나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34413 [1] 경기도 김포시 장기동 2025-3 1층근린111호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 장기동 소재 '경기김포 경찰서' 북측 인근에 위치한 구분건물(통칭 ' 베네치아의 아침') 제1층 제근린 111호 외 5개호로서 부근은 근린생활시설, 업무시설 및 공 동주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층건 내 1층 근린 111호 외 5개호로, (집합건축물대장상 사용승인일 : 2018.07.05 ) 외 벽 : 석재마감 및 모르타르위페인팅 등 창 호 : 새시창임.

이용상태

■ 근린 111호 : 공부상 '약국'으로 현황 '공실'임 ■ 근린 114호 ~ 117호 : 공부상 근린 114호, 근린 116, 근린 117호 '휴게음식점', 근린 115 호 '세탁소' 이나, 외관상 일체로 이용중인 '근린생활시설'(후면 사진용지 참조)임. ■ 908호 : 공부상 '오피스텔'로 현황 '오피스텔'임.

설비내역

공동 위생설비, 급배수설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사각형 토지로서 근린생활시설 및 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 필지 남동측으로 약 38 m 도로, 북서측으로 약 13 m 도로, 남서측으로 공공보행통로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역(2014-11-27), 고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만), 제1 종지구단위계획구역(김포한강신도시), 대로2류(폭 30m~35m)(2014-11-27)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(2014-11-27)(특수도로)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2014-11-27)(접합), 가축사육 제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항 시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(김포신 도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(장기처리분구)<하수도법>, 토지거래계약에관 한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25. )토지정보과문의)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 현장조사 및 공부 등을 근거로 작성하였으며, 자세한 임 대관계는 미상임.

물건 비고

현황 '공실'임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부천지원 2025타경34413 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 중소기업은행

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 김포시 장기동 2025-3 (신주소: 경기도 김포시 태장로 780 (장기동))

용도: 근린상가

토지면적: 11.16㎡ (3.38평)

토지지분: 11.1559㎡ (3.38평)

건물면적: 45.48㎡ (13.76평)

건물지분: 45.4781㎡ (13.76평)

1.3. 감정가 및 건물 정보

감정가: 597,000,000원

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

총 층수: 14층 (지하 4층, 지상 14층)

사용승인일: 2018년 07월 05일

건축물 연면적: 15403.09㎡

대지 면적: 1692.8㎡

건폐율: 64.96%

용적률: 598.47%

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 김포시 장기동 소재 '경기김포 경찰서' 북측 인근에 위치합니다. 주변은 근린생활시설, 업무시설, 공동주택 등이 형성되어 있는 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

본건 필지는 남동측 약 38m 도로, 북서측 약 13m 도로, 남서측으로는 공공보행통로와 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 고도지구(공항고도제한), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시)에 속합니다. 또한 대로2류, 소로1류, 중로3류 도로와 접하며, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 진입표면구역, 성장관리권역, 택지개발지구(김포신도시택지개발), 하수처리구역입니다. 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등)에 해당되나, 경매 절차에서의 적용 여부는 별도 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

권리 종류: 근저당권

채권자: 중소기업은행

접수일자: 2020년 08월 31일

채권액: 2,760,000,000원

비고: 말소기준권리

3.2. 매각 후 소멸되는 권리

말소기준권리인 근저당권(을1) 이하 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.3. 매각 후 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 있습니다. (현황 '공실'임)

3.4. 임차인 현황

임차인: 오

보증금: 20,000,000원

차임: 1,000,000원

전입일자(사업일자): 2025년 04월 25일

확정일자: 2025년 04월 25일

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 합계 0원

3.5. 등기부 요약

총 등기부채권액: 2,760,000,000원

소유권 관련: 신탁등기 말소, 공유자 전원지분 전부 이전 (동양산업주식회사, 매매 617,793,000원)

주요 권리 내역: 중소기업은행 근저당권(말소기준), 김포시 압류(말소), 중소기업은행 임의경매개시결정(말소)

4. 상권분석

4.1. 건물 및 호수 이용 현황

본 건물은 업무시설, 제1,2종근린생활시설, 운동시설 등으로 이용 중인 14층 규모의 집합건축물입니다.

본건(1층 근린 111호)은 공부상 '약국'으로 등재되어 있으나, 현황은 '공실' 상태입니다.

인근 호수(근린 114호~117호)는 공부상 '휴게음식점', '세탁소' 등이나 외관상 일체로 '근린생활시설'로 이용 중이며, 908호는 '오피스텔'로 이용 중입니다.

4.2. 주변 상권 특성

'경기김포 경찰서' 인근에 위치하며, 주변에 상업, 업무, 주거 시설이 밀집되어 있어 유동인구 및 잠재 수요가 풍부할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

인근에 다양한 근린생활시설 및 상업 시설이 분포하고 있어 생활 편의성이 양호합니다.

5.2. 주거 환경

주변에 공동주택 단지들이 있어 주거 배후 수요가 안정적입니다.

5.3. 혐오 시설 유무

주변 지역에 대한 현장 조사 및 지도 검색 결과, 본건 부동산에 직접적인 영향을 미칠 만한 혐오 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 정확한 판단을 위해서는 반드시 현장 재확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 위험

본건 111호가 현재 '공실' 상태로, 임대 세팅 시까지 공실 위험이 존재합니다.

6.2. 법적/행정적 제한

토지이용계획상 공항 관련 고도지구, 장애물제한표면구역, 진입표면구역 등으로 지정되어 있어 향후 건물 증축 또는 용도 변경 등에 제약이 있을 수 있습니다. 또한 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있어 특정 거래 시 허가가 필요할 수 있습니다.

6.3. 권리관계 특이사항

본건은 공동담보 물건으로, 채무 관련 특수사항이 존재할 수 있으므로 추가적인 확인이 필요합니다.

6.4. 정보 접근 제한

이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인해 현장 조사가 제한적으로 이루어졌으며, 자세한 임대 관계는 미상입니다.

7. 종합 의견

본건은 신축급(2018년 준공) 근린상가 건물로, 김포한강신도시 택지개발지구 내에 위치하여 입지적 장점을 가지고 있습니다. 1층에 위치하여 접근성이 좋으며, 주변에 경찰서 등 공공시설과 주거 및 업무시설이 밀집해 있어 상권 활성화 가능성이 있습니다. 다만, 현재 111호는 공실 상태이며, 공항 관련 토지이용 제한 사항 및 공동담보 물건이라는 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 김포한강신도시 내 신축급 상가 건물

* 1층 근린상가로 가시성 및 접근성 우수

* 주변 상업, 업무, 주거시설 밀집으로 풍부한 배후 수요

* 111호 공실로 즉시 임대 수익 창출 가능성

9. 예상 입찰가

감정가는 597,000,000원입니다. 현재 111호의 공실 상태와 공항 관련 토지이용계획상의 제약 사항 등을 고려할 때, 본건의 적정 입찰가는 감정가를 기준으로 시장 상황 및 상세 권리 분석, 임대 시세 등을 종합적으로 검토하여 결정해야 합니다. 예상 입찰가는 감정가 수준에서 시작하여, 현장 조사 및 세부 분석 결과를 바탕으로 최종 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.