나이스옥션 법원경매 부천 2025타경3406 [1] 경기도 부천시 소사구 소사본동 OOOOOO 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 소사본동 소재 ""소사초등학교"" 남서측 인근에 위치하며,
주위는 단독주택, 다세대주택, 소규모 근린생활시설 등으로 형성된 정비된 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 서해선 ""소새울역"" 및 버스정류장이 소재하여
제반교통사정은 무난함.

형태 및 이용상태

정방형의 평지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접함), 가축사육제한구역(전부제한구역)
＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 과밀억제권역＜수도권정비계획법＞,
토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역(2025.8.26~2026.8.25)).

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

상세 임대내역은 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 및 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물로서
외벽 : 적벽돌쌓기 등 마감
내벽 : 벽지 등 마감
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 급·배수설비, 위생설비, 난방설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

상세 임대내역은 미상임.

물건 비고

-일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경3406 (1)

소재지: 경기도 부천시 소사구 소사본동 215-60 (신주소: 소사로125번나길 52)

용도: 다가구주택

감정가: 508,492,430원

토지 면적: 99.80㎡ (약 30.2평)

건물 면적: 150.48㎡ (약 45.5평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

특이사항: 토지거래허가구역, 공동담보, 일괄매각

2. 입지조건

* 위치: 본건은 경기도 부천시 소사구 소사본동에 소재하며, 소사초등학교 남서측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주위 환경: 주위는 단독주택, 다세대주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재된 정비된 주택지대입니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 서해선 소새울역 및 다수의 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로: 본건 서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 원활합니다.

* 토지 형태: 정방형의 평지로 주거용 건부지로 이용 중입니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2018년 8월 31일 접수된 부천새마을금고 근저당권(을17)이 말소기준권리이며, 매각으로 인해 위 권리보다 선순위 권리(갑구 권리들)를 제외한 나머지 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 등기부채권 총액: 240,000,000원 (근저당 2건, 강제경매 1건)

* 주요 권리 내역:

* 부천새마을금고 근저당: 93,600,000원 (2018-08-31, 말소기준)

* 이동규 근저당: 36,400,000원 (2024-06-18)

* 이동규 근저당: 110,000,000원 (2025-02-19)

* 김재엽 강제경매: 13,499,986원 (2025-08-29, 채권자)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서 및 등기부 요약에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

* 임차인 현황:

* 김주순: 보증금 50,000,000원, 차임 없음. 2018-10-22 전입 및 확정, 2025-09-26 배당신고. 대항력 없음.

* 양현금: 보증금 0원, 차임 없음. 2024-01-22 전입. 대항력 없음.

* 유군상: 보증금 0원, 차임 없음. 2021-12-14 전입. 대항력 없음.

* 최영수: 보증금 0원, 차임 없음. 2022-03-21 전입. 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

* 주변 시설: 본건은 주택가에 위치하며, 인근에 소규모 근린생활시설이 있어 기본적인 상업 기능을 수행합니다.

* 혐오시설 조사: 본건 주변으로 특별한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 본건 소재지는 제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역(전부제한구역)으로 지정되어 있어 유해 시설 입지가 제한적입니다.

5. 생활정보

* 주거 환경: 단독주택 및 다세대주택이 밀집한 지역으로, 비교적 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

* 교육 시설: 인근에 소사초등학교가 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 편의 시설: 소규모 근린생활시설이 인접해 있어 일상생활에 필요한 편의를 누릴 수 있습니다.

* 교통 접근성: 서해선 소새울역이 인근에 있어 서울 및 수도권으로의 이동이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본건 소재지는 토지거래허가구역(2025.8.26~2026.8.25)으로 지정되어 있어, 매수 후 해당 구역 내에서의 토지 거래 시 허가를 받아야 하는 제약이 있습니다.

* 건축물 노후도: 1992년 준공된 건물로, 향후 유지보수 또는 리모델링을 위한 추가적인 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 지역 개발 제한: 과밀억제권역으로 지정되어 있어 향후 건축물 신축 및 증축 등에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부천시 소사구의 주택가에 위치한 다가구주택으로, 소사초등학교 및 소새울역 인근에 있어 입지 조건이 우수합니다. 등기부상 모든 임차인의 대항력이 없어 명도에 대한 부담이 적은 물건입니다. 토지거래허가구역이라는 점과 건물 연식이 오래되었다는 점은 고려해야 할 부분입니다. 감정가는 5억 8백만원대이며, 주변 시세 및 투자 가치를 종합적으로 판단하여 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 프리미엄: 서해선 소새울역이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 향후 역세권 개발에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 안정적인 임대 수익: 주택가에 위치하여 꾸준한 임대 수요가 예상되며, 5가구 규모로 안정적인 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 낮은 명도 리스크: 모든 임차인이 대항력이 없어 명도 절차가 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

* 일괄매각으로 인한 편의성: 토지와 건물을 일괄 매각하므로, 별도의 권리 분석이나 명도 절차에 대한 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 인수할 보증금이 없는 것으로 파악되었습니다. 감정가는 508,492,430원입니다. 예상 입찰가는 주변 유사 물건의 최근 거래가, 현 시세, 예상 임대 수익률, 명도 비용, 건물 상태 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 또한, 토지거래허가구역임을 감안하여 허가 절차에 필요한 시간과 비용도 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.