나이스옥션 법원경매 수원 2025타경57557 [1] 경기도 용인시 처인구 모현읍 동림리 62-12 삼화빌리지 102동 4층301호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정명감정 · 평가일 2025.09.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 처인구 모현읍 능원리 소재 ""능원초등학교"" 남동측 인근에 위치하는 구분건물(삼화빌리지 제102동 제4층 제301호)로서 인근은 다세대주택, 학교 및 노변 근린생활시설이 소재한 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장(일반, 마을)이 소재하여 대중교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 내 제4층 제301호로서,

외벽: 타일붙임 및 일부 드라이비트 마감,
창호: 하이새시창호임.

이용상태

도시형생활주택(방3, 거실겸주방, 욕실겸화장실2)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수, 화재탐지 및 경보 설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서 공동주택(도시형생활주택) 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약 5M 포장도로에 접한 세로(가)임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(2021-05-28)(전부제한지역(도시지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법> 토지거래계약에관한허가구역(기간:25.8.26~26.8.25 대상:외국인등/용도:단독주택 다가구 연립 다세대 아파트(국토부 제2025-1058호))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시 이해관계인 부재로 인하여 상세한 임대관계 등은 미상임.

물건 비고

신청채권자 서울보증보험주식회사 : 임차권자 경기주택도시공사의 임차보증금반환채권 양수인임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 수원지방법원 2025타경57557 (1)

소재지: 경기도 용인시 처인구 모현읍 동림리 62-12 삼화빌리지 102동 4층301호

건물 용도: 도시형생활주택

경매 구분: 부동산강제경매

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 면적 및 가격

토지 면적: 52.59㎡ (약 15.91평)

건물 면적: 55.00㎡ (약 16.64평)

감정가: 185,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 처인구 모현읍 소재 능원초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 학교 및 근린생활시설이 소재한 주택지대입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 도로상태

본건 서측으로 폭 약 5미터의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권 보존 및 이전 이력이 존재합니다.

* 을구 7번으로 경기 주택도시공사의 주택임차권이 등기되어 있으며, 채권금액은 185,000,000원입니다. 해당 임차권은 '인수'로 기재되어 있습니다.

* 갑구 4번으로 서울 보증보험 주식회사의 강제경매 개시결정 등기가 말소기준권리로서 존재합니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 경기 주택도시공사

* 보증금: 185,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-05-19

* 확정일자: 2022-04-27

* 배당신고일자: 2024-05-23

* 대항력: 있음

* 비고: 신청채권자 서울 보증보험 주식회사는 임차권자 경기 주택도시공사의 임차보증금반환채권 양수인입니다.

3.3. 권리분석 요약

* 을구 7번 임차권(경기 주택도시공사)은 매각으로 인해 소멸되지 않으며, 매수인에게 인수될 가능성이 높습니다.

* 등기사항명세서상 '말소: 인수'로 기재되어 있으며, 배당에서 임차보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

* 따라서, 인수해야 할 임차보증금이 185,000,000원에 달할 수 있어, 이는 본건의 총 매수 부담액을 증가시키는 주요 요인입니다.

* 말소기준권리는 2025년 9월 2일 접수된 서울 보증보험 주식회사의 강제경매 개시결정 등기입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 건물

본건은 삼화빌리지 102동 4층 301호로, 동일 단지 내에 위치한 도시형생활주택입니다.

4.2. 유사 물건 시세 분석

* 삼화빌리지(102,103,104동)의 유사 면적(41.91㎡, 약 12.68평)에 대한 최근 매매 사례를 분석한 결과, 2025년 12월 13,800만원, 2025년 12월 12,400만원에 거래되었습니다. 이는 3.3㎡당 약 977만원 ~ 1088만원 수준입니다.

* 본건의 건물 면적은 55㎡(약 16.64평)입니다. 이를 유사 단지 거래가 수준에 대입하여 환산하면, 약 162,700,000원 ~ 181,100,000원 범위로 추정됩니다.

* 본건의 감정가 185,000,000원은 유사 면적의 실거래가 평균보다 다소 높은 수준으로, 동일 단지 내 다른 세대의 거래가와 비교 시 시세 대비 높은 감정가로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 노변 근린생활시설이 소재하여 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

본건 남동측 인근에 능원초등학교가 위치하고 있어 교육 환경은 보통입니다.

5.3. 기타

* 본건은 도시지역, 제1종일반주거지역에 해당합니다.

