나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34379 [1] 경기도 부천시 오정구 여월동 3-15 한라맨션 가동 3층2호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은송감정 · 평가일 2025.09.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 도당동 소재 '부천시립북부도서관' 동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택(아파트, 다세대주택 등) 및 단독주택 등으로 형성된 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 이용편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 아스팔트슁글지붕 지하1층 지상4층 건물내 3층 2호로서, 외벽 : 몰탈위페인팅마감 등, 창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 세장형 평지로서 주거용(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약6m 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1) 3-15번지: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 상대보호구역(여월초-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.)), 2) 3-16번지: 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.)).

공부와의 차이

본건의 공부상 호수는 '2호'이나 현황 출입문 표기는 '302호'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 부천지원 2025타경34379 (1)

소재지: 경기도 부천시 오정구 여월동 3-15 한라맨션 가동 3층2호

용도: 다세대주택

감정가: 1억 3천 3백만원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 32.18㎡ (약 9.74평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 40.32㎡ (약 12.20평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 건물 개요

건물 구조: 철근콘크리트조 아스팔트슁글지붕 지하1층 지상4층 건물 (본건 3층)

건축연도: 1991년

주요 용도: 다세대주택 (총 12가구)

외벽: 몰탈위페인팅 마감 등

창호: 새시 창호 등

내부 설비: 위생 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비 등

1.4. 등기부 현황 요약

소유권 이전: 2018-01-30 (정철원), 2020-04-17 (주식회사스마트하우징)

임차권: 2024-04-03 접수, 권리자 정기목, 1억 3천 2백만원, 말소: 인수 (전입 2022-05-16, 확정 2022-04-22)

강제경매: 2025-09-03 접수, 권리자 주택도시보증공사, 1억 3천 2백만원, 말소기준권리

등기부채권 총액: 1억 3천 2백만원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 부천시 도당동 소재 '부천시립북부도서관' 동측 인근에 위치합니다.

주위는 공동주택(아파트, 다세대주택 등) 및 단독주택 등으로 형성된 주택지대입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

2.3. 도로 및 접근성

본건 북측으로 노폭 약 6m 내외의 도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 사항

제2종일반주거지역입니다.

가축사육제한구역, 항공표면, 상대보호구역, 과밀억제권역 등에 해당됩니다.

토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.8.26. ~ 2026.8.25.)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소 기준 권리

2025년 9월 3일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등기(2025타경34379)가 말소기준권리입니다.

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 주택도시보증공사(정기목)

보증금: 1억 3천 2백만원

차임: 0원

전입일자: 2022-05-16

확정일자: 2022-04-22

배당신고일자: 2024-04-03

대항력: 있음

비고: 임차권 등기 말소: 인수. 본 임차인은 대항력이 있으며, 임차권 등기가 말소되지 않고 인수될 가능성이 있습니다. 다만, 배당신고일자 및 말소기준권리 순서를 고려할 때, 경매 진행 시 보증금 전액을 배당받을 가능성이 높으나, 경매 낙찰가에 따라 보증금 전액을 변제받지 못할 경우 대항력이 인수될 수 있습니다. (이하 임차인의 보증금 인수 여부는 최종 배당 결과에 따라 달라질 수 있으므로, 입찰 전 반드시 확인이 필요합니다.)

3.3. 기타 권리 분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 순위 7번 주택임차권등기 (임차권자가 임차보증금 전액을 변제받지 못할 경우에 한함).

* 공부상 호수와 현황 호수 차이: 본건 공부상 호수는 '2호'이나, 현황 출입문 표기는 '302호'입니다. 건축물대장상 전유부상으로는 '2층 3호'로 기재되어 있어, 실제 호수 표기에 일부 차이가 있을 수 있습니다. (본건 소재지는 '3층2호'로 명시되어 있습니다.)

