다는 점입니다.

하지만, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 위험과 토지 면적의 공부상 차이가 존재하여 신중한 접근이 필요합니다.

입지 자체는 주거 지역으로 분류되나, 주변에 농경지가 혼재되어 있어 쾌적성과는 다소 거리가 있을 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

1. 보증금 인수 리스크 분석: 임차인의 보증금 1억 5,500만원 중 배당받을 금액을 면밀히 분석하여, 인수해야 할 잔액을 산정하고 이를 입찰가에 반영해야 합니다.

2. 토지 면적 차이 확인: 등기부등본과 토지대장의 면적 차이에 대한 정확한 원인 파악이 필요합니다. 이는 향후 재산권 행사나 처분에 영향을 줄 수 있습니다.

3. 잠재적 가치 상승 기대: 화성시 개발 계획 및 주변 지역의 성장 가능성을 고려할 때, 장기적인 관점에서 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

법원 정보

수원지방법원 경매12계