나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512124 [1] 인천광역시 서구 경서동 765-4 득영빌 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 퍼스트 · 평가일 2025.09.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 경서동 소재 ""인천 경서초등학교"" 남동측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 다가구주택 및 근린생활시설 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량으로 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사스라브지붕 4층 건물 내 제3층 제301호로서
(사용승인일:2010-08-06)

외벽:스톤코트 마감 등
창호:샷시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등 기본설비 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고평탄한 정방형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역 , 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 절대보호구역(예빛유치원(서부교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경512124 (1)

* 소재지: 인천광역시 서구 경서동 765-4 득영빌 3층301호

* 건물 용도: 다세대주택

* 건축 연도: 2010년

* 감정가: 120,000,000원

* 토지 면적: 31.00㎡ (약 9.38평)

* 건물 면적: 49.92㎡ (약 15.10평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 서OOOOOOOO

* 특이사항: 토지거래허가구역, SGI 인수조건 변경

1.1. 입지조건

입지조건

* 본건은 인천광역시 서구 경서동에 위치하며, 인천 경서초등학교 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주위는 다세대주택, 다가구주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역입니다.

* 본건까지 차량으로 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통 여건은 양호한 편입니다.

* 본건 남동측으로 포장도로에 접해 있어 차량 진출입이 용이합니다.

1.2. 권리분석

권리분석

* 말소기준권리: 인천지방법원의 강제경매개시결정 (2025타경512124) (갑14) 입니다.

* 등기부 요약:

* 소유권 이전: 서화수 (갑11, 2015.08.18.), 이원삼 (갑12, 2021.05.31.), 서주영 (갑13, 2021.08.25.)

* 주택임차권: 한국토지주택공사 (을9, 2023.07.21.) - 보증금 120,000,000원, 전입일자 2021.06.14, 확정일자 2021.04.29. 본 임차권은 말소 예정입니다.

* 강제경매: 서울보증보험 (갑14, 2025.09.04.) - 권리금액 128,679,452원. 본 경매개시결정은 말소기준권리가 됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 서울보증보험주식회사(한국토지주택공사)

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-06-14

* 확정일자: 2021-04-29

* 배당신고일자: 2023-07-21

* 대항력: 없음

* 인수되는 보증금: 0원 (임차인 대항력 없음 및 말소 동의 확약서 제출로 인한 인수 보증금 없음)

1.3. 상권분석

상권분석

* 본 물건은 다세대, 다가구 주택 및 근린생활시설이 혼재된 전형적인 주거 지역 내에 위치합니다.

* 인근에 초등학교가 소재하고 있어 자녀 양육 환경이 갖추어진 지역으로 판단됩니다.

* 상업 시설과의 접근성이 양호하여 기본적인 생활 편의는 충족될 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

생활정보

* 교통: 차량 접근성이 용이하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능합니다.

* 교육: 인천 경서초등학교가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능한 거리에 있습니다.

* 편의시설: 주거 지역 내 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본건은 토지거래계약에 관한 허가구역으로, 외국인 또는 일정 요건을 갖춘 경우에만 거래가 가능하며, 관련 허가 절차를 확인해야 합니다. (허가 기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)

* SGI 인수조건 변경: SGI 인수조건 변경 사항에 대한 구체적인 내용과 그 영향력을 면밀히 파악해야 합니다. 이는 입찰가 산정 및 향후 계약 진행에 중요한 변수가 될 수 있습니다.

* 복합적인 용도 지역: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 절대보호구역, 과밀억제권역 등 다양한 도시계획 및 법규 제한이 존재합니다. 특히 교육환경 보호구역(예빛유치원) 및 토지거래허가구역 지정은 잠재적 투자자에게 영향을 줄 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

종합 의견

본 물건은 비교적 최근에 건축된 다세대주택으로, 기본적인 생활 인프라와 교통 여건이 양호한 편입니다. 권리 분석상 인수해야 할 부담이 없는 깨끗한 물건으로 파악됩니다. 다만, 토지거래허가구역 지정 및 SGI 인수조건 변경과 같은 특이사항은 거래 당사자에게 추가적인 확인 및 주의가 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

투자 포인트

* 명확한 권리 관계: 말소기준권리 하위의 모든 권리가 소멸될 예정이므로, 낙찰자는 권리상의 부담 없이 소유권을 취득할 수 있습니다.

* 무배당 임차인: 임차인이 존재하나 대항력이 없고 보증금 전액 배당이 예상되므로, 낙찰 후 명도 관련 분쟁 소지가 적습니다.

* 입지 조건: 학교 인근의 안정적인 주거지역에 위치하며, 교통 접근성도 양호한 편입니다.

* 감정가와 시세 비교: 최근 거래 사례 대비 감정가가 높게 책정된 경향이 있어, 시세에 기반한 합리적인 입찰 시 충분한 투자 메리트 확보가 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본건과 유사한 시기에 건축된 주변 다세대주택의 거래가는 약 76,000,000원에서 90,000,000원 사이로 형성되어 있습니다. 본건의 건물 면적(49.92㎡) 및 층수(3층)를 고려할 때, 최근 거래 사례의 최상단 수준에 시장 상황을 반영한 적정 가격은 약 95,000,000원으로 판단됩니다. 이는 감정가 대비 약 20.8% 낮은 수준이며, 최근 거래된 유사 물건 대비로는 약 5.6% 상승한 금액입니다. 실제 입찰 시에는 현장 조사 결과, 경쟁 상황, 특이사항(토지거래허가, SGI 조건 등)의 최종 확인 결과 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

* 본 보고서는 제공된 정보를 기반으로 작성되었으며, 실제 현장 조사 및 추가적인 분석을 통해 최종 투자 결정을 내려야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.