나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1512 [1] 인천광역시 미추홀구 도화동 648-15 해피타운 4층406호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이원 · 평가일 2025.09.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 ""제물포역"" 남측 인근에 위치하며, 주위환경은
오피스텔, 다세대주택, 아파트, 전철역 및 근린생활시설이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 전철역이 소재하며,
제반 교통여건은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물내 4층 406호 및 4층 408호로서
외벽 : 몰탈위 페인팅 및 일부 석재붙임 등 마감.
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

공부상 업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 소화전설비, 난방설비, 승강기설비, 주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형 토지로서 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 대로변 공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2022-06-13) , 방화지구 , 시가지경관지구(2023-12-18)
가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 상대보호구역(남부교육청2010.02.19)<교육환경
보호에 관한 법률> , 상대보호구역(남부교육청2010.2.19)<교육환경 보호에 관한 법률> ,
과밀억제권역<수도권정비계획법> , 철도보호지구(2021-04-06)<철도안전법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경1512 (1)

경매구분: 부동산임의경매

감정가: 224,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 인천광역시 미추홀구 도화동 648-15 해피타운 4층406호

주용도: 오피스텔 (공부상 업무시설)

건축물 주용도: 공동주택, 업무시설, 근린생활시설

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 내 4층

사용승인일: 2015년 7월 1일

전체 동수: 1개동

전체 세대수: 24세대

1.3. 면적 정보

토지면적: 13.19㎡ (약 3.99평)

토지지분: 13.19㎡ (약 3.99평)

건물면적: 69.68㎡ (약 21.08평)

건물지분: 69.68㎡ (약 21.08평)

(참고: 공급면적 105.23m², 전용면적 69.68m²)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 '제물포역' 남측 인근에 위치합니다.

주위는 오피스텔, 다세대주택, 아파트, 전철역 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 전철역(제물포역)이 소재하여 제반 교통 여건은 양호한 편입니다.

2.3. 토지 조건

토지 형상: 대체로 사다리형 토지로서 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로: 남측으로 대로변 공도와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역 (2곳), 과밀억제권역, 철도보호지구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각물건 현황

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

3.2. 채권자 정보

채권자: 케OOOOOOOOOOO

3.3. 권리관계 분석

말소기준권리: 을1 근저당권 (케이씨유엔피엘대부주식회사, 2015-07-23 접수, 72,000,000원)

본 건은 말소기준권리보다 선순위에 해당하는 권리가 없는 것으로 파악됩니다.

따라서, 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.4. 임차인 현황

임차인: 한국토지주택공사 (입주자: 김재천)

보증금: 145,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2023-09-06

확정일자: 2023-08-09

배당신고일자: 2025-11-12

대항력: 없음

비고:

3.5. 인수 보증금 및 권리 분석 요약

인수 보증금 합계: 0원

임차인 한국토지주택공사는 대항력이 없으므로, 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

전체적으로 권리관계가 명확하며, 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 소재한 도화동 일대는 오피스텔, 아파트, 다세대주택 등 주거시설과 근린생활시설이 밀집된 지역입니다. 제물포역을 중심으로 상업 및 업무 기능이 함께 발달하고 있습니다.

4.2. 주변 편의시설 및 잠재력

제물포역 인근에 위치하여 교통이 편리하며, 주변에 다수의 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 높습니다.

건축물 용도가 공동주택, 업무시설, 근린생활시설이 가능하므로, 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 접근성

제물포역이 도보 가능한 거리에 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성도 양호합니다.

5.2. 편의시설 및 주거 환경

인근 근린생활시설을 통해 다양한 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

다만, 주변 지역 개발 지연으로 인한 쓰레기 문제 등 일부 환경적 요인이 있을 수 있으나, 본 물건 자체의 직접적인 영향은 미미할 것으로 보입니다.

5.3. 주변 혐오시설

조사 결과, 본 물건지 인근에 직접적으로 대규모 혐오시설이 소재한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획상 제한

* 상대보호구역: 교육환경 보호에 관한 법률에 따라 특정 시설 입지에 제한이 있을 수 있습니다.

* 철도보호지구: 철도 안전 및 운행 관련 규제가 적용될 수 있습니다.

* 과밀억제권역: 수도권정비계획법에 따른 개발 관련 규제가 있을 수 있습니다.

6.2. 건물 노후도

2015년 사용승인된 건물로, 연식 대비 양호한 상태를 유지하고 있으나, 향후 시설 유지보수 비용 발생 가능성은 있습니다.

6.3. 임대 현황

건물 내 임대 관계는 미상이나, 등기부등본상 현재까지 파악된 임차인(한국토지주택공사)은 대항력이 없어 인수 부담은 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제물포역 역세권에 위치하여 교통이 편리하고, 오피스텔 및 다양한 용도로 활용 가능한 잠재력이 있는 부동산입니다.

권리 분석 결과, 인수해야 할 채무나 임차인의 대항력 있는 권리가 없어 법적 리스크가 매우 낮은 편입니다.

다만, 일부 토지이용계획상의 제한사항과 주변 지역의 개발 관련 이슈는 고려할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 제물포역을 통한 우수한 교통망 확보.

* 안정적인 권리관계: 말소기준권리 이후 모든 권리 소멸 및 인수 부담 없음.

* 복합 용도 가능성: 주거, 업무, 근린생활시설 등으로 활용하여 임대 수익 창출 가능.

* 인근 시세 대비 가격 경쟁력: 감정가 및 주변 시세 비교 시 투자 매력 존재 가능.

9. 예상 입찰가

감정가는 224,000,000원이며, 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 0원입니다.

주변 유사 오피스텔의 최근 실거래가 및 매물 현황을 고려할 때, 본 물건의 면적(69.68㎡)과 위치를 감안하면 1억 5천만원에서 2억 6천만원대의 가격대가 형성되어 있는 것으로 파악됩니다.

특히, 동일 건물인 해피타운의 84㎡ 타입이 2024년 5월 4일 1억 4,500만원에 거래된 사례가 있으나, 본건은 전용면적이 69.68㎡입니다.

안정적인 권리관계와 역세권 입지를 고려할 때, 감정가(224,000,000원) 수준 또는 소폭 할인된 가격으로 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

따라서, 현 시세 및 권리분석 내용을 바탕으로 보수적으로 190,000,000원 ~ 210,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 정확한 시세 조사 및 추가적인 시장 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.