* 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역으로 지정되어 있습니다.

* 토지거래계약 허가구역 (기간: 25.8.26~26.8.25, 대상: 외국인 등 / 용도: 단독주택, 다가구, 연립, 다세대, 아파트)으로 지정되어 있습니다.

* 주변에 혐오시설에 대한 정보는 검색되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 인수 위험

* 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인(경기 주택도시공사)의 보증금 185,000,000원이 매수인에게 인수될 가능성입니다.

* 만약 배당에서 보증금 전액이 회수되지 않을 경우, 매수인은 해당 금액을 추가로 부담해야 하므로 총 매수 부담액이 크게 증가합니다.

6.2. 시세 대비 높은 감정가

* 동일 단지 내 더 작은 면적의 최근 실거래가 대비 본건의 감정가가 높게 책정되어 있습니다. 이로 인해 향후 시세 차익을 기대하기 어려울 수 있습니다.

6.3. 토지이용계획 및 제한사항

* 가축사육제한구역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등 환경 관련 규제가 적용됩니다.

* 토지거래계약 허가구역 지정으로 인해 특정 대상(외국인 등)의 거래에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차권이 매수인에게 인수될 가능성이 매우 높아 권리 인수 리스크가 매우 큰 물건입니다. 또한, 유사한 평형대의 최근 실거래가와 비교 시 감정가가 높게 책정되어 있어 투자 가치 판단에 신중을 기해야 합니다. 임차인의 보증금 회수 가능성과 배당 결과에 따라 매수인이 최종적으로 부담하게 될 금액이 크게 달라질 수 있으므로, 철저한 권리 분석과 함께 예상되는 총 매수 부담액을 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 권리 분석의 확실성 확보

* 임차인(경기 주택도시공사)의 보증금 185,000,000원이 경매 절차에서 전액 배당될 수 있는지, 배당 순위 및 예상 배당표를 반드시 확인해야 합니다.

* 경매 신청 채권자가 임차인의 보증금 반환 채권을 양수한 점을 고려하여, 채권 회수 및 임차인과의 관계를 이해하는 것이 중요합니다.

8.2. 합리적인 입찰가 산정

* 인수될 가능성이 있는 보증금 185,000,000원을 감안하여, '예상 낙찰가 + 인수 보증금'의 총 부담액이 주변 시세를 초과하지 않도록 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

* 현재 감정가(185,000,000원)는 유사한 면적의 실거래가 범위 상단에 있어, 시세 대비 프리미엄이 없는 수준에서 접근하는 것이 바람직합니다.

9. 예상 입찰가

* 현재 감정가: 185,000,000원

* 유사 단지(삼화빌리지) 41.91㎡ (약 12.68평) 최근 실거래가: 124,000,000원 ~ 138,000,000원

* 본건 55㎡ (약 16.64평) 기준, 유사 단지 시세 적용 시 예상 가치: 약 162,700,000원 ~ 181,100,000원

* 본건은 대항력 있는 임차인의 보증금 185,000,000원이 매수인에게 인수될 가능성이 매우 높습니다. 따라서 본 예상 입찰가는 '낙찰가' 기준이며, 실제 총 매수 부담액은 '낙찰가 + 인수 보증금 185,000,000원'이 될 수 있습니다.

* 이 점을 감안할 때, 본건의 시장 가치(약 1.8억 내외)를 고려하면, 인수 보증금을 제외한 낙찰가는 시세 범위를 크게 벗어나지 않는 수준에서 결정되어야 합니다.

* 이러한 위험 요소를 반영하여, 보수적인 관점에서 예상되는 낙찰가 범위는 다음과 같습니다.

* 예상 입찰가 범위 (낙찰가 기준): 170,000,000원 ~ 180,000,000원

* 주의: 상기 예상 입찰가는 낙찰가만을 의미합니다. 실제 총 매수 부담액은 이 낙찰가에 인수될 수 있는 보증금 185,000,000원을 더한 금액이 됩니다. 만약 이 물건을 175,000,000원에 낙찰받을 경우, 최종적으로 부담하게 되는 총 금액은 175,000,000원 + 185,000,000원 = 360,000,000원이 됩니다. 따라서 본건 투자는 예상되는 총 매수 부담액이 시장 가치 대비 현저히 낮아지지 않는 이상 매우 높은 위험을 동반하므로, 투자 결정에 신중을 기하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.