나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511661 [1] 인천광역시 서구 마전동 1157-9 그린힐타운 1동 2층204호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 그린감정 · 평가일 2025.09.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 마전동 '인천마전고등학교' 서측 인근에 위치하고 있으며 인근은 단독주택(다가구주택 등), 공동주택(다세대주택 등) 등이 밀집하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 제반교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트경사지붕 지상5층 중 제2층 제204호로서, (사용승인일자 : 2012. 01. 10) 외벽 : 석재붙임 마감 및 몰탈위 페인트 마감 등임. 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

기준시점 현재 연립주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 급배수 및 위생설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서 도시형생활주택(단지형연립)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역(도시관리계획 입안중인 지역(마전 지구단위계획구역)) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역(2025-08-22)<수도권정비계획법>, 토지구획정리사업지구(지구단위계획구역)<토지구획정리사업법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경511661 (1)

소재지: 인천광역시 서구 마전동 1157-9 그린힐타운 1동 2층204호

용도: 연립주택

건축년도: 2012년 1월 10일

감정가: 153,000,000원

토지 면적: 43.39㎡ (약 13.13평)

건물 면적: 56.64㎡ (약 17.13평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 서구 마전동에 위치하며, '인천마전고등학교' 서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변 지역은 단독주택, 다가구주택, 다세대주택 등이 밀집한 주거 지역으로 형성되어 있습니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

토지는 사다리형의 평지로 현재 도시형생활주택(단지형 연립) 건부지로 이용 중입니다.

북서측으로 폭 약 8m의 포장도로와 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

용도지역은 제2종일반주거지역이며, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m) 지역에 해당합니다.

또한, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(상대보호구역), 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 다만, 을구 순위 7번 주택임차권등기가 있으나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 인수 부담은 없습니다.

말소기준권리는 2022년 4월 13일자 안산세무서장의 압류(갑11)입니다.

임차인 현황:

* AL BDAIRIMUSTAFAADNAN ABED (전입일자 2024.08.09)

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경, 공동담보 관련 사항 존재.

* 주택도시보증공사 (안 *) (전입일자 2021.05.14)

보증금: 151,000,000원

차임: 0원

확정일자: 2021.03.29

배당신고일자: 2023.07.04

대항력: 없음

비고: 해당 임차권 등기는 말소 예정입니다.

집합건물 등기부 요약상 소유권이전, 압류, 가압류, 강제경매 등이 등기되었으며, 현재 말소기준권리 외 대부분의 권리가 말소 예정입니다.

등기부채권 총액: 2,222,000,000원

1.3. 상권분석

본건은 주거 밀집 지역 내에 위치하여, 주변 상업 시설보다는 주거 기능에 초점을 맞춘 입지입니다.

인근에 편의시설 및 생활 기반 시설이 분포되어 있을 것으로 예상됩니다.

인천마전고등학교가 인근에 위치하며, 지역 커뮤니티 형성에 기여하는 요소로 작용합니다.

최근 주변 연립/다세대/빌라 매매 사례를 볼 때, 신축 빌라의 경우 3.3㎡당 약 700만원~1,000만원 이상의 시세를 형성하고 있으며, 본건의 감정가 또한 이러한 시세 수준을 반영하는 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

단독주택 및 공동주택이 혼재된 주거 지역으로, 생활 환경이 비교적 안정적입니다.

인천마전고등학교가 인접해 있어 교육 환경이 우수하며, 통학이 편리합니다.

차량 접근성 및 대중교통 이용 편의성이 보통 수준입니다.

건물 내에는 기본적인 급배수, 위생, 난방 설비가 갖추어져 있어 즉시 거주가 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지거래허가구역: 외국인 등 특정 대상이 주택용도 토지를 취득할 경우 허가가 필요합니다. (2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)

HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG)와 관련된 특정 인수 조건이 변경되었을 수 있으므로, 계약 시 상세 확인이 필요합니다.

공동담보: 해당 물건이 다른 담보물과 함께 묶여 경매에 나온 경우로, 관련 채무 관계를 명확히 파악해야 합니다.

'대항력있는임차인' 특이사항: 권리분석 상 대항력 있는 임차인은 없으나, 특이사항에 언급된 점은 추가 확인이 필요할 수 있습니다. (본건 권리분석상으로는 대항력 있는 임차인이 존재하지 않는 것으로 명확히 기재되어 있습니다.)

1.6. 종합 의견

본건은 인천광역시 서구 마전동에 위치한 2012년식 연립주택으로, 강제경매로 진행 중입니다.

비교적 신축 건물이며, 주거 지역 내 입지로 안정적인 생활 환경을 제공합니다.

권리분석 상 대항력 있는 임차인이 없어 인수 부담이 적다는 점은 큰 장점입니다.

토지거래허가구역이라는 점과 HUG 관련 조건 변경은 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다.

전반적으로 권리관계가 명확하고, 시세 대비 경쟁력 있는 가격에 낙찰받을 가능성이 있습니다.

1.7. 투자 포인트

비교적 신축(2012년 준공) 건물로 내부 상태 양호 기대.

대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 거의 없음.

안정적인 주거 지역 내 위치, 향후 지역 개발에 따른 시세 상승 기대.

감정가 153,000,000원은 주변 시세와 비교 시 합리적인 수준으로 판단됨.

1.8. 예상 입찰가

최근 유사 면적 및 연식의 연립주택 매매 사례를 분석한 결과, 본건의 감정가(153,000,000원)는 적정하거나 약간 보수적인 수준으로 판단됩니다.

2016년식 59.8㎡ 연립주택이 154,000,000원에 매매된 사례와, 2015년식 49.96㎡ 연립주택이 130,000,000원에 매매된 사례를 종합적으로 고려할 때, 본건(2012년식 56.64㎡)의 시세는 130,000,000원 ~ 154,000,000원 범위로 추정할 수 있습니다.

안정적인 권리관계와 함께, 시장 경쟁 상황 및 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

권리 분석상 인수 부담이 없고, 시세 대비 합리적인 감정가임을 감안할 때, 감정가 수준에서 경쟁이 치열할 것으로 예상됩니다.

보수적으로 접근한다면 감정가인 153,000,000원부터 시작하여, 낙찰 가능성을 높이기 위해 160,000,000원 내외에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

이에, 예상 입찰가를 158,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.