나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34380 [1] 경기도 부천시 원미구 도당동 115-3 선경아트빌 3동 4층나-403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해우 · 평가일 2025.09.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 부천시 원미구 도당동 소재 "도당초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 대상물건과 유사한 규모,형태의 공동주택이 주를 이루고있는 공동주택지대로 주변에 각급학교가 소재하여 주거환경 보통시됩니다.

교통상황

중소형 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 교통여건은 무난한 편입니다.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물 내 4층 일부로서, 외 벽 : 외장타일 등 마감, 창 호 : PVC새시 창호 등입니다.

이용상태

대상물건은 공부상 '다세대주택' 용도입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등 편의설비 갖추고있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 세로장방방형의 토지로, 다세대주택(선경아트빌3동) 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본 건물(3동) 남측으로 약 4~5미터 정도의 도에 접하고있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 상대보호구역(도당초-교육청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(행복한유치원-부천교육지원청문의)<교육 환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(행복한유치원-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.))입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인의 협조가 원활하지 못하여 임대관계 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 부천지원 2025타경34380 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 경기도 부천시 원미구 도당동 115-3 선경아트빌 3동 4층나-403호

용도: 다세대주택

건물 구조: 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물 내 4층 일부

이용 상태: 공부상 '다세대주택' 용도

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 167,000,000원

토지 면적: 41.02㎡ (약 12.41평)

건물 면적: 59.80㎡ (약 18.09평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 부천시 원미구 도당동 소재 "도당초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 대상물건과 유사한 규모, 형태의 공동주택이 주를 이루고 있는 공동주택지대입니다.

주변에 각급 학교가 소재하여 주거환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

토지는 인접지와 등고평탄한 세로장방형의 토지로, 다세대주택(선경아트빌3동) 부지로 이용 중입니다.

2.2. 교통 상황

중소형 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 교통여건은 무난한 편입니다.

본 건물(3동)은 남측으로 약 4~5미터 정도의 도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부상 여러 차례의 소유권 이전과 함께 주택임차권(을12)이 등기되어 있습니다.

말소기준권리는 인천지방법원 부천지원의 강제경매개시결정(2025타경34380)으로, 해당 경매로 인해 대부분의 등기사항은 매각으로 소멸될 예정입니다.

주택임차권(을12) 또한 말소 예정 권리입니다.

3.2. 임차인 분석

임차인: 주택도시보증공사 (이혜성)

보증금: 169,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-04-03

확정일자: 2020-03-09

배당신고일자: 2024-05-14

대항력: 없음

비고: 본 임차인은 대항력이 없으므로, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 법적 의무는 없습니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (단, 상세 내용이 없는 지상권 등은 별도 확인이 필요합니다.)

4. 상권분석

4.1. 최근 매매 사례 분석

최근 2026년 7월 거래된 인근 다세대주택 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 건물 면적 34.74㎡ (약 10.5평), 거래가 250,000,000원 (평당 약 23,809,523원)

* 건물 면적 47.86㎡ (약 14.5평), 거래가 144,000,000원 (평당 약 9,931,034원)

* 건물 면적 52.15㎡ (약 15.78평), 거래가 238,000,000원 (평당 약 15,082,382원)

대상 물건의 감정가 167,000,000원은 건물 면적 59.80㎡ (약 18.09평) 기준 평당 약 9,231,619원입니다.

4.2. 주변 시세 동향

최근 거래 사례들의 평당 가격이 약 990만원부터 2,380만원까지 매우 다양하게 분포되어 있어, 물건별 또는 단지별 가격 편차가 클 수 있습니다.

대상 물건의 감정가는 최근 거래된 사례 중 가장 낮은 평당가 수준이며, 주변 시세 대비 다소 낮게 평가된 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 학교

단지 북동측 인근에 도당초등학교가 위치하며, 주변에 여러 각급 학교가 소재하여 교육 환경은 양호한 편입니다.

주거 환경은 유사한 규모, 형태의 공동주택이 주를 이루고 있어 일반적인 주거지대의 특성을 보입니다.

5.2. 기타 참고사항

물건 현황 조사 시 이해관계인의 협조가 원활하지 못하여 임대 관계 등 세부 사항은 미상입니다.

본 보고서 작성일은 2026년 7월 20일 기준입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

해당 물건 소재지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 허가 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다. 따라서 현재 시점에서는 허가 기간이 만료되었거나 만료를 앞두고 있습니다.

허가 면제 대상이 아닌 경우, 취득 후 관할 관청에 토지거래허가를 받아야 하는 번거로움이 있을 수 있습니다.

6.2. HUG 인수조건 변경

채권자인 주택도시보증공사(HUG)의 인수 조건 변경 사항이 명시되어 있으나, 구체적인 내용은 추가 확인이 필요합니다. 이는 낙찰 후 인수 조건 및 절차에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.3. 임대 관계 미상

이해관계인의 협조 부족으로 실제 점유 및 임대차 관계를 명확히 파악하기 어렵습니다. 이는 명도 과정에서 예상치 못한 변수를 발생시킬 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부천시 도당동의 다세대주택으로, 도당초등학교 인근의 안정적인 주거지역에 위치하며 교통 접근성 또한 양호합니다.

권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없어 보입니다. 하지만 토지거래허가구역 지정, HUG의 인수조건 변경, 임대 관계 미확인 등은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있으므로 신중한 접근이 요구됩니다.

최근 매매 시세가 비교적 높은 편임을 감안할 때, 감정가가 시세보다 낮게 책정되어 있어 투자 가치가 있을 수 있습니다. 다만, 시세 편차가 크므로 현장 조사를 통한 정확한 가치 평가가 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거지역 내 위치, 도보 통학 가능한 초등학교 인접.

* 대항력 없는 임차인으로 보증금 인수 부담 없음.

* 최근 시세 대비 감정가가 상대적으로 낮아 시세차익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

감정가: 167,000,000원

본 물건은 최근 매매 사례 중 낮은 가격대의 거래가 존재하나, 전반적인 시세는 감정가보다 높은 수준으로 형성되어 있습니다. 토지거래허가구역 지정, HUG 인수조건 변경 등 일부 리스크 요인을 고려하되, 시세 반영 및 경쟁 가능성을 감안하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

추천 입찰가 범위: 175,000,000원 ~ 195,000,000원

최종 예상 입찰가: 185,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.