나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34392 [1] 경기도 김포시 장기동 1629 한강신도시어울림 307동 15층1503호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: HR감정 · 평가일 2025.09.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 장기동 소재 ""장기초등학교"" 북측에 위치하며, 주변은 동유형의 아
파트단지, 학교, 공원, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 주변 환경은 양호한 편임.

교통상황

본건까지 차량 출입 용이하며, 인근에 버스정류장 및 장기역(김포골드라인')이 소재하는
등 대중교통 여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 18층 건물내 제15층 제1503호로서,
(사용승인일:2009.05.15)

외벽: 몰탈위 페인트 마감 등
내벽: 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등
창호: 샷시창호 등으로 조사됨.

이용상태

""아파트""로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방 설비, 승강기 설비, 화재탐지설비 등 소방설비 등이 구비되어 있
음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 등고평탄한 광평수의 사다리형 토지로서, 현황 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연결 됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제3종일반주거지역 , 고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만) , 제1종지
구단위계획구역(장기택지개발사업) , 중로1류(폭 20m~25m)(2014-11-27)(접합) , 중로1류(폭
20m~25m)(보조간선도로)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용
에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 상대보호구역
(운유고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(장기중학교)<교육환경 보호에 관
한 법률>, 상대보호구역(장기초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정
비계획법>, 택지개발지구(장기택지개발사업)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(장기처리분구)<
하수도법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대
.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : --

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 소재지: 경기도 김포시 장기동 1629 한강신도시어울림 307동 15층1503호

사건번호: 부천지원 2025타경34392 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

물건종별: 아파트

감정평가액: 431,000,000원

토지면적: 58.55㎡ (약 17.71평)

건물면적: 84.67㎡ (약 25.61평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화 물건

1.1. 입지조건

본 건은 경기도 김포시 장기동에 소재하며, 인근에 ""장기초등학교""가 위치하고 있습니다.

주변은 동유형의 아파트 단지, 학교, 공원, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 주거 환경은 양호한 편입니다.

차량 접근성이 용이하며, 인근에 버스정류장과 김포골드라인 장기역이 있어 대중교통 이용 또한 편리합니다.

1.2. 권리분석

등기부상 소유권은 장재철에게 있으며, 2021년 3월 18일 한국자산관리공사의 근저당(189,600,000원)이 말소기준권리입니다.

이후 설정된 다수의 근저당 및 가압류는 모두 말소될 예정입니다.

경매개시결정은 2025년 9월 4일 OSB저축은행에 의해 등기되었으며, 이 역시 매각으로 소멸됩니다.

총 등기부채권액은 530,718,615원입니다.

* 임차인 현황

- 인수 보증금 합계: 0원

- 임대관계: 미상

임대 관계가 미상인 점은 추후 명도 및 점유 관계 확인 시 주의가 필요합니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

주변이 아파트 단지와 학교, 공원 등으로 둘러싸인 전형적인 주거 단지입니다.

근린생활시설이 인접해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

김포골드라인 장기역이 가까워 서울 및 수도권 접근성이 우수합니다.

* 주변 시설 정보 탐색 결과:

김포시 장기동 1629번지 일대는 대규모 아파트 단지와 학교, 공원 등이 밀집한 지역으로, 인근에서 특별히 문제시될 만한 혐오시설이나 유해시설은 발견되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

아파트명: 한강신도시어울림 (고창마을)

건설사: (정보 없음, 다만 경기도시공사에서 최초 보존등기)

사용승인일: 2009년 5월 15일

총 세대수: 574세대 (총 9개동)

본건 층수: 15층 (총 18층)

면적 정보:

- 전용면적: 84.67㎡ (약 25.61평)

- 공급면적: (제공된 정보 없음, 통상 전용면적 + 공용면적)

- 토지지분: 58.55㎡ (약 17.71평)

주차: 총 641대 주차 가능 (가구당 약 1.12대)

단지 내 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설 등

1.5. 잠재적 리스크

* 유동화 물건: 유동화 자산으로 경매가 진행되므로, 일반 경매와 절차가 상이할 수 있으나 물건 자체의 리스크는 아닙니다.

* 임대 관계 미상: 현재 임차인 현황 정보가 미상인 관계로, 실제 점유 관계 및 대항력 유무, 보증금/차임 등은 추가 확인이 반드시 필요합니다. 명도 과정에서 예상치 못한 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 김포시 장기동에 위치한 한강신도시어울림 아파트 15층 호실로, 실거주 및 투자가치가 있는 것으로 판단됩니다.

장기역 역세권으로 교통이 편리하며, 단지 내 편의시설 및 주변 환경이 양호합니다.

등기부상 권리 관계는 경매로 인해 대부분 소멸될 예정이며, 감정가 4.31억원에 근접한 최근 실거래가를 고려할 때 합리적인 입찰가 산정 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

다만, 임대 관계 미상의 부분은 명도 과정에서 발생할 수 있는 리스크이므로 주의 깊게 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 최적의 입지: 김포골드라인 장기역 역세권 (도보 이용 가능 거리)

* 양호한 생활환경: 장기초등학교 인접, 단지 내 및 주변 편의시설 풍부

* 안정적인 시세: 최근 실거래가가 감정가와 유사한 수준 유지

* 명확한 권리관계: 경매로 소멸되는 권리가 대부분으로 인수 부담 적음

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 분석한 결과, 본 건과 유사한 면적 및 층수의 아파트가 2026년 5월~6월에 걸쳐 41,000만원에서 43,000만원 사이에 거래되었습니다.

감정평가액은 43,100만원이며, 이는 최근 실거래가 최고가와 유사한 수준입니다.

인수되는 권리 및 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 415,000,000원 ~ 425,000,000원 사이로 산정하는 것을 제안합니다.

임대 관계 미상에 따른 잠재적 명도 리스크를 감안한다면, 이보다 낮은 금액으로 입찰가를 조정하는 것도 고려할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.