나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34378 [1] 경기도 부천시 오정구 여월동 3-82 우성빌라 가동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 초원 · 평가일 2025.09.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 뷰천시 오정구 여월동 소재 ""부천여월초등학교"" 북동측 인근에 위치하며,
주위는 동류형의 공동주택 등이 주를 이루고 있는 기존주택지대임

교통상황

본건 북동측 직선거리 약 600m 지점에 수도권지하철 서해선 ""원종역""이 소재하고 있고, 인근
소사로 등을 운행하는 노선버스 정류장이 인근에 소재하여 대중교통편익은 무난시 됨

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 건물로서,
외벽 : 시멘몰탈 위 페인팅 마감 등
내벽 : 시멘몰탈 위 페인팅 마감 등
창호 : 샷시 창호임

이용상태

집합건축물대장상 전유부분 용도는 다세대주택으로 등재되어 있으나, 현장조사시 폐문 및
이해관계인 부재로 내부확인은 불가하였음

설비내역

급배수설비 및 위생설비, 도시가스설비 등이 되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

대체로 장방형의 평지로서, 다세대주택으로 이용중인 건물의 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

본건 북측 및 동측으로 각각 노폭 약 7m의 포장도로에 접하고 있어 차량 진출입 가능함

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,
토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

# 등기사항전부증명서 을구 순위번호 13에 주택임차권(임차보증금 130,000,000원)이 등재
되어 있으며, 자세한 임대관계는 미상임.

# 본건은 현장조사시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인이 불가하여, 관할구청에서 발급
한 건축물현황도를 감정평가서에 기재하였음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부천지원 2025타경34378 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 부천시 오정구 여월동 3-82 우성빌라 가동 2층202호

신주소: 경기도 부천시 오정구 성곡로98번길 58 (여월동)

건물명: 우성빌라

건물 구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 건물

준공 연도: 1994년 (사용승인: 1994년 8월 29일)

용도: 공동주택 (다세대주택)

1.3. 토지 및 건물 면적

감정가: 116,000,000원

토지면적: 29.08㎡ (약 8.79평)

토지지분: 29.08㎡ (약 8.79평)

건물면적: 38.64㎡ (약 11.68평)

건물지분: 38.64㎡ (약 11.68평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 매각 대상 및 경매 구분

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 부천시 오정구 여월동 소재 ""부천여월초등학교"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 동류형의 공동주택 등이 주를 이루고 있는 기존 주택지대입니다.

2.2. 교통 상황

본건 북동측 직선거리 약 600m 지점에 수도권지하철 서해선 ""원종역""이 소재하고 있으며, 인근 소사로 등을 운행하는 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용은 편리한 편입니다.

2.3. 인접 도로 상태

본건 북측 및 동측으로 각각 노폭 약 7m의 포장도로에 접하고 있어 차량 진출입이 용이합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

인천지방법원 부천지원의 강제경매개시결정(2025타경34378)으로 인한 말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등기입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인하여 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 등기부상 지상권은 있으나 개요는 없음)

본 경매와 관련된 채권 총액은 130,000,000원입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(이 )

보증금: 130,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2020-02-17

확정일자: 2020-01-28

배당신고일자: 2024-03-04

대항력: 없음

비고: 등기사항전부증명서 을구 순위번호 13에 주택임차권(보증금 130,000,000원)이 등재되어 있으나, 해당 권리는 말소 예정으로 경매 매각으로 소멸되며, 임차인은 대항력이 없습니다. 따라서 인수되는 보증금은 0원입니다.

3.4. 등기부 요약

집합건물 등기부상 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 소유권 이전: 주영선 (2008-08-25), 임춘기 (2019-09-26), 주식회사스마트하우징 (2020-03-13)

* 주택임차권: 이 (130,000,000원, 2024-03-04 말소 예정)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (130,000,000원, 말소기준권리)

본 경매는 주택도시보증공사의 신청으로 진행되었습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본건은 부천여월초등학교 인근의 주거지역에 위치하고 있으며, 주변은 주로 단독주택 및 다세대주택이 밀집한 지역입니다. 대규모 상업시설보다는 지역 주민의 생활 편의를 위한 근린 상점 위주로 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 교육시설: 부천여월초등학교가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

* 교통시설: 서해선 원종역(도보 약 15분 거리 예상), 다수 노선 버스 정류장 이용이 편리합니다.

* 기타: 주거 지역으로서 기본적인 생활 편의 시설은 갖추어져 있을 것으로 판단됩니다. 혐오시설에 대한 정보는 없습니다.

5.2. 건물 이용 상태 및 설비

집합건축물대장상 전유부분 용도는 다세대주택으로 등재되어 있습니다.

현장 조사 시 폐문 및 이해관계인 부재로 건물 내부를 직접 확인하지 못했습니다. 건축물 현황도를 바탕으로 급배수설비, 위생설비, 도시가스설비 등이 갖추어져 있는 것으로 파악됩니다.

외벽은 시멘트 모르타르 위 페인팅 마감이며, 창호는 샷시 창호입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본건은 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 허가 기간은 2025.8.26.~2026.8.25.입니다. 허가 기간 만료가 임박하였으나, 추후 규제 변경 여부를 확인해야 합니다.

6.2. HUG 인수조건 변경

주택도시보증공사(HUG)의 인수조건 변경 사항이 있습니다. 이는 경매 절차 및 향후 명도 과정에 영향을 미칠 수 있으므로 면밀한 확인이 필요합니다.

6.3. 내부 확인 불가

현장 방문 시 폐문 및 이해관계인 부재로 건물 내부를 직접 확인하지 못했습니다. 건축물 현황도를 바탕으로 작성되었으므로, 실제 내부 상태와 차이가 있을 수 있습니다.

6.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 제2종일반주거지역

* 소로3류 (폭 8m 미만)

* 가축사육제한구역

* 항공표면

* 과밀억제권역

이러한 제한 사항들은 향후 건물의 이용 및 개발에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 부천시 오정구 여월동에 위치한 우성빌라 가동 2층 202호 다세대주택입니다. 1994년에 건축되어 연식이 있으나, 부천여월초등학교와 인접해 있으며 서해선 원종역과의 접근성도 양호한 편입니다. 토지거래허가구역 지정 기간 만료가 예정되어 있으며, HUG 인수조건 변경 및 내부 확인 불가 등 일부 리스크 요인이 존재합니다. 그러나 대항력 없는 임차인의 보증금 1억 3천만원은 인수되지 않아 권리상 큰 문제는 없어 보이며, 채권 총액 역시 1억 3천만원으로 감정가 대비 채무 부담이 높지 않은 편입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 초등학교 인접, 원종역과의 접근성

* 명확한 권리관계: 인수되는 임차 보증금 없음

* 토지거래허가구역 지정 만료 임박: 규제 완화 가능성

9. 예상 입찰가

감정가는 116,000,000원입니다.

주변 유사 연식(1994년)의 다세대주택 매매 사례로, 3-80번지(1994년 건축, 41.91㎡)가 2026년 7월 96,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이를 기준으로 본건(38.64㎡)의 시세를 역산하면 약 88,000,000원 내외로 추정됩니다.

신축 건물과의 시세 격차가 상당하므로, 건물의 노후도 및 향후 예상되는 리모델링 비용을 신중히 고려해야 합니다.

상기 내용을 종합적으로 고려하여, 보수적인 관점에서 입찰가를 산정하는 것을 권장하며, 예상 입찰가는 95,000,000원 ~ 105,000,000원 범위에서 결정하는 것을 추천합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.