나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512075 [1] 인천광역시 남동구 간석동 508-16 하우스508주건축물제1동 4층401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2025.09.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 '인천시청역' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반입지여건은 보통시됨.

교통상황

대상물건 인근에 버스정류장 및 지하철역(인천시청역)이 소재하는 등 대중교통편익은 양호함.

건물의 구조

대상물건 건물은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상5층 건물 내 제4층 제401호로서, (사용승인일: 2017.07.10) 외벽: 석재붙임 마감 등. 창호: 하이새시 창호임.

이용상태

다세대주택(도시형생활주택)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 가장형의 토지로서, 조사일 현재 다세대주택(도시형생활주택)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 서측으로 노폭 약 5m의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

간석동 508-16 :제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-06-26)(문의: 인천광역시동부교육지원청 032-460-6087)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기 타: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경512075 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 간석동 508-16 하우스508 주건축물제1동 4층 401호

용도: 도시형생활주택

감정가: 168,000,000원

토지면적: 22.54㎡ (약 6.82평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 32.74㎡ (약 9.91평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

특이사항: HUG 인수조건 변경

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

대상 물건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 '인천시청역' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 입지 여건은 보통 수준입니다.

교통상황:

대상 물건 인근에 버스 정류장과 지하철역(인천시청역)이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

건물 구조 및 이용 상태:

철근콘크리트 구조의 지상 5층 건물 중 제4층 제401호이며, 2017년 7월 10일 사용 승인되었습니다. 외벽은 석재 붙임 마감 등으로 되어 있습니다. 현재 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용 중입니다.

토지 형상 및 이용 상태:

대체로 가장형의 토지이며, 현재 다세대주택(도시형생활주택)의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로 상태:

대상 물건 서측으로 노폭 약 5m의 포장도로와 접해 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태:

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등에 한함)에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리:

인천지방법원 2025.02.21 접수된 남동구(인천광역시)의 압류 등기입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (문 )

* 보증금: 180,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022.11.29

* 확정일자: 2022.11.11

* 배당신고일자: 2024.12.09

* 대항력: 없음

* 비고: 없음

매각으로 소멸되지 않는 권리:

을구 순위 1번 주택임차권등기 (다만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되었습니다.)

인수되는 보증금 합계:

0원

집합건물 등기부 요약:

등기부상 소유권 보존(오고운, 2017.07.13) 이후 소유권 이전(장광일, 2023.02.08)이 있었으며, 채권자 주택도시보증공사의 강제경매(2025.09.04)로 진행 중입니다. 을구 1번 순위의 주택임차권(문우주, 180,000,000원)은 말소 예정입니다. 등기부채권 총액은 180,000,000원입니다.

종합 권리분석 의견:

본 건은 채권자인 주택도시보증공사의 강제경매로 진행되는 물건입니다. 임차인 문우주 씨는 대항력이 없으며, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 해당 임차권은 매각으로 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자가 인수하는 임차인의 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

주변 환경:

본 건은 인천시청역 인근의 준주거 지역에 위치하여 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하고 있습니다.

유사 물건 거래 사례 분석:

제공된 최근 매매 정보에 따르면,

* 인천 남동구 간석동 508-34번지 (건축연도 2014년, 전용면적 64.73㎡) 물건이 2026년 3월 4일에 173,000,000원에 거래되었습니다. (약 2,672,655원/㎡)

* 인천 남동구 간석동 412-9번지 (건축연도 1987년, 전용면적 47.56㎡) 물건이 2026년 3월 3일에 120,000,000원에 거래되었습니다. (약 2,523,809원/㎡)

* 인천 남동구 간석동 774-19번지 (건축연도 1991년, 전용면적 34.65㎡) 물건이 2026년 3월 3일에 55,000,000원에 거래되었습니다. (약 1,587,300원/㎡)

물건의 전용면적(32.74㎡)과 건축연도(2017년)를 고려할 때, 2014년식인 508-34번지 물건과 유사한 시세로 판단됩니다. 이를 기준으로 산정 시, 약 2,672,655원/㎡의 가격으로 볼 때 본 건의 적정 시세는 약 87,511,970원 수준으로 추정됩니다.

감정가와 시세 괴리:

본 건의 감정가는 168,000,000원이나, 유사 물건 거래 사례 분석 결과 추정되는 시세는 약 85,000,000원 내외로, 감정가 대비 시세가 현저히 낮은 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

주변 교통:

인천시청역(지하철)과 다수의 버스 노선이 인근에 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

생활 편의 시설:

주변에 근린생활시설, 아파트 단지 등이 혼재해 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

주거 환경:

전형적인 도시형생활주택 밀집 지역으로, 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

6. 잠재적 리스크

감정가와 시세의 괴리:

현재 감정가(168,000,000원)와 유사 물건 거래 사례를 통해 추정한 시세(약 85,000,000원) 간에 상당한 차이가 존재합니다. 이는 입찰 시 높은 가격으로 낙찰받을 경우 투자 위험을 높일 수 있습니다.

HUG 인수조건 변경:

본 건은 HUG 인수조건 변경 관련 특이사항이 기재되어 있습니다. 이는 주택도시보증공사(HUG)가 채권자인 점과 관련되어 있으며, 경매 진행 과정이나 낙찰 후 특별한 조건이 수반될 가능성이 있으므로 계약 전 관련 내용을 면밀히 확인해야 합니다.

임차인 권리 소멸에 따른 공실 가능성:

대항력 없는 임차인의 권리가 소멸되므로 보증금 부담은 없으나, 임차인 퇴거 후 공실이 발생할 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천시청역 인근에 위치하여 교통이 편리하고, 2017년에 건축되어 비교적 신축에 속하는 도시형생활주택입니다. 권리상 임차인 보증금 인수 부담이 없다는 점은 큰 장점입니다. 다만, 감정가가 인근 유사 물건의 실거래가 대비 상당히 높게 책정되어 있어, 시세 조사를 바탕으로 신중한 입찰 가격 결정이 필요합니다. HUG 관련 특이사항에 대한 추가적인 확인이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 인천시청역 초역세권의 우수한 입지.

* 2017년 건축물로 비교적 신축 상태.

* 임차인 보증금 인수 부담이 전혀 없음.

* 적정 가격에 낙찰 시 시세차익 또는 임대 수익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

본 건의 면적(32.74㎡), 건축 연도(2017년) 및 입지 조건 등을 고려할 때, 제공된 유사 물건 거래 사례 분석 결과(약 85,000,000원 수준)를 기준으로 판단합니다. 감정가(168,000,000원) 대비 시세 괴리가 크므로, 시세에 근접한 가격으로 낙찰받는 것이 중요합니다.

현 시세 및 보증금 인수 부담이 없다는 점을 감안하여, 공격적인 입찰을 고려할 경우 약 95,000,000원에서 105,000,000원 사이에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

추가적으로, HUG 인수조건 변경과 관련된 상세 내용을 반드시 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.