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향

최근 인근 지역의 다세대주택 실거래가 정보에 따르면,

2025년 12월, 부원아트빌(2003년식, 38.36㎡)이 7천 5백만원에 거래되었습니다. (약 196만원/㎡)

2025년 12월, 에스디위너스빌(2014년식, 40.66㎡)이 1억 8천 6백만원에 거래되었습니다. (약 457만원/㎡)

2025년 12월, 세븐캐슬(2020년식, 52.2㎡)이 2억 7천만원에 거래되었습니다. (약 517만원/㎡)

4.2. 유사 물건 비교

본건은 1991년 준공된 노후 주택으로, 최근 거래된 신축 및 준신축 주택 대비 가격이 낮을 것으로 예상됩니다.

가장 유사한 연식의 부원아트빌(2003년식) 거래가격을 기준으로 환산 시, 본건 면적(40.32㎡)은 약 7천 8백만원 ~ 8천만원 수준으로 추정됩니다.

다만, 감정가는 1억 3천 3백만원으로 책정되어 있으며, 이는 지역의 전반적인 부동산 가치 상승 및 기타 요인이 반영된 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

* 도서관: 부천시립북부도서관이 인근에 위치하여 학습 및 문화생활을 지원합니다.

* 교통: 주변 버스정류장을 이용한 대중교통 접근성이 양호합니다.

5.2. 주변 환경

주거지대이므로 비교적 조용하고 안정된 주거 환경을 제공합니다.

주변에 녹지 공간 및 편의 시설이 산재해 있습니다.

Google 지도 검색 결과, 본건 소재지 주변에 직접적으로 영향을 주는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차권 리스크

본건에는 대항력 있는 임차인이 존재하며, 임차권 등기가 말소되지 않고 인수될 가능성이 있습니다.

낙찰 후 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 임차인이 낙찰자에게 보증금 반환을 청구할 수 있는 법적 권리가 발생할 수 있습니다.

말소기준권리보다 선순위 임차권이 존재하므로, 배당 여부 및 금액을 면밀히 검토해야 합니다.

6.2. 토지거래허가구역

본건 소재지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다 (2025.8.26. ~ 2026.8.25.).

해당 기간 내 낙찰 시, 관련 법규에 따라 토지거래허가 취득이 필요할 수 있습니다.

6.3. 건물 노후도

1991년에 건축된 건물로, 30년 이상의 노후도가 있어 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 부천시 오정구 여월동에 위치한 다세대주택으로, 부천시립북부도서관 인근의 주거지역에 자리하고 있습니다.

교통 및 생활 편의시설 접근성은 보통 수준입니다.

하지만, 30년 이상 경과된 노후 건물이며, 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하고 임차권 등기가 말소되지 않고 인수될 가능성이 있다는 점은 주요 리스크 요인입니다.

또한, 토지거래허가구역으로 지정되어 있어 취득 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

감정가는 1억 3천 3백만원이나, 인근 시세 및 건물 노후도를 고려할 때 낙찰가 결정에 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 상대적으로 저평가된 노후 다세대주택 매수 기회

* 부천시의 지역 개발 및 주거 환경 개선 잠재력

* 부천시립북부도서관 인접으로 인한 주거 쾌적성

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1억 3천 3백만원입니다.

주변 신축 다세대주택의 높은 시세를 고려하더라도, 본건은 1991년 건축된 노후 주택이라는 점과 대항력 있는 임차인으로 인한 잠재적 위험을 고려해야 합니다.

가장 근접한 연식의 거래 사례(부원아트빌)를 바탕으로 산정한 예상 시세는 약 7천 8백만원 ~ 8천만원 수준입니다.

임차인 보증금 1억 3천 2백만원 전액이 배당으로 충당되지 못할 경우 인수 위험이 있으므로, 낙찰 후 인수되는 보증금은 없다고 가정하고 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

종합적으로 고려 시, 감정가 대비 약 80~90% 수준에서 보수적인 입찰가 산정이 필요해 보입니다.

이에 따라 예상 입찰가는 1억 1천 5백만원 ~ 1억 2천만원 수준으로 제안합니다.

(본 입찰가 산정은 제공된 정보 및 시장 분석을 토대로 한 예상치이며, 실제 입찰 시에는 현장 확인, 권리 관계 재확인, 시장 상황 변화 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.