나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34345 [1] 경기도 부천시 소사구 괴안동 158-21 건영그린빌 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

건물감정평가요항표

건물의 구조

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이용상태

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설비내역

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부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 사건번호: 부천지원 2025타경34345 (1)

소재지: 경기도 부천시 소사구 괴안동 158-21 건영그린빌 3층302호

용도: 다세대주택

감정평가액: 175,000,000원

토지 면적: 22.23㎡ (약 6.72평)

건물 면적: 44.22㎡ (약 13.37평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 한OOOOOOO (한국주택금융공사)

1.1. 입지조건

경기도 부천시 소사구 괴안동 일대는 대체로 주거 지역으로 형성되어 있으며, 다세대 및 연립주택이 밀집해 있는 지역입니다. 해당 물건이 위치한 괴안동 158-21번지 주변은 산지(성주산, 할미산 등)와 인접해 있어 자연환경이 비교적 좋은 편이나, 도시화된 주거 지역의 특성도 함께 가지고 있습니다. 대중교통 접근성은 일부 보완이 필요한 지역으로 파악되며, 인근에 시장, 마트, 병원 등이 있어 생활 편의시설은 갖추고 있는 것으로 보입니다.

1.2. 권리분석

해당 물건은 부동산 강제 경매로 진행되며, 채권자는 한국주택금융공사입니다. 등기부등본 상 여러 권리들이 존재하였으나, '인천지방법원 2024카단10944'의 가압류(접수일자 2024-03-27)가 말소기준권리가 되어 해당 권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

주요 권리 사항은 다음과 같습니다:

* 소유권 관련 권리: 소유권 보존, 이전 등기들이 순차적으로 기재되어 있습니다.

* 주택임차권 (을구 5번): 권리자 임영욱, 권리 금액 165,000,000원. 등기부 요약 상 '말소'로 표기되어 있으나, 물건명세서에는 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '을구 순위 5번 주택임차권등기'를 명시하며, 다만 한국주택금융공사의 말소동의 확약서가 제출되었다고 기재되어 있습니다. 이는 임차인의 대항력 유무 및 보증금 인수 여부에 대한 불확실성을 내포하고 있습니다.

* 기타 권리: 한국캐피탈의 가압류(갑4, 말소기준권리), 국민건강보험공단의 압류(갑6) 등이 말소 예정으로 확인됩니다.

임차인 현황 상 임차인은 한국주택금융공사(임차인 임영욱)이며, 보증금 165,000,000원에 차임은 0원입니다. 전입일자는 2022-03-14, 확정일자는 2022-03-04입니다. 그러나 '대항력: 없음'으로 기재되어 있습니다. 이는 물건명세서상의 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 언급 및 '특이사항'과 '특수물건정보'의 '대항력있는임차인, 선순위임차권'이라는 내용과 상반되는 부분이므로, 경매 진행 시 명확한 확인이 필요합니다. 'HF 인수조건 변경' 또한 이러한 권리 관계와 연관되어 있으며, 한국주택금융공사(HF)가 대항력을 포기하고 임차권을 말소하는 조건으로 경매가 진행될 경우, 낙찰자가 보증금을 인수하지 않아도 되는 상황이 발생할 수 있습니다. 그러나 이 부분은 낙찰 시 추가적인 확인과 법률 자문이 요구될 수 있습니다.

권리 분석 상 인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

제공된 최근 매매/임대 정보를 분석한 결과, 해당 물건이 속한 괴안동 지역의 다세대 주택 시세는 다음과 같이 추정됩니다.

* 청산빌라 (167-13, 1994년 준공): 36.36㎡ 거래가 10,000만원 (약 275만원/㎡) [JSON]

* 덕문주택 (167-11, 1990년 준공): 29.51㎡ 거래가 2,000만원 (매우 낮은 금액으로 추가 확인 필요) [JSON]

* 삼성마이빌 (160-7, 2003년 준공): 49.54㎡ 거래가 14,200만원 (약 287만원/㎡) [JSON]

이와 비교했을 때, 본건 건영그린빌 3층302호(44.22㎡)의 감정가 175,000,000원은 395만원/㎡ 수준으로, 최근 거래된 주변 다세대 주택 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 다만, 감정 시점(2026년 5월)과 실제 거래 시점(2025년) 간의 시세 변동 가능성을 고려해야 합니다. 괴안동 지역의 전반적인 다세대 주택 시세는 평당 약 800만원 ~ 1,000만원 수준으로 추정됩니다.

1.4. 생활정보

건영그린빌은 2002년에 건축 허가를 받아 2003년에 사용승인을 받은 건물로, 철근콘크리트 구조의 다세대 주택입니다. 해당 물건은 3층에 위치하며, 건물 면적은 44.22㎡ (약 13.37평)입니다. 주변에는 다양한 편의시설(마트, 시장, 병원 등)이 위치하고 있으며, 소사구청에 따르면 지역 내에 산과 공원 등 자연 친화적인 공간도 조성되어 있어 쾌적한 주거 환경을 제공할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 불확실성: 임차인 현황에서 '대항력 없음'으로 표기되어 있음에도, 물건명세서 비고란 및 특이사항/특수물건정보에 '대항력있는 임차인, 선순위 임차권'으로 언급되어 있어 보증금 인수 여부 및 명도 과정에서의 불확실성이 존재합니다. 이는 'HF 인수조건 변경'과도 연관된 복합적인 문제로, 추가적인 권리 관계 확인 및 법률 검토가 필수적입니다.

* 감정가 대비 시세: 본건의 감정가가 주변 유사 물건의 최근 실거래가 대비 다소 높게 책정된 점은 입찰 시 고려해야 할 리스크 요인입니다.

* HF 인수조건 변경: 이 조건은 한국주택금융공사가 대항력을 포기하고 임차권 말소를 조건으로 진행되는 경매 절차에서 발생합니다. 낙찰 시 보증금 인수 부담은 없으나, 추후 해석의 여지가 발생할 수 있으므로 신중한 접근이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 부천시 소사구 괴안동에 위치한 다세대 주택으로, 편리한 생활 환경과 비교적 양호한 자연 환경을 갖추고 있습니다. 그러나 현재까지 제공된 정보 상 임차인의 대항력 유무 및 보증금 인수 여부에 대한 불확실성과, 감정가가 주변 시세 대비 다소 높게 책정되었다는 점이 주요 리스크로 작용합니다. 'HF 인수조건 변경'이라는 특수한 권리 사항이 명시되어 있어, 이에 대한 면밀한 분석과 법률적 검토가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 'HF 인수조건 변경'으로 인한 잠재적 보증금 인수 부담 완화 가능성.

* 적절한 가격 접근 시 시세 차익 기대 가능.

* 생활 편의시설 및 자연 친화적 환경 구비.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 175,000,000원입니다. 권리분석 상 인수 보증금 합계는 0원으로 파악됩니다.

주변 유사 물건의 최근 거래가(약 275만원/㎡ ~ 287만원/㎡)와 본건의 감정가(약 395만원/㎡) 간의 차이를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

임차인 관련 불확실성과 'HF 인수조건 변경'에 대한 면밀한 검토를 거친 후, 시세와의 차이를 반영하여 입찰가를 산정해야 합니다.

유사 물건의 제곱미터당 단가(약 280만원/㎡)를 기준으로 건물 면적(44.22㎡)에 적용 시, 약 123,816,000원의 시세가 추정됩니다.

따라서, 본건의 잠재적 리스크를 고려하여 110,000,000원 ~ 125,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 합리적으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.