나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512144 [1] 인천광역시 중구 항동7가 27-107 라이프아파트 5동 12층1209호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜성 · 평가일 2025.09.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 중구 항동7가 소재 ""인천연안초등학교"" 남서측 인근에 위치하며, 부근은 아파트 및 학교, 공장, 창고, 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 지역으로서 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황

대상물건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 전반적인 대중교통 여건은 무난한 편입니다.

건물의 구조

1990.12.28 사용승인된 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하1층/지상15층 건물내 제5동 제12층 제1209호로서,
- 외 벽 : 몰탈위 페인트 마감 등
- 내 벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등
- 창 호 : 하이샤시 등으로 시공되었습니다.

이용상태

아파트로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 층별 소화전설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있으며, 지상에 주차장이 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 광면적의 가로장방형 토지로서, 아파트 등의 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

4면이 광대로와 접하고 있으며, 차량은 단지 북동측 및 북서측, 남서측 방면으로 출입 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m~40m)(1974-06-27)(접합), 대로2류(폭 30m~35m)(1974-06-27)(접합), 도로(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 특별관리해역(시화호-인천연안(2007.04.16.))<해양환경관리법>, 중점경관관리구역(2022-06-20)(인천항 중점경관관리구역), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 토지거래허가구역(지정기간:2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.))입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상입니다.
나. 기타 참고사항 : 해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경512144 (1)

소재지: 인천광역시 중구 항동7가 27-107 라이프아파트 5동 12층1209호

용도: 아파트

감정가: 394,000,000원

토지면적: 97.96㎡ (약 29.63평)

건물면적: 163.51㎡ (약 49.46평) - 전용면적 기준. 분양면적은 별도 확인 필요.

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 롯데캐피탈 (등기부상 확인)

감정평가일: 2026년 08월 10일

사용승인일: 1990년 12월 28일 (약 36년 경과)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 인천광역시 중구 항동7가 소재 인천연안초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 학교, 공장, 창고, 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 지역입니다. 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황: 대상 물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용은 무난한 편입니다.

* 인근 시설:

* 교육시설: 인천연안초등학교가 인근에 위치합니다.

* 생활편의시설: 인근에 근린생활시설이 소재합니다.

* 주변 환경: 항만시설(인천 내항, 남항)과 인접해 있으며, 이에 따른 물류창고, 공장 등이 혼재되어 있습니다. 이는 일부 주민들에게 소음, 분진, 교통 불편을 야기할 수 있다는 의견이 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2009년 07월 20일자 정읍농업협동조합의 근저당권이 말소기준권리입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 말소기준권리보다 선순위인 권리는 모두 소멸되며, 인수되는 권리는 없습니다. (단, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 대한 명시적 기재는 없으나, 통상적으로 말소기준권리보다 선순위인 권리가 없다면 모든 권리는 소멸됨. 지상권은 명시되어 있으나, 해당 물건에 지상권은 없는 것으로 파악됨).

* 채권총액: 등기부상 채권 총액은 355,171,811원입니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원입니다.

* 임대관계: 임대차 관계는 미상으로 확인됩니다.

* 주의사항: 임대차 관계가 미상이므로, 실제 점유자가 있을 경우 명도 협의가 필요할 수 있습니다. 실제 임차인이 대항력을 갖춘 경우 보증금 미상으로 인해 인수 부담이 발생할 가능성은 낮으나, 점유 현황에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 기타 권리사항:

* 을10 근저당권 (정읍농업협동조합): 말소예정

* 갑12 가압류 (롯데캐피탈): 말소예정

* 갑13 압류 (국민건강보험공단): 말소예정

* 갑14 강제경매 (롯데캐피탈): 말소예정

* 특이사항:

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 특히 외국인 토지거래 허가구역으로 지정되어 있습니다 (지정기간: 2025년 08월 26일 ~ 2026년 08월 25일). 이는 토지 거래 시 허가를 받아야 함을 의미합니다.

* 건물이 위치한 지역은 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있습니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 대상 물건이 속한 항동7가 지역은 과거 항만 관련 시설이 주를 이루었으나, 최근에는 아파트 단지와 함께 공장, 창고, 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 복합적인 지역 특성을 보입니다. 이는 주거 기능과 산업 기능이 공존하는 형태입니다.

* 개발 가능성: 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발 계획에 따른 변화 가능성이 있습니다. 일부에서는 해당 지역에 대규모 주상복합 건설 논의가 있는 것으로 파악됩니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설:

* 교육: 인천연안초등학교가 인근에 있어 초등 교육 환경이 마련되어 있습니다.

* 상업: 근린생활시설이 주변에 있어 기본적인 생활 편의를 제공합니다.

* 기타: 주변에 공장, 창고 등 다양한 용도의 시설이 혼재되어 있습니다.

* 교육환경: 인천연안초등학교 인근은 '상대보호구역', '절대보호구역'으로 지정되어 있어 교육환경 보호를 위한 규제가 적용됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 해당 지역은 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 매수 후 토지 이용이나 전매 등에 있어 허가를 받아야 하는 번거로움이 따를 수 있습니다. 특히 외국인 토지거래 허가구역 지정 기간(2025.08.26 ~ 2026.08.25) 내 거래 시 유의가 필요합니다.

* 건물 노후도: 1990년 사용승인된 건물로 36년이 경과하여 노후도가 상당합니다. 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 지역 환경 혼재: 아파트 단지와 함께 공장, 창고 등 산업 시설이 혼재되어 있어, 이로 인한 소음, 분진, 교통 혼잡 등의 환경적 불편이 발생할 수 있습니다. 대형 트럭 통행 등으로 주거 환경의 질이 저하될 수 있습니다.

* 혐오시설: 현재 파악된 직접적인 혐오시설은 없으나, 항만 시설 및 산업 시설과의 인접성으로 인해 이와 관련된 소음, 분진, 교통량 증가 등의 간접적인 영향이 있을 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 임차인 현황에서 보증금이 '0원'으로 표기되어 있고 임대관계가 미상으로 되어 있어, 실제 점유 상황 및 명도 과정에서 변수가 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 중구 항동7가에 위치한 아파트로, 감정가는 394,000,000원입니다. 인천연안초등학교가 인근에 있어 교육 환경은 갖추고 있으나, 사용승인 후 36년이 경과한 노후 건물이며, 주변에 공장, 창고, 항만 시설 등이 혼재되어 있어 주거 환경에 대한 고려가 필요합니다. 또한, 토지거래허가구역이라는 점도 거래 시 유의해야 할 사항입니다. 임대 관계가 미상이어서 실제 명도 과정에서 추가 확인이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 항만 배후지역 개발 가능성: 인천항 재개발 등 지역 개발 계획에 따라 미래 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

* 저평가 가능성: 주변 환경적 요인으로 인해 현재 시장가 대비 저평가되어 있을 가능성이 있습니다.

* 인천연안초등학교 인접: 초등학교가 인접하여 자녀가 있는 세대에 주거 선호도가 있을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 낙찰가 산정 시 인수 보증금을 제외한 금액으로 결정되며, 실제 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 본건의 명도 가능성, 향후 개발 전망 등 다양한 요소를 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 현재 제시된 감정가 394,000,000원을 기준으로 하되, 상기 언급된 리스크 요인 및 투자 포인트를 반영하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다. 정확한 예상 입찰가는 현장 방문 조사, 최근 실거래가 분석, 유사 물건 경쟁률 등을 추가적으로 파악한 후 수립하